אבו רמילה נ' ועדה מחוזית לתכנון ובניה ירושלים ואח'

1. העותר מבקש לקדם תכנית הנוגעת למקרקעין, המצויים בשכונת בית חנינה בירושלים (גוש – חלקה 30610/206, ספר 3006, דף 72). המדובר במקרקעין שאינם מוסדרים והמצויים בהליכי הסדר.

על פי הנטען בעתירה, רכש העותר את המקרקעין עוד ב-1994 ונרשם כבעליהם ברשומות מס רכוש. לאחר מכן הקים עליהם, בלא היתר, מבנה בן ארבע קומות. ב-2010 הוגש נגדו כתב אישום בשל כך, הוא הודה והורשע וניתן צו הריסה נדחֶה. על מנת להכשיר את עבירות הבנייה, החל העותר לקדם הליכי תכנון. אלא שלשם כך עליו להוכיח כי "יש לו עניין בקרקע" (סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965).

2. "נוהל לשכת התכנון המחוזית – הוכחת בעל עניין בקרקע" (להלן – נוהל בעל עניין) גובש על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים. הנוהל קובע מתווה, המבקש להקל על מגישי תכניות גם בנוגע למקרקעין שהזכויות בהם אינן מוסדרות ואינן רשומות, לנוכח המצב הייחודי בו מצויים המקרקעין הללו החל מ-1967, היינו, שאין מקדמים לגביהם הליכי הסדר בשל קשיים מעשיים ומדיניים.

נוהל בעל עניין מבחין בין ארבעה מצבי רישום של מקרקעין וקובע ביחס לכל אחד מהם את המסמכים שעל מגיש התכנית לצרף לשם הוכחת היותו "בעל עניין בקרקע", הרשאי להגיש תכנית.

שני המצבים הרישומיים שאינם מעוררים קושי נוגעים לקרקע רשומה ומוסדרת או לקרקע רשומה שאינה מוסדרת והם אינם מענייננו.

שני המצבים הרישומיים האחרים מתייחסים לסיטואציות שכיחות במזרח ירושלים. המצב הרישומי האחד, הוא המצב שבענייננו, הוא קרקע שאינה מוסדרת והמצויה בהליכי הסדר. מקרקעין רבים במזרח ירושלים מצויים במצב זה כבר עשרות שנים. הליכי ההסדר החלו בימי השלטון הירדני והופסקו עם החלת המשפט, השיפוט והמנהל של מדינת ישראל על מזרח ירושלים ב-1967. מקרקעין כאלה רשומים ב"לוחות תביעות" וב"לוחות זכויות" המהווים שלבים שונים בהליכי ההסדר והמנוהלים בלשכת הסדר המקרקעין בירושלים. על פי נוהל בעל עניין, על מגיש תכנית המתייחסת למקרקעין שבמצב רישומי זה, לצרף נסח עדכני מלוח התביעות או מלוח הזכויות, המוכיח את זיקתו למקרקעין הכלולים בתחום התכנית. על הנסח להיות עדכני, ופרק הזמן שבין הוצאתו לבין הגשתו ללשכת התכנון לא יעלה על חצי שנה. המסמך הנוסף שעליו לצרף הוא אישור של המודד המחוזי הכולל התייחסות להיבטים שונים שתכליתם להבהיר את מצב הקרקע. בין היתר, על האישור להבהיר את מצבה הרישומי של הקרקע; האם נעשו בה פעולות שונות כגון הפקעה וחלוקה חדשה; והתייחסות לתצ"רים בתחום התכנית ובסמוך לה (עובדת קיומם של תצ"רים בתחום התכנית מלמדת כי יש אחרים הטוענים לזכויות במקרקעין עליהם היא חלה).

המצב הרישומי האחרון אליו מתייחס הנוהל הוא קרקע שאינה מוסדרת, אינה רשומה ואף אינה מצויה בהליכי הסדר. מצב רישומי זה אף הוא אינו מענייננו.

3. כפי שראינו לעיל, תנאי להגשת תכנית החלה על מקרקעין שאינם מוסדרים אך מצויים בהליכי הסדר, הינו נסח עדכני מלוח התביעות או מלוח הזכויות. אלא שבמהלך השנים התברר כי פקיד ההסדר "הקפיא" בקשות להנפקת הנסח הנדרש בהנמקה כי מידע שנמסר לו מעיד על שינויים שנעשו במקרקעין או משום שקיים רישום "מקביל" וסותר בפנקס השטרות. במקרים כאלה הפנה פקיד ההסדר את מגיש הבקשה לפקיד ההסדר הירדני לשם המצאת מסמכים שיאפשרו את הנפקת הנסח. לפיכך לא יכולה הייתה לשכת התכנון המחוזית לקדם את התכניות שהוגשו אליה, אף לא במסגרת הנוהל המקל. על מנת להקל עוד יותר על יוזמי תכניות המתקשים לעשות כן בנסיבות האמורות, גובש מתווה, הכולל עקרונות להקלה מהנוהל גם מקום שפקיד ההסדר "הקפיא" את הנסח. העקרונות שגובשו הם אלה: לשכת התכנון תקבל מידע מפקיד ההסדר בנוגע לרישום המצוי אצלו והתכניות תקודמנה, ובלבד שהן עומדות במספר תנאים. בכללם, שעל הקרקע בנוי מבנה במשך למעלה מ-25 שנים, שמגיש התכנית הוא בעל הזכויות הרשום בלוח הזכויות/תביעות במשך למעלה מ-25 שנים או שהוא חליפו של בעל הזכויות הרשום והוגשו מסמכים להוכחת העברת הבעלות בהתאם לנוהל בעל עניין בקרקע.

משגובשו כללי המתווה, נבדקו כלל התכניות התלויות ועומדות בלשכת התכנון המחוזית והמתייחסות לקרקע שבמצב הרישום הנוגע לענייננו. התברר כי קיימות עשר תכניות כאלה. לאור כללי המתווה ניתן לקדם ארבע מהן, שלוש אינן עומדות בכללי המתווה ולא ניתן לקדמן ואילו שלוש נוספות נמצאו לגביהן נסיבות מיוחדות שהצדיקו בדיקה נוספת או שהתקבלה לגביהן החלטה אחרת על ידי מוסד התכנון (כגון שהתכנית נדחתה מטעמים תכנוניים). תכניתו של העותר נמצאה ככזו שאינה עומדת בתנאים שנקבעו במתווה, משום שלא יכול היה להראות כי במקרקעין בנוי מבנה במשך 25 שנים לפחות.