דויטש ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת-גן ואח'

20 עותרים (להלן: "העותרים") שחלק מהם (עותרים 1 -6) הם בעלי דירות ברחוב מל"ל 5 ברמת-גן והחלק האחר התאגד להיות קבוצת רכישה מבקשים לבנות בכתובת הנ"ל בניין בן 10 קומות ובו 20 דירות וחניון תת קרקעי תחת הבניין הקיים במקום ושבהתאם לתכניותיהם עתיד להיהרס. לטענתם אין הם יכולים להוציא לפועל את התכנית שהוכנה בשנת 2015 (ושגיבושה החל כשנתיים קודם) על סמך המצגים שהוצגו להם על ידי הרשויות המוסמכות בשל החלטת מדיניות חדשה מיום 2.3.17 (להלן: "החלטת המדיניות") של הועדה המקומית רמת-גן (להלן: "הועדה המקומית") שהחליטה להגביל את גובה הבניין כך ש"גובה המבנים לא יעלה על קרקע +6.5 קומות (8 קומות ברוטו)" (סעיף ג' לעתירה) ברחוב זה "ובכך "קיצצה" "ללא הצדקה שתי קומות מהפרויקט" שיזמו העותרים וגרמה לפגיעה בזכויותיהם.

את המדיניות החדשה שיצאה מאת הועדה המקומית מבקשים העותרים לבטל במסגרת העתירה דנא, הן מאחר שלטענתם היא התקבלה שלא כדין כי נפגמה זכותם להביא טענותיהם נגדה בטרם התקבלה החלטת המדיניות, הן מאחר שהמדיניות החדשה עומדת בסתירה לתכנית מופקדת שכן אפשרה בניית הבניין בהתאם לתכנון של העותרים, הן כי השינוי שעשתה הועדה המקומית במסגרת החלטת המדיניות החדשה נעשה ללא קיום הליכי פרסום וללא אפשרות להגשת התנגדויות של מי שעלול להיפגע מהשינוי; וגם בגלל שהיא משנה "זכויות המוענקות מכוח תיקון תמ"א 38/ 3/א זאת לאחר שתיקון זה אושר בוועדה הארצית ועל ידי ועדת הדיור הממשלתית... ". לטענת העותרים אין הועדה המקומית רשאית לעשות כן בדרך של "החלטה מנהלית" (סעיף ב' לעתירה); לחלופין עתרו לקבוע כי הסיפא לסעיף ו' להחלטת המדיניות שעניינו קביעה כי "בפרויקטים למימוש תמ"א 38 ותכנית להתחדשות עירונית ברחוב מל"ל... גובה המבנים לא יעלה על קרקע +6.5 קומות (8 קומות ברוטו) הינו תנאי בטל בשל היותו בלתי סביר ומפלה" (סעיף ג' לעתירה), כן עתרו לקבוע כי אין מקום להחיל את ההחלטה על בקשת העותרים שכן החלת המדיניות על בקשתם היא בלתי סבירה, והיה על הועדה לקבוע "הוראות מעבר" לתוכנית שיקבעו כי היא לא חלה על עסקאות והסכמים שנחתמו עובר למועד קבלת החלטת המדיניות בהתבסס על התנהלות הועדה מאז שנת 2014, מועד הפקדת תוכנית ג/53.

מעיון בעתירה ובנימוקיה כך גם במסגרת הדיון שהתקיים לפני עלה כי העותרים מבקשים למעשה שבמסגרת עתירה זו יבחן בית המשפט לעניינים מנהליים את המדיניות הכללית החדשה של הועדה המקומית שלפיה יבחנו תכניות של מבקשים פוטנציאליים שיגישו בקשות להיתרי בנייה וכי בית משפט זה יתערב בשיקולים התכנוניים והמקצועיים הכלליים שהובאו בחשבון ובין השאר יבחן את התאמתם לאופי הרחוב הספציפי בו מצוי בניין העותרים, את אופי השכונה, העיר ויראה אם ליישם את הדינאמיקה המתפתחת בדין ובפסיקה בקשר להתחדשות העירונית ולתכניות התמ"א, ואת התאמתם או אי התאמתם לתוכניות תכנון אחרות, מקומיות וארציות, המצויות בשלבים שונים של אשרור.

טענות העותרים

1.העותרים מגוללים את דרכם להתגבשות קבוצת הרכישה שחבריה יממנו את עבודות הבנייה תמורת הקצאת דירות לכל אחד מחברי הקבוצה ולבעלי הקרקע. לטענתם מבדיקת זכויות הבנייה במקום בהתאם ל"דף מידע" עלה כי ניתן לבנות בניין של 10 קומות המכיל 20 דירות. על בסיס המידע שהיה בידם נחתמו הסכמים בין בעלי הקרקע לקבוצת הרכישה וההסכם דווח לרשויות כדין.

