גרידינגר ואח' נ' המחוזית מחוז חיפה ואח'

1.לפניי עתירה מינהלית, במסגרתה מבקשים העותרים לבטל חלק מקביעותיה של המשיבה 2 (להלן: "ועדת הערר") מיום 25.3.19, שנעשו במסגרת שני עררים שהוגשו על ידי בעלי זכויות בנכס, שיפורט להלן וזאת - בהתייחס לאישור תכנית איחוד וחלוקה על פי תמ"א 38, שהוגשה על ידי העותרים (להלן: "התכנית") והיתר בניה שניתן להם (להלן: "היתר הבניה").

הרקע לעתירה

2.לעותרים זכויות בשני בניינים, ברחוב התשבי 92-90 בחיפה, הבנויים על חלקות 21, 22 בגוש 11691 (להלן: "הנכס"). בניין אחד, הגדול מבין השניים (להלן: "המבנה") שימש בעבר כישיבה תורנית. בקומה הראשונה של המבנה מצויים חדרים, אשר שימשו למגורי האברכים שלמדו בישיבה, מטבח וחדר אוכל ובקומה העליונה נמצאים בית כנסת וכן דירה אשר, על פי טענת העותרים שימשה את האחראי על הישיבה. בבניין השני (להלן: "המבנה הקטן") מצויות 4 דירות מגורים. התמריצים בהתייחס למבנה הקטן מחושבים על פי מבנה המיועד למגורים. אמנם המשיבים חולקים גם על כך, אולם הם בחרו שלא להגיש עתירה ונושא התמריצים של המבנה הקטן אינו עומד לדיון בעתירה זו.

על פי התכנית, ייהרסו שני המבנים ובמקומם יוקם, תוך ניצול התמריצים לפי תמ"א 38 (להלן: "תמ"א 38" או "התמ"א"), בניין אחד בן שלושה אגפים ובו 28 יח"ד דיור, חניון ותחנת טרנספורמציה (להלן: "הבניין המתוכנן").

3.השתלשלות העניינים הארוכה מפורטת בעתירה ולא אחזור עליה. אציין רק את עיקרי הדברים הצריכים להבנת העתירה.

העותרים הגישו למשיבה 2 - הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הוועדה המקומית"), תשריט איחוד וחלוקה, לפיו אוחדו שתי החלקות הנ"ל למגרש בניה אחד (להלן: "המגרש").

כן הגישו העותרים (ביום 1.1.14) לוועדה המקומית, בקשה להיתר בנייה, לפי תכנית תמ"א 38 ובה ביקשו להרוס את שני המבנים הנ"ל ולבנות על המגרש את הבניין המתוכנן.

משיבים 17-3 (להלן: "המשיבים"), שהם בעלי זכויות בדירות מגורים המצויות ברחוב התשבי, בקרבת המגרש, הגישו התנגדויות לבקשה לאיחוד החלקות וכן הגישו ערר למשיבה 2 (להלן: "ועדת הערר" או "הוועדה"). ההתנגדויות נדחו. התכנית אושרה ואף הבקשה להיתר בניה אושרה (בתנאים). על כך הגישו המשיבים ערר, אשר אוחד עם הערר בנוגע לאיחוד החלקות.

4.ביום 28.7.15 התקיים דיון בפני ועדת הערר. סמוך לאחריו ובטרם ניתנה החלטת הוועדה, פורסמה עמדת היועץ המשפטי לממשלה בדבר פירוש הוראות תמ"א 38 בנוגע לחישוב שטח הקומות הנוספות מכוח תמ"א 38, לפיה יש לחשב את שטח הקומות הנוספות לפי שטח קומה הקיימת, בפועל, בבניין ולא לפי שטח קומה תיאורטית, בבניין שניתן היה להקים במגרש. העותרים טוענים, כי יישום עמדה זו מביא לצמצום בזכויות הבניה.