עת"מ 36079-08-15 קורזום נ' רשות מקרקעי ישראל ואח'

1. במרכזה של עתירה זו השאלה האם ניתן לחייב את המשיבות למכור לעותר בפטור ממכרז נכס המצוי בחיפה ונמצא בבעלות רשות הפיתוח, כאשר העותר מקיים בחלק מהנכס מוסך שחלקו בשכירות מוגנת מעמידר וחלקו בשכירות חופשית מעמידר.

2. עובדות הרקע החשובות לעניננו

2.1 העותר מפעיל מוסך בחלק מחלקה 18 ובחלק מחלקה 19 בגוש 11676, המצוי ברח' מאיר 36, חיפה.

2.2 שטחה של חלקה 18 הוא 1094 מ"ר, כאשר מתוכה הוצא למכרז שטח רציף של כ-750 מ"ר. שטחה של חלקה 19 הוא 1,255 מ"ר כאשר מתוך חלקה זו הוצא למכרז שטח רציף של כ-3/5 ממנה דהיינו כ-750 מ"ר (בהערכה). חלקה 18 וחלקה 19 סמוכות האחת לרעותה, כך שמתקבל שטח רציף שמוצא למכרז, בשטח של כדונם וחצי. (השטח המוצא למכרז, להלן "הנכס")

2.3 העותר הינו דייר מוגן בתת חלקה 6 בחלקה 18, במרכז החלקה המיועדת להימכר במכרז. לאביו הסכם דיירות מוגנת משנת 1973, שם נהל ביחד עם בנו העותר מוסך, ועם פטירת אביו ביום 21.8.11 עברה הזכות אל העותר. בתת חלקה 6 חלקה 18 מצוי בנין העסק בשטח של 121 מ"ר עם צמידויות לפי צו רישום הבית המשותף. העותר משתמש בסככות בחלק מהשטח לצורך עסק המוסך מהם שטח של כ- 150 מ"ר בשכירות מוגנת.

2.4 כמו כן לעותר שכירות חופשית (לא מוגנת) בבנין במרכז חלקה 19 המוצאת למכרז, תת חלקה 7 ,בשטח של 121 מ"ר וכן צמידויות לפי צו רישום הבית המשותף. חוזה השכירות החופשית הוא משנת 1990.

2.5 העותר צירף מכתבי פניה לחברת עמידר מהשנים 2007-2008 בבקשה לרכוש בעלות במושכר בו הוא דייר מוגן.

2.6 ביום 10.5.09 נשלח לאבי העותר מכתב מחברת עמידר בו צויין כי המכר לא אושר בשלב זה עקב בעיות תכנוניות אשר לא הסתיימו. צויין כי כאשר יסתיימו התוכניות ויאושרו, תבחן הבקשה שוב. עוד צורף מכתב נוסף מיום 20.8.14 לפיו הודע בשם עמידר כי איננה נעתרת למכירת זכויותיה בחלקות. שוב צויין כי קיימות בעיות תכנוניות, ועדין לא ברור מה היקף זכויות הבניה בחלקה.

2.7 שני מבנים קדמיים הנמצאים בחלקות 18,19 וגובלים ברח' אלנבי, נמכרו לדיירים מוגנים שבהם, בפטור ממכרז, כדלקמן :

א. הסכם מיום 25.10.04 במסגרתו נמכר בנין בן 3 קומות (תת חלקות 1-5 בחלקה 18) המשמש ברובו למגורים, לספאדי לובנה. לפי מידע תכנוני שהתקבל בחוות דעת אדריכלית מיום 29.5.15, החלק המקורי של הבנין מיועד לשימור בדרגה ב'.

לובנה בקשה לרכוש גם את השטח הקרקע שמסביב לבנין, ואף הקדימה תשלום של 2,800 ₪ בעבור הקרקע, אך מפי נציג עמידר עולה כי נפתח לבקשתה תיק מכר לדיון, אך הוחלט שלא למכור לה את הקרקע מסביב לבנין.

ב. הסכם מיום 3.3.13 במסגרתו נמכרה להלון וסראפים חנות בקומת הקרקע בשטח של 173.59 מ"ר (תת חלקה 1 בחלקה 19). גם בנין זה בן 3 קומות, קומת החנות משמשת כמינימרקט. הקומות הנוספות הן בעיקרן למגורים, ועדין לא נמכרו. לפי מידע תכנוני שהתקבל בחוות דעת אדריכלית מיום 29.5.15, החלק המקורי של בנין זה הינו מבנה טמפלרי ומיועד לשימור בדרגה א'.

2.8 שני המבנים בהם מקיים העותר את עסקו נמצאים בעורף החלקות, ואינם מבנים לשימור על פי חוות דעת האדריכלית.

3. טענות הצדדים בתמצית

3.1 העותר בקש להצהיר כי יש להורות על ביטול המכרז מס' עמ/641/2015 למכירת הנכס וכן להורות להמנע מהוצאת כל מכרז חדש למכירתו שכן יש להעניק לעותר פטור ממכרז לרכישת הנכס וליתן לו עדיפות, זאת מכח ס' 25(1) וס' 25(3) לתקנות חובת המכרזים תשנ"ג 1993. נטען כי ניתנה הבטחה מנהלית לעותר כי יוכל לרכוש את הנכס, שמצאה ביטוי במכתב מיום 10.5.09 .עוד נטען כי תקנות חובת מכרזים מחייבות את מכירת הנכס לעותר ללא מכרז. נטען כי ההחלטה לצאת למכרז ניתנה מבלי שהענין נידון לגופו ובניגוד לחובת ההגינות של הרשות. נטען כי לא ניתנה הנמקה להחלטה, ההחלטה איננה סבירה ופוגעת בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו ובחוק יסוד חופש העיסוק. בדיון בע"פ שהתקיים הדגיש ב"כ העותר את טענת האפליה, שכן שני מבנים קדמיים בחלקות 18,19 נמכרו לדיירים מוגנים ללא מכרז, ואילו המשיבות מסרבות למכור לו את הנכס ללא מכרז.

3.2 עמידר טענה כי העותר לא קיים את הוראות הסכמי השכירות, הוא חייב סכום של 174,200 ₪ וכעת מצוי בהסדר לתשלום חובותיו. עוד נטען כי העותר איננו עובד במוסך בעצמו אלא כנראה עובד במוסך המרכזי בחיפה של חברת כלמוביל בע"מ. נטען כי אין לעותר זכות קנויה לפטור ממכרז ופטור כזה ניתן על פי שיקול דעת הרשות, בהתייחס לנסיבותיו של כל מקרה. עוד צוין כי על פי הסכם השכירות רשאית המשכירה להעביר זכויותיה במושכר למי שתמצא לנכון, גם ללא הסכמת השוכר. עמידר טוענת כי מעולם לא ניתנה לעותר הבטחה מנהלית כלשהי בנוגע לרכישת זכויותיו בנכס או במושכר. נטען כי העותר דייר מוגן רק בחלקים קטנים מהנכס המוצע למכירה .