2.ההסכמים נחתמו עוד בחודש מרץ שנת 2015 ועד עתה לא התקדם ביצוע הפרויקט; העותרים הרחיבו בנושא הסיבה לעיכוב והסבירו אותו בכך שבעת הרלבנטית לחתימת ההסכמים היו שתי פרשנויות לזכויות הבנייה מכוח תמ"א - 'המרחיבה, שבהתאם לה זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 ומכוח תב"ע הן באופן מצטבר, לעומת הפרשנות המצמצמת שאין זכויות אלה מצטברות' (סע' 17 לעתירה).

3.לטענתם בשל "אי הבהירות ביחס לזכויות הבניה למימוש פרויקט תמ"א 38" באותה תקופה, גובשה במועצה הארצית לתכנון ובנייה החלטה לתיקון תמ"א 38 באמצעות תיקון הידוע כתיקון 38/ 3/ א, ש"היה אמור "לעשות סדר" ולהגדיר באופן ברור, במישור הארצי, את זכויות הבניה" (סע' 20 לעתירה). לאור קיומן של שתי פרשנויות, ולאור העובדה כי רשויות שונות אימצו פרשנויות שונות, ביקשה המשיבה 4 (נספח 3 לעתירה) את עמדת העותרים האם הם מבקשים לקדם את התכנית לפי הפרשנות הקיימת ב"עניין חורגין" (דהיינו הפרשנות המצמצמת) או שמא הם מבקשים להמתין לאישור התכנית תמא/א/3; העותרים הבהירו כי מאחר שסברו כי יש אי בהירות בעניין מימוש פרויקט תמ"א 38 העדיפו "שלא לקדם את תכניתם על פי הפרשנות המצמצמת" (סעיף 21 לעתירה). אלא שלאחר תיקון 38/ 3/ א שהתקבל במועצה הארצית גיבשה הועדה המקומית מדיניות חדשה למימוש תמ"א 38 הנוגעת לשכונת "הלל" ברמת-גן שמשמעותה, לטענת העותרים, קיצוץ שתי קומות מתוך מספר הקומות שאפשרה התמ"א בעת שהעותרים עשו את התכנון.

4.העותרים באמצעות ב"כ שסבר כי המדיניות החדשה תפגע בהם וכי אין מקום להחילה רטרואקטיבית על תוכניות שכבר הוגשו לועדה אך טרם נדונו, בקשו להופיע בפני הועדה המקומית כדי להבהיר את עמדתם אך לא נענו. ב"כ העותרים פנה בכתב בעניין זה למשיבה, וביום 20.3.17 ולאחר שהתקבלה החלטת המדיניות דחתה היועצת המשפטית של העירייה את טענותיו. העתירה דנא הוגשה כדי לבטל את החלטת המדיניות הכללית שקיבלה הועדה המקומית בטרם הובאה לדיון, ממילא בטרם ניתנה החלטה בתוכנית של העותרים להיתר.

5.עוד טוענים העותרים כי התכנית הקיימת לעיר רמת-גן היא התכנית המופקדת רג/מק/340/ג/53 (להלן: "ג/53") ועל בסיסה נחתמו ההסכמים בין בעלי הקרקע, העותרים 1- 6 לבין חברי קבוצת הרכישה עותרים 7 -20, ואין לאפשר שזכויות הבנייה של העותרים יפגעו מהחלטת מדיניות שנתקבלה ללא פרסום, ללא הליכי התנגדות או הליך תכנוני מקובל.

6.לטענת העותרים הגבלת גובה הבניין לפי החלטת המדיניות בנוגע לשכונת הלל 'מקצצת שתי קומות משטח הבנייה' והופכת אותו לפרויקט לא כלכלי, ולפי חוות דעת שמאי שצרפו לעתירה "לא ברורה ההבחנה שעשתה הועדה בין הרחובות השונים המקיפים את השכונה" ואין כל הסבר ל"הבדל המפלה והמקפח" (סעיפים 56- 57 לעתירה). משכך סבורים העותרים כי החלטת המדיניות החדשה היא בלתי סבירה ואינה יכולה לחול עליהם, בהעדר הסבר מדוע בחלק מהרחובות הותרה בנייה של 10 קומות אך לא ברחוב שבו בניין העותרים; כי ההוראה שבהתאם לה תיושם ההחלטה על כל בקשה להיתר שטרם נדונה בוועדה היא החלטה בלתי סבירה, והיה מקום לקבוע הוראות מעבר לגבי מי שכבר חתם על הסכמים לבנייה במועד שלפני החלטת המדיניות החדשה; העותרים חולקים על קביעת המשיבה 1 "להעניק זכויות מתחת לרף הנמוך הגלום בפרשנות המצמצמת" (סעיף 62.3 לעתירה)

7.על רקע עובדות אלה טוענים העותרים כי החלטת המדיניות החדשה היא החלטה בטלה וחסרת תוקף מחייב, כי ההחלטה בעלת אופי מנהלי ואינה יכולה לשנות זכויות שנקבעו בתמ"א 38 ובתכנית המופקדת, וכי שינוי מדיניות אינו יכול להתבצע בדרך של החלטה מנהלית אלא באמצעות תכנית סטטוטורית מתקנת.