"אביגור" יזמות ופיתוח נדל"ן בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח'

העותרת הגישה לרשויות התכנון בקשות להיתרי בנייה (תוספות ושינויים ביחס להיתרים קודמים). עוד בטרם ניתנה החלטה בבקשותיה, ביצעה העותרת את אותן עבודות שלגביהן התבקשו ההיתרים. לימים, נדחו הבקשות בידי המשיבה 2 (להלן: הוועדה המקומית"). ערר על החלטת הוועדה המקומית נדחה אף הוא בידי המשיבה 1 (להלן: "ועדת הערר"). זאת, מטעמים שעיקרם בפרשנות הוראות תמ"א 38. העותרת סבורה כי יש מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר. הצדדים חלוקים בשאלת משמעות אופי התנהלות העותרת והשפעתה על הפרשנות הראוייה שיש לייחס להוראה הרלוונטית בהינתן הנסיבות הייחודיות שמלפניי.

רקע

1. ברחוב ההגנה 32 ו-34 בבת-ים ניצבים שני מבנים, כל אחד בן 4 קומות ו-12 דירות (להלן: "המבנים"). ביום 4.2.2018, ניתנו לבקשת העותרת היתרי בניה ביחס לכל אחד מן המבנים, מכוח תמ"א 38 (להלן, בהתאמה: "התכנית"; "היתרי הבניה" או "ההיתרים"). בגדרי היתרי הבניה, הותרה לגבי כל מבנה תוספת של 2.5 קומות ו-10 דירות, כך שבסך-הכל תהיינה בכל אחד מהמבנים 6.5 קומות ו-22 דירות.

2. בחלוף מספר חודשים ממתן ההיתרים ותחילת הבניה מכוחם, הגישה העותרת בקשות לתוספות ושינויים, שעיקרן הוספת קומות ויחידות דיור בכל אחד מהמבנים, בדמות הוספת 7 יחידות דיור בסך-הכל, בשני המבנים יחד (להלן: "הבקשות").

3. בטרם נדונו הבקשות מטעם גורמי התכנון המוסמכים, פעלה העותרת לקידום הפרויקט ובכלל זה אף החלה בביצוע עבודות הקשורות בבקשות. זאת, מתוך הנחה, כפי הנראה, שסופו של יום הבקשות תאושרנה. ביום 23.10.2019 ניתנו דו"חות פיקוח, ולפיהם בשני המבנים נעשו עבודות בנייה בניגוד להיתרים.

4. ביום 23.7.2020 דחתה הוועדה המקומית את הבקשות. בהחלטתה צוין, כי תכליתה של תמ"א 38 היא לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. הודגש, כי תנאי מוקדם להענקת סל זכויות (בדמות הוספת יחידות דיור) הוא שהמבנה מושא הדיון דורש חיזוק. דא עקא, במקרה זה מצאה הוועדה המקומית כי הליך חיזוק המבנים ממילא כבר הושלם ומשכך, אין מקום להענקת הטבות או תמריצים על דרך זכויות בניה נוספות. בהמשך, אושררה החלטה זו על ידי מליאת הוועדה המקומית.

5. העותרת עררה על החלטת הוועדה המקומית. הנימוק העיקרי בגדרי הערר היה, כי בשונה מקביעת הוועדה המקומית, לא הושלם חיזוק המבנים. העותרת הציגה חוות דעת הנדסית בתמיכה בעמדתה זו.

6. ביום 23.6.2021 נדחה הערר, תוך שנקבע כי אין לאשר את הבקשות, אם כי לא מנימוקי הוועדה המקומית, אלא מטעמים אחרים.

   בבסיס החלטת ועדת הערר ניצבת הוראת סעיף 4.2 בתכנית (להלן: "סעיף 4.2") שעניינה בקביעת תחולת התכנית. בהחלטת ועדת הערר נאמר, כי לפי סעיף 4.2 התכנית תחול על מבנים שהוצא היתר לבנייתם לפני יום 1.1.1980 בלבד. זאת, אף אם לאחר הקמתם נעשו בהם תוספות בנייה, ובלבד שההיתר לבניית התוספות ניתן עד יום 18.5.2005. קביעת ועדת הערר הייתה, כי המבנים בענייננו אמנם הוקמו לפני שנת 1980, אך משאושרה להם תוספת בניה בהיתר משנת 2018 – זמן רב לאחר המועד הנקוב בסעיף 4.2 – אזי אין לאשר הוספת זכויות בנייה מכוח התכנית. זאת מכוח קל וחומר, משתוספת הבניה שאושרה בשנת 2018, נבעה מהתכנית עצמה.

   ועדת הערר הוסיפה על כך וציינה, כי השאלה הצריכה לעניין איננה אם המבנים חוזקו בפועל אם לאו, כעמדתן של העותרת והוועדה המקומית, אלא אם ההיתרים לבניית התוספות משנת 2018 כללו את חובת החיזוק של המבנים. לצורך העניין, הסכימה ועדת הערר להניח, כעמדת העותרת, כי ישנם אלמנטים חיוניים הנדרשים לצורך חיזוק המבנים. אלא שלדידה, לא היה בכך כדי לשנות ממסקנתה שהעותרת אינה זכאית לתוספת זכויות במבנים מכוח התכנית. בתימוכין מתבקש בפרשנותה את סעיף 4.2, הפנתה ועדת הערר ל-עע"מ 1984/19 שתיל נ' ועדת ערר המחוזית לתו"ב חיפה (19.11.2020) (להלן: "עניין שתיל").

7. לשלמות התמונה – שהתבררה אך בהמשך מחמת שלא הובאה בידי העותרת, כמתבקש בכלל, ומסוג ההליך בפרט – ביום 2.8.2020 הוצא צו להריסת 4 דירות בבניין 32 ו-3 דירות בבניין 34 (אלו למעשה 7 הדירות שהוספתן התבקשה ונבנו בלא היתר). בקשה שהגישה העותרת לביטול צווי ההריסה נדחתה על ידי בית משפט לעניינים מקומיים ביום 12.5.2021, תוך שניתן צו עיכוב ביצוע עד ליום 13.11.2021 (ראו ב"ש 611/20, נספח 7 לתגובת הוועדה המקומית). יצוין, כי במסגרת טיעוני הצדדים לא פורטו ההתרחשויות העובדתיות בחלוף המועד הנזכר. אולם, משתמע כי תוספות הבנייה הבלתי חוקיות עומדות על תילן גם כיום.

   תמצית טענות הצדדים