פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז ואח'

1. עניינה של עתירה זו בטענת זוכה במכרז קודם, אשר פורסם על ידי רשות מקרקעי ישראל במסלול "מחיר למשתכן", כי על רשות מקרקעי ישראל להימנע מלפרסם ביחס למקרקעין סמוכים מכרז נוסף במסלול "מחיר למשתכן", אשר תנאיו נוחים יותר לציבור המציעים, ולמצער להגן על הזוכה במכרז הקודם מפני תחרות עם זוכה במכרז החדש. מהטעמים שיפורטו להלן, דין העתירה להידחות.

רקע עובדתי

2. עתירה זו עוסקת במכרז לשיווק קרקע לצורך בניה למגורים בחטיבת קרקע המצויה בעיר רמלה. המכרז פורסם על ידי המשיבה 1, רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), כחלק מתוכנית "מחיר למשתכן". וכך מתוארת תוכנית זו בסעיף 30 לתגובת רמ"י לבקשה למתן צו ביניים:

בתמצית, תכנית "מחיר למשתכן" היא חוד החנית בסדרת צעדים שיזמה ממשלת ישראל, בהובלת משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל. התוכנית מביאה לידי ביטוי את שאיפת המדינה להעמיד בראש סדר העדיפויות את קידום פתרונות דיור לציבור. מטרת התוכנית היא להקל על משפחות צעירות לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים. בתמצית, במסגרת תוכנית זו, המגרשים משווקים למי שמציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר למ"ר דירתי (כלומר, מ"ר בנוי של הדירה) בהתאם למפרט איכותי מחייב של הדירות שקבע משרד הבינוי והשיכון.

3.שיווק הקרקעות על ידי רמ"י לטובת תוכנית "מחיר למשתכן" מבוצע כיום בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1508, "דיור בר השגה ("מחיר משתכן")" (להלן: "החלטה 1508"), אשר החליפה ביום 1.5.2017 את ההחלטה הקודמת בעניין זה (החלטה 1501, שהחליפה את החלטה 1479). יצוין כי מכוח החלטה 1429 של מועצת מקרקעי ישראל, "הועדה לתכנון ופיתוח - התאמת מבנה ניהול הנדל"ן בממשלה נוכח משבר הדיור", אשר התקבלה עוד ב- 29.6.2015, הוועדה לתכנון ופיתוח (להלן: "ות"פ") היא הגורם המוסמך להורות לרמ"י כיצד לפעול בעניינים שונים הנוגעים לתוכניות "מחיר למשתכן". לות"פ הוקנו בהחלטה 1508 סמכויות שונות בקשר לשיווק קרקעות על ידי רמ"י, שלחלקן אתייחס בהמשך הדברים.

4.המכרז נושא עתירה זו הוא מכרז פומבי שפורסם ע"י רמ"י ביום 29.6.2017, תחת המספר מר/174/2017, כחלק מתוכנית "מחיר למשתכן" (להלן: "המכרז הנוכחי"). במסמכי המכרז הנוכחי מובהר כי המדובר בהזמנה לקבלת הצעות לרכישת זכויות חכירה לבניה רוויה מסחר ומשרדים ב- 3 מתחמים המצויים בעיר רמלה, בשכונה רמלה מערב (מגרשים 305 ו- 306 בגוש 4724 חלקה 19, ומגרש 307 בגוש 4724 חלקה 19 וגוש 4351 חלקות 18,19 ו- 30. להלן: "מגרש 305", "מגרש 306" ו- "מגרש 307" בהתאמה, ויחדיו, "שלושת המגרשים").

5.ואולם, המכרז הנוכחי אינו המכרז הראשון שפורסם במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" ביחס לשלושת המגרשים. קדמו לו שלושה מכרזים אותם פרסמה רמ"י, אשר בהם לא הוגשה כל הצעה ביחס לשלושת המגרשים. להלן יפורטו העובדות המרכזיות ביחס למכרזים הללו:

המכרז הראשון בתוכנית "מחיר למשתכן", אשר כלל את שלושת המגרשים, פורסם ביום 30.8.2016 (מכרז מר/180/2016. להלן: "המכרז הראשון"). במכרז זה הוזמנו הצעות נפרדות ביחס לשמונה מגרשים המצויים באותה חטיבת קרקע, ובכללם שלושת המגרשים. ביחס לכל אחד מהמגרשים נדרש המציע לבנות ולמכור את כל יחידות הדיור המותרות על פי התב"ע שבתוקף במתכונת "מחיר למשתכן" (שבה מחיר הדירה לזכאים נמוך ממחיר השוק), תוך שהובהר כי ככל שתתאפשר בניה נוספת במסגרת הקלה תכנונית הצפויה להינתן (להלן: "ההקלה"), הרי שניתן יהיה לשווק את יחידות הדיור הנוספות בתנאי שוק חופשי (הציפיה בעת עריכת המכרז הראשון, שאכן התממשה בסופו של דבר, הייתה שההקלה תהיה בשיעור 20% ממספר הדירות המותרות על פי התב"ע). במכרז הראשון השתתפו מספר מציעים, ואולם הם הגישו הצעות רק ביחס לשלושה מגרשים אחרים בחטיבת הקרקע: מגרשים 201 ו- 203 בגוש 4351 חלקה 18 ומגרש 202 בגוש 4351 חלקות 5, 18 (להלן: "מגרשים 201 ו- 203" ו- "מגרש 202", בהתאמה). העותרת היא שזכתה במגרשים 201 ו- 203; המשיבה 2 היא שזכתה במגרש 202.

המכרז השני שהתייחס לשלושת המגרשים פורסם ביום 28.12.2016 (מכרז מר/375/2016. להלן: "המכרז השני"). מכרז זה התייחס לכל חמש החלקות שרמ"י לא הצליחה לשווק במסגרת המכרז הראשון, ותנאיו היו זהים לתנאי המכרז הראשון. למכרז זה לא הוגשו הצעות.