ברונפלד ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה בת ים

רקע

1. עניינה של העתירה הוא החלטת המשיבה להחיל על בקשת העותרים למתן היתר בניה את הוראות תיקון 3/א לתמ"א 38 (להלן גם: "תיקון 3/א" ו- "התמ"א", בהתאמה) בנושא שיטת חישוב תוספת שטחים.

    

2. העותרים הם בעלי זכויות בעלות במקרקעין הידועים כגוש 7146 חלקה 125 ברחוב ארלוזרוב 6 בבת ים בשטח 718 מ"ר (להלן: "המקרקעין" או "הנכס"). במקרקעין קיים כיום בית משותף בן 3 קומות, אשר נבנה לפני שנת 1980. בפברואר 2014 הגישו העותרים למשיבה (להלן גם: "הוועדה המקומית"), באמצעות עו"ד גולדבלט-לוי דוד, בקשה להיתר בניה מס' 20140231 בה נרשם כי מבוקשת: "הריסת מבנה קיים ובניית בנין חדש בן 9 קומות המכיל 28 יח"ד ע"פ תמ"א 38/2 + מתקן חניה רובוטי בגבול מגרש צפוני" (להלן: "הבקשה להיתר"). יוער כי העותרים יזמו הבקשה באופן עצמאי ולא באמצעות יזם או קבלן. בחלק בבקשה המיועד לרישום ההקלות המבוקשות נרשם כי מבוקשת הקלה לתוספת קומה אחת. הבקשה פורסמה על ידי העותרים בעיתונות בהתאם לסעיף 149(א)(1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") במאי 2014.

    

3. ביום 2.11.14 דנה המשיבה בבקשה להיתר, לאחר פרסומה, ובהתנגדויות שהוגשו לגביה. הוועדה המקומית החליטה לאשר הבקשה בתנאים שפורטו בהחלטה. לאחר שלא הוצא היתר במהלך שנה שחלפה ממועד ההחלטה, העותרים הגישו בקשה להאריך תוקף ההחלטה בשנה נוספת בהתאם לתקנה 20(א) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר"), כנוסחה דאז, אשר קבע כך: "החלטת מוסד תכנון לתת היתר או לחדשו, תיחשב כבטלה בתום שנה מהיום שבו הודיע מוסד התכנון למבקש על אישור בקשתו, אם במשך התקופה האמורה לא הוצא היתר; מוסד תכנון רשאי להאריך את התקופה בשנה נוספת, אם ראה צורך לעשות כן מטעמים מיוחדים שירשמו". הוועדה המקומית אשרה ביום 17.1.16 הארכת תוקף ההחלטה, רטרואקטיבית, בשנה נוספת מעבר לשנה שהסתיימה ביום 2.11.15. על העותרים היה, אם כן, להוציא היתר בניה עד יום 2.11.16 שאם לא כן ההחלטה מיום 2.11.14 תיחשב כבטלה. במאמר מוסגר יוער כי עם אישור תיקון 101 לחוק בוטלה התקנה האמורה וכיום חלה תקנה 46 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה), תשע"ו – 2016, הקובעת כי "תוקפה של החלטה לאשר היתר הוא שנתיים מיום שהתקבלה".

    

4. מספר חודשים לאחר מכן, במהלך שנת 2016, התברר כי נפלה טעות בבקשה להיתר, ובעקבות כך גם בפרסומה ובאישורה. מחד גיסא, התבקש מבנה בן 9 קומות. מאידך גיסא, התבקשה, פורסמה ואושרה הקלה לתוספת קומה אחת בלבד. אין די בהקלה לתוספת קומה אחת בלבד כדי לבנות 9 קומות אלא נדרשת הקלה לשתי קומות, שאם לא כן הבקשה תואמת מבנה בן 8 קומות בלבד. לא התבקשה, לא פורסמה ולא אושרה הקלה לקומה נוספת על מנת להגיע למבנה בן 9 קומות, למרות שלא הייתה מניעה לבקש הקלה לקומה נוספת. את ההקלה לקומה נוספת, מעבר לזו שאושרה, ניתן היה לבקש על בסיס הוראות החוק, כיון שאין מדובר בסטייה ניכרת בהתאם לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטיה ניכרת"). לאחר שהתבררה הטעות, המשיבה הודיעה לעותרים כי על מנת להתאים הבקשה למבנה בן 9 קומות יש לתקנה, לפרסמה שוב בנוסחה המתוקן ולהביא הבקשה המתוקנת לוועדת המשנה של המשיבה לדיון חוזר, לרבות דיון בהתנגדויות, ככל שתהיינה.

    

5. העותרים בחרו לבקש ולפרסם בקשה להקלה לקומה נוספת. יוער, כי הבקשה המתוקנת כללה שינויים נוספים בבניין החדש המבוקש ובהם שינויים אדריכליים חיצוניים במבנה; שימוש בתוספת שטחים עיקריים שאושרו בהקלה; הקטנת שטחי דירות בקומות הביניים והגדלת שטח קומת הקרקע ודירת הפנטהאוז.

    

6. הפרסום לבקשה המתוקנת ולהקלה לתוספת שתי קומות, במקום אחת, נעשה על ידי העותרים באוגוסט 2016. ביום 18.9.16 דנה הוועדה המקומית בבקשה המתוקנת, לאחר שלא התקבלו התנגדויות לפרסום המתוקן. בפרוטוקול הוועדה נרשם: "הבקשה מובאת לדיון חוזר לאחר פרסום מחודש בעקבות הקלה לתוספת שתי קומות כך שיתקבל מבנה חדש בן 9 קומות: 8 קומות מלאות + קומה תשיעית חלקית". הוועדה המקומית החליטה לאשר הבקשה וקבעה: "לאשר הבקשה לרבות ההקלות. ההיתר יוצא לאחר תיקון הבקשה בהתאם להערות והשלמת כל האישורים והחתימות הדרושים".