עת"מ 10793-02-16 שפיר הנדסה אזרחית וימית בע"מ ואח' נ' ועדת הערר לתכנון ובניה - מחוז ירושלים ואח'

 עתירה זו היא גלגול שני של התדיינות הנוגעת לכיכר העירונית, "כיכר הלאום" שמה, שאמורה הייתה להיבנות בקרית הלאום שבירושלים. במקום בנוי היום מתחם מקורה, הלא הוא המתחם הידוע בכינויו כמתחם ה"סינמה סיטי". העתירה מופנית כנגד החלטתה של ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים מ-29.3.2015 וכנגד החלטתה המשלימה מ-20.12.2015. בשתיהן נקבע כי היתר בנייה, שניתן לעותרות ב-2.1.2014, ובמסגרתו אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בין היתר, "הוספת אלמנט הצללה מעל הכיכר", הוא בניגוד לדין ועל כן בטל. בהחלטה המשלימה נקבע, כי בטלות ההיתר תיכנס לתוקפה ב-1.1.2017, על מנת לאפשר לעותרות להיערך לפתרונות חלופיים או לנסות ולקדם תכנית מתאימה בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. ועוד נקבע, כי העותרות יוכלו לבקש דחייה של מועד זה ככל שתהיה התקדמות בהליך תכנוני שתנקוטנה (אם תנקוטנה), תוך הבהרה כי "התקדמות בהליך התכנוני בנסיבות המקרה משמע, לכל הפחות, הפקדת תכנית".

רקע עובדתי

• הקדמה

   

  1.בשלהי שנות התשעים של המאה הקודמת, יזמו משרד האוצר ועיריית ירושלים את הקמתו של פרויקט "כיכר הלאום". לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט התקשרו יוזמיו עם הרשות לפיתוח ירושלים והסמיכו אותה לפעול למימושו.

   

  תחילה זכתה עותרת 1, "שפיר הנדסה אזרחית וימית בע"מ", במכרז לתכנונו ולהקמתו של "חניון הלאום", שהוא חניון ציבורי תת קרקעי. היה זה ב-2000. על גג החניון אמורה הייתה לקום "כיכר הלאום", שתוכננה ככיכר עירונית פתוחה, המקשרת בין מבני ציבור רבי חשיבות, הממוקמים מעבריה. בכללם – בית המשפט העליון. מאוחר יותר, ב-2008, קיבלה זיכיון להפעלת מתחם מסחרי, מוגבל בהיקפו, בכיכר שתקום על גג החניון. בנוסף קיבלה זיכיון להפעלת מרכז מבקרים הצמוד לאותה כיכר. מטרתו של המרכז היא "מוזיאון קולנוע יהודי" ו"מרכז מבקרים אינטראקטיבי". המדובר בזיכיון מסוג DBOT (Design Build Operate Transfer), והפרויקט אמור לשוב לידי המדינה בסוף תקופת הזיכיון, ב-2028.

   

  2. במקביל הוקצה למועצה לארץ ישראל יפה (משיבה 3) שטח הצמוד לכיכר והמיועד למבנה ציבור. מבנה זה, שישמש "מרכז ללימודי סביבה וירושלים", מצוי בתהליך בנייה.

   

  3. בעקבות זכייתה בזיכיון להפעלת המתחם המסחרי, פנתה עותרת 1 ל"ניו לינאו סינמה (2006) בע"מ" (עותרת 2), המפעילה את מתחמי "סינמה סיטי" ברחבי הארץ. השתיים הציעו להפוך חלק מחניון הלאום למתחם בתי קולנוע. המהלך זכה לתמיכת המדינה (בעלי הקרקע) ולתמיכת מוסדות התכנון, שכן התברר כי החניון אינו מנוצל במלוא הקיבולת שלו. לשם מימוש המהלך, ביקשו העותרות וקיבלו היתר לשימוש חורג. תוקף ההיתר הועמד על חמש שנים, אולם נקבע בו כי אם תופקד תב"ע יוארך השימוש בחמש שנים נוספות. ואכן, כפי שנראה להלן, במקביל לעבודות ההסבה מחניון לבתי קולנוע, הוגשה ואושרה תכנית נקודתית לשינוי ייעוד חלק משטח החניון למטרות פנאי ובידור.

   

  כשנה וחצי לאחר אישורה של התכנית הנקודתית ומכוחה, הגישו העותרות בקשה להיתר בנייה נוסף, הכולל שינויים ובהם קירוי כיכר הלאום, המכונה על ידן "הצללה". הבקשה אושרה על ידי רשות הרישוי בהחלטה מ-3.9.2013, והיתר הבנייה הוצא ב-2.1.2014.

   

  4. כיצד הגיעו הדברים לידי כך שבהחלטתה מ-29.3.2015 (להלן: ההחלטה הראשונה), בערר שהגישה המועצה לארץ ישראל יפה על החלטת רשות הרישוי, קובעת ועדת הערר כי "הכיכר במפלס הכניסה אינה עירונית, אלא מהווה חלק אינטגרלי ממתחם הקניות והפנאי שמטרתו מסחרית" וכי "קשה למצוא מבקר במקום שימנע מלראות לפניו מבואה במרכז קניון פרטי ויראה ברחבה 'כיכר'", ובהחלטה מ-20.12.2015 (להלן: ההחלטה השנייה) אומרת היא כי "בין מוסדות השלטון קם קניון פרטי, אשר מקורה בקירוי לבן וכחול הדומה למתבונן מבחוץ לקירוי אולם כדורסל. למול תכנון הנועד לכבד את מוסדות השלטון ניתן לראות בבינוי זה משום זילות מוסדות השלטון" – בכך עוסקת העתירה שלפניי, המבקשת הכרעה בשאלה האם אכן המדובר בבנייה על פי היתר שניתן שלא כדין, ובהנחה שכך הוא (הנחה בה כופרות העותרות וכן כופרות בה עיריית ירושלים והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה), מה דינו של ההיתר.