ניר נ' נאור(המנוח) ואח'

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בתל אביב יפו, הגב' אושרת ארