משך שנים ארוכות חייבה המשיבה 1 (להלן: "העירייה" או "המשיבה") את העותרת בתשלומי ארנונה עירונית על פי תעריף שאדניו בסעיף 3.3.8 לצווי הארנונה, היינו: "אולמות המשמשים להצגות תיאטרון, מחול וקונצרטים". סיווג זה חוסה תחת הסיווג הכללי "בניינים שאינם משמשים למגורים", סיווג שתחת כנפיו מצויה הקטגוריה "משרדים, שירותים ומסחר" (הכל, כאמור בסעיף 3.2 לצו הארנונה לשנת 2015 של עיריית תל אביב – יפו). כך, בשנת 2015, למשל, עמד חיובה השנתי של העותרת בגין השטח שבהחזקתה (12,008.86 מ"ר) על 140.27 ₪ למ"ר בגין 500 מ"ר ראשונים, 57.21 ₪ למ"ר בגין השטח שבין 501 מ"ר ל-750 מ"ר, 35.31 ₪ למ"ר בגין השטח שבין 751 מ"ר לבין 1000 מ"ר ו-28.75 ₪ למ"ר החל מהשטח העולה על 1000 מ"ר ואילך.
בשנת 2016 ערכה העירייה שינויים בחיוב: מחד גיסא, הופחת החיוב בגין 500 המ"ר הראשונים מסכום של 140.27 ₪ ל-65.65 ₪ למ"ר; מאידך גיסא הועמד החיוב החל מ-501 מ"ר ואילך על סכום של 65.65 ₪ למ"ר. עקב כך, צמח חיובה הכולל של העותרת בארנונה עירונית והיא נדרשה לשלם 808,560.52 ₪ לשנה. העותרת סבורה כי שינוי התעריף נעדר בסיס בדין, לפי שמדובר בהעלאה של כ-430%, ומכאן העתירה.
העירייה טוענת כי לא היה מנוס בידיה אלא לפעול כפי שפעלה והיא אף נקטה צעדים להקלת הנטל הכספי המוטל על העותרת. המניע לפעולתה היה כדלקמן: תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז – 2007 (להלן: "תקנות ההסדרים") קובעות 17 סוגי נכסים שבגינם מוטלת ארנונה כללית. הן מוסיפות וקובעות סכום מזערי וסכום מרבי לחיוב בגין כל אחד מן הנכסים (ראו תקנות 6 ו-7 לתקנות ההסדרים). העיון ברשימת הנכסים מלמד כי הסיווג המתאים ביותר לשימוש שעושה העותרת בנכסיה הוא "משרד, שירותים ומסחר" (תקנות 6(2) ו-7(2) לתקנות ההסדרים). התעריף המזערי לנכסים אלה, עומד על סכום של 65.66 ₪ למ"ר והתעריף המרבי – 370 ₪ למ"ר לערך. העירייה חייבת הייתה להתאים את התעריף אותו משלמת העותרת (וכמותה – מוסדות נוספים שעושים שימוש דומה בנכסיהם, שסכום הארנונה שנדרש מהם היה פועל יוצא לא רק של גודל הנכס אלא גם של האיזור בו הוא מצוי) למנעד התעריפים שנקבע בתקנות ההסדרים לגבי "משרד, שירותים ומסחר". זאת על שום שמדובר בתעריפים מנדטוריים, והעירייה נעדרת כל שיקול דעת בעניין זה ואין היא רשאית לחייב נכס שסיווגו כאמור, בסכום הנופל מזה שקבע מחוקק המשנה או העולה עליו. העירייה חייבה משך שנים רבות את העותרת בתעריפים נמוכים מן המינימום הקבוע בתקנות ההסדרים, בכל הנוגע לשטח העולה על 501 מ"ר (תחת 65.66 ₪ למ"ר חוייבה העותרת בסכומים הנעים בין כ-29 ₪ למ"ר לבין כ-57 ₪ למ"ר). הואיל וחיובים אלה מנוגדים לדין, והדבר גרם לחיוב בחסר של חלק מן התיאטראות ואולמות המחול והקונצרטים, היה על העירייה להתאימם להוראות הדין. מועצת העירייה אישרה אפוא את ההתאמה לתעריף המזערי (התוצאה המיידית לגבי העותרת הייתה העלאת סכום הארנונה העירונית השנתי המוטל עליה). עם זאת, ומתך רצון להקל על העותרת (ויתר המוסדות החוסים תחת סעיף 3.3.8 לצו הארנונה), עתרה העירייה לקבלת רשות מיוחדת משר הפנים ושר האוצר להפחית את סכום הארנונה הנגבה בגין השטח שעד 500 מ"ר, כך שסכום זה יעמוד אף הוא על 65.65 ₪ למ"ר לשנה. השרים אכן אישרו את ההפחתה האמורה (סעיף 1 לאישור מיום 15.12.15, נספח 4 לעתירה). מנגד, לא הביעו הם עמדה לגבי שינוי התעריף לשטח העולה על 500 מ"ר, בציינם כי בעניין זה "על העירייה לפעול בהתאם להוראות הדין לרבות תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות)". נוכח האישור, הועמד סכום הארנונה המוטל על נכסים ששימושם הוא אולמות לתיאטרון, מחול וקונצרטים, בכל האזורים בשטח השיפוט של העירייה, על 65.65 ₪ למ"ר לשנה, מהמ"ר הראשון ועד המ"ר האחרון. מכאן, שהחיוב שהטילה העירייה על העותרת בגין ארנונה עירונית לשנת 2016ה, נעשה כדין.
העותרת סבורה כי אין בסיס לטענת העירייה כאילו השימוש הנכון במקרקעיה הוא בסיווג "משרד, שירותים ומסחר". עמדתה היא כי הסיווג הינו "נכס אחר", שאין לו תעריף מינימלי או מרבי ומכאן שלא היה מקום לבקש מן השרים לערוך שינוי כלשהו בתעריפים, בין אם להעלאה ובין אם להפחתה ולבטח שהמצג שהוצג לשרים כאילו סיווג התיאטראות היה מימים ימימה תחת הקטגוריה של "משרד, שירותים ומסחר", היה מצג מטעה ולא נכון. בהתבסס על עמדת העירייה בת"צ 6740-03-15, (שהסכסוך שנדון בו נוגע לסיווג הנכון של "חניון לא בתשלום"), טוענת העותרת הסיווג "נכס אחר" הינו חריג אשר יש לפרשו בצמצום ונכללים בו רק נכסים שלא נכללים באף אחת מן הקטגוריות האחרות. העותרת טוענת כי השימוש בנכס אינו נכלל ב"משרד שירותים ומסחר", שכן פעילותה היא ייחודית שדבר אין לה עם משרד שירותים או מסחר, מה גם שדי בשטחו הנכבד של הנכס (למעלה מ-12 דונם) כדי להצדיק סיווגו כ"נכס אחר".
העירייה רשאית להטיל ארנונה עירונית על נכסים בתחומה שאינם אדמת בנין (לאמור שלושת אלה: בניין; קרקע תפוסה; אדמה חקלאית), באופן המביא בחשבון את סוג הנכס, השימוש בו ומיקומו. בהתאם לכך, מצינו בצו הארנונה של העירייה חיובים המוטלים על כל אחד משלושת סוגי נכסים הללו. סוגי נכסים אלה עולים בקנה אחד עם האמור בסעיף 8 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג – 1992. תקנות ההסדרים מפרטות את סוגי הנכסים השונים המשתבצים לכל אחד משלושת סוגי הנכסים דלעיל.
בכל הנוגע לסוג הנכס הכללי של "בניין", קיימת בצווי הארנונה, מקדמת דנא, הבחנה בין שתי קטגוריות-משנה, קרי: "בניינים המשמשים למגורים" ו"בניינים שאינם משמשים למגורים". כך יימצא אף למעיין בתקנה 6 לתקנות ההסדרים. כל אחת משתי קטגוריות-משנה אלה מכילה סוגים שונים של נכסים. אין חולק כי הנכס שבהחזקת העותרת (בניין) אינו בא בקהל בניינים המשמשים למגורים. על כן, יכול הוא להשתייך אך ורק לסיווג כלשהו המצוי תחת קטגוריית המשנה של "בניינים שאינם משמשים למגורים". קטגוריית משנה זו כוללת סוגי נכסים אחדים, כמפורט בתקנה 6 לתקנות ההסדרים: משרד, שירותים ומסחר; בנק וחברות ביטוח; תעשיה; בית מלון; בית מלאכה. בצד אלה, קיים גם סיווג של "נכס אחר", שהוא נכס מסוג שאינו נכלל בסוגי הנכסים שפורטו בתקנה 6 (1) עד תקנה 6 (12ג) לתקנות ההסדרים. כאן המקום לציין כי נכס מסוג "משרד, שירותים ומסחר" מוגדר בתקנות ההסדרים "לרבות מיתקן חשמל, תחנת אוטובוס, מסעדה, בית קולנוע, תחנת דלק, חנות, רשת שיווק, דוכן, מרכול, בית מרקחת, סניף דואר וסוכנות דואר, שבהם ניתן שירות לציבור ולמעט בנק וחברת ביטוח". הגדרה זו יותר משהיא הגדרה של ממש, יש בה רשימת דוגמאות רחבה ביותר לנכסים הנכללים בסיווג של "משרד, שירותים ומסחר" (בר"מ 1676/15 ברודקאסט וידאו ש.ב.בע"מ נ' מנהל הארנונה בתל-אביב – יפו, ניתן ביום 9.6.16, פורסם במאגר נבו).
צו הארנונה של העירייה כולל רשימה של 30 שימושים בנכסים הנכללים תחת "בניינים שאינם משמשים למגורים" (סעיף 3.3 לצו הארנונה לשנת 2015), מהם שימושים למשרד, שירותים ומסחר מחד גיסא ושימושים אחרים. רשימת השימושים מפרטת בין היתר מחסנים, בנקים, בתי תוכנה, בתי קולנוע, אולמות המשמשים לריקודים, אולמות המשמשים לשמחות ואירועים, מרכז ספורט ונופש, בריכות, חניונים, ממגורות, סטודיו של ציירים ופסלים, בתי מלאכה ומפעלי תעשייה, אולפן הקלטות, מוזיאונים, בתי חולים, שגרירויות וקונסוליות.
הלכה פסוקה היא כי יש לעשות כל שניתן על מנת לסווג שימוש בנכס כך שיתאים להגדרה פוזיטיבית וספציפית הקיימת בצו, יותר מאשר לקטגוריה שיורית שבו ("נכס אחר"), שבצידה תעריף גורף שאינו מתחשב בטיבם ובמהותם הייחודית של נכסים אשר המכנה המשותף היחיד שלהם הוא היעדר קטגוריה ספציפית (ראו למשל בר"ם 4021/09 עיריית תל אביב יפו נ' חברת מישל מרסייה בע"מ, ניתן ביום 20.12.10, פורסם במאגר נבו).
אם נקרב מבטנו לתיאטרון, נמצא כי הוא מתאים יותר לסיווג של משרד שירותים ומסחר, מאשר לקטגוריה השיורית של "נכס אחר". העותרת אכן היא חברה לתועלת הציבור, כפי ששמה מעיד עליה. ניתן להניח במידה גבוהה של וודאות (אף שלא הובאה ראייה בעניין זה) כי העותרת עונה להגדרת חברה לתועלת הציבור שבסעיף 345א לחוק החברות, התשנ"ט – 1999, לאמור: "חברה שבתקנונה נקבעו מטרות ציבוריות בלבד וכן איסור על חלוקת רווחים או חלוקה אחרת לבעלי מניותיה". במובן זה, מטרותיה רחוקות מתכליות של "מסחר" (שבצו הארנונה) כרחוק מזרח ממערב וכל המוסיף – גורע. מנגד, ובלא למצות, העותרת מספקת לציבור שירות רב מעלה של תיאטרון אמנותי ומקצועי המעלה מופעים בימתיים מתרבויות שונות, לאו דווקא בעלי תכנים ישראליים או יהודיים (הגם שזו נדמית עליי להיות אחת מתכליותיו החשובות ביותר) אלא אף ממדינות העולם. במובן זה העותרת נותנת שירות לציבור ועל כן, ניתן לסווגה בדלת אמות "שירותים" בדיבור "משרד, שירותים ומסחר". במובן זה, דומה התיאטרון לבית קולנוע, שאף הוא נכלל תחת "שירותים" בצו הארנונה. אני מתקשה לקבל את עמדת העותרת המשמיעה כי יש להוסיף ולסווג את הנכס שבהחזקתה כ"נכס אחר", כפי שגם נעשה עשרות שנים בעבר, עד לשנת 2015, הואיל והיא עושה בנכס שימוש ייחודי של קיום הצגות תיאטרון ומחול (סעיף 26 לעתירה); פעילותה ייחודית והיקף השטח המשמש אותה (12 דונם לערך) גדול במיוחד (סעיף 31 לעתירה); פעילותה אינה רווחית ויש לה חשיבות תרבותית ועל כן היא נתמכת כספית על ידי גורמים וביניהם העירייה. מן ההיבט העובדתי, אין כל ראייה כי העירייה סיווגה בעבר את נכס העותרת כ"נכס אחר". או כי "ראתה ... בשימוש הנעשה ע"י העותרת כשימוש החוסה תחת ההגדרה 'נכס אחר' בתקנות (סעיף 30 לעתירה). מן ההיבט הנורמטיבי, הבכורה נתונה, כמבואר, לסיווג השימוש נכס בהתאם לאחד מן השימושים הספציפיים הנזכרים בתקנות ההסדרים ולא תחת השימוש הטמיר של "נכס אחר". זאת – כל אימת שסיווג זה אפשרי הוא לא על דרך של עיקום הכתוב אלא בדרך המלך, וכזה הוא השימוש הנדון.
על כן, צדקה העירייה עת העלתה את סכום הארנונה בגין השטח העולה על 500 מ"ר והעמידתו על הסכום המזערי בגין השימוש של "משרד, שירותים ומסחר". הימנעות העירייה מעשות כן בעבר, עד לשנת 2016, ראוייה אולי לביקורת, ברוח דברים שנאמרו בעע"מ 89/13 עיריית רמת גן נ' הראל, ניתן ביום 24.2.15, פורסם במאגר נבו, בהאי לישנא: "כאשר רשות מקומית מגלה כי ניתנה הנחה בארנונה המבוססת על טעות והיא אינה עושה דבר לתקנה היא מועלת בתפקידה כנאמנת הציבור (ראו: עע"ם 3081/10 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ נ' מועצה אזורית חוף אשקלון פסקה ל"א (21.8.2011)). אם כן, אין ספק שמדובר ברשלנות ...", אלא שהעותרת שנהנתה מן הטעות, אינה יכולה להישמע בטענה כי תיקונהּ הסב לה נזק ועל כן, מנועה (כביכול) העירייה מיישום הדין על העותרת.
כללו של דבר, העתירה נדחית. אין צו להוצאות בנסיבות.