אהרון ואח' נ' ערר מחוזית חיפה ואח'

1.לפני עתירה מנהלית על החלטת ועדת הערר למחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר"), מיום 2.07.18 (התקבלה אצל העותרים ביום 09.07.18) לדחות ערר (ערר מס' חי' 1063/0218), שהגישו העותרים על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הוועדה המקומית") (להלן: "ההחלטה") שעניינו התניית היתר בניה להוספת ממ"ד, בהריסת בנייה שנבנתה ללא היתר.

העובדות

2.העותרים הם בעלים של דירה בקומה ד', בבניין ברח' דרך הים 164 שבחיפה, הידועה כחלקה 37 בגוש 10747 (להלן: "הדירה"). ביום 29.3.17 פנו העותרים לוועדה המקומית, בבקשה לאשר תוספת ממ"ד לדירה, תוך הריסת גג שנבנה ללא היתר.

3.הוועדה המקומית אישרה את הבקשה. במסגרת תנאי ההיתר הציבה הוועדה המקומית מספר תנאים, אשר נגד שניים מהם הוגשה עתירה זו ואלה הם:

א.הריסת מבנים לא חוקיים - קירוי הרעפים המצוי בתחום המרווח האחורי בשטח המתוכנן להקמת הממ"ד המבוקש וכן קירוי הרעפים הממוקם בהמשך לסלון ולפינת האוכל של דירת מבקשי ההיתר, כתוספת סגורה בהיקפה בחלונות.

ב.פירוק כל גידור פנימי שהותקן בלא היתר ובאופן שתוחם חלק משטח החצר המשותפת לשימוש ולרשות כל בעלי הזכויות הנכס.

4.על שני התנאים הנ"ל (ונושאים נוספים), הגישו העותרים ערר לוועדת הערר המחוזית, אשר דחתה את הערר בנוגע לתנאים המחייבים הריסה, תוך שקבעה כי בעת בחינת בקשת היתר לתוספת בנייה על הוועדה המקומית "... לבחון בין היתר את הנכס ומצבו התכנוני, וככל שקיימות בו חריגות בנייה רשאית היא ואף חייבת לדרוש הסדרתן או הריסתן, כתנאי להיתר שהתבקש", כי "מדובר על חריגת בניה בהיקף העולה על 25 מ"ר כאשר לטענת העוררים עצמם לא ניתן להסדיר אותה בהיעדר זכויות בניה. משמע, אין מדובר בחריגה של מה בכך כי אם בסטייה ניכרת מהוראות התכניות החלות" וכי: "עם כל ההבנה למצבם של העוררים אשר רכשו את הדירה במצבה זה, עם חריגות הבניה, הרי שלא ניתן לדרוש מהוועדה המקומית להתעלם מהן ובוודאי שאין מקום להורות לוועדה המקומית, לאשר בקשה תוך התעלמות מהן".

בהמשך ציינה ועדת הערר, כי: "למותר לציין שהעותרים רשאים לנסות ולהסדיר את הבניה החורגת בין אם באמצעות היתרי בנייה ובין אם באמצעות תכנית [...] העוררים לא יוכלו להתקדם עם ההיתר, עד שלא ישלימו את ההסדרה או ההריסה, לפי בחירתם".

להשלמת התמונה אומר, כי לגבי נושאים אחרים קבעה ועדת הערר, כי שאלת השימוש בשטח המשותף והקמת ממ"ד וגדרות בשטח זה, תידון על ידי כבוד המפקחת על רישום מקרקעין. כאמור - הדיון, בפני המפקחת, מתקיים בימים אלה.

עיקר טיעוני העותרים

5.בדיון שהתקיים בפניי ביום 13.11.18, חזרו בהם העותרים מהתנגדותם לחלק הראשון של סעיף א' דלעיל וכן מהתנגדותם לתנאי ב' הנ"ל ובסופו של דבר נותר לדיון רק התנאי המחייב הריסה של קירוי הרעפים הממוקם בהמשך לסלון ולפינת האוכל של דירת מבקשי ההיתר, כתוספת סגורה בהיקפה בחלונות (להלן: "התוספת").

לטענת העותרים, מדובר בתוספת שנבנתה, לפני שנים רבות, על ידי הבעלים הקודמים של הדירה והיא מהווה, כיום, חלק בלתי נפרד מסלון הדירה. לכן, כך נטען, החלטה הוועדה לוקה בחוסר סבירות קיצוני, היא שרירותית בלתי ראויה וניתנה בחריגה בוטה מסמכות.

העותרים טוענים כי, בהתנותה את התנאי הנ"ל (להלן: "התנאי") פעלה הוועדה בחריגה מסמכות, שכן התנאי אינו תכנוני אלא קנייני. עוד נטען, כי הוועדה לא שקלה שיקולים שהיה עליה לשקול, כגון: את הבניה החורגת של יתר השכנים, לרבות משיבים 4-3; את הפליית העותרים לעומת השכנים; את העובדה שהבנייה המבוקשת היא בניית ממ"ד, אשר אינו מצריך חישוב שטחים ואחוזי בנייה וכי, בהעדר אחוזי בניה ובשים לב להתנגדות רוב השכנים, לא ניתן להכשירה, גם לא באמצעות תכנית ואת העובדה שההחלטה פוגעת, באופן בלתי מידתי, בזכות הקניין של העותרים, שהיא זכות יסוד.

6.כן טוענים הם כי, במסגרת הכלים שהמחוקק העניק לרשויות התכנון, לשם אכיפת דיני התכנון והבנייה, הוא לא העניק להן אפשרות להתנות את התנאי וכי למעשה, באמצעות התנאי, עוקפת הרשות את הוראות החוק ומבצעת אכיפה אסורה. לטענתם, משבוטלה תקנה 16(א) אין לפרש את התקנה החדשה -41(ב) על פי הפסיקה שהתייחסה למצב שלפני התיקון.

עיקר טיעוני המשיבים

7.למען הקיצור יובאו טיעוני המשיבים, בתמצית בלבד, ללא הפרדה ביניהם.

המשיבים טוענים, כי סמכות הוועדה המקומית להתנות מתן היתר, בהריסה, מצויה בהוראות תקנה 41(ב) לתקנות ההיתר ובהלכה הפסוקה, גם זו שנפסקה בהתייחס לתקנה 16(א)(7),לתקנות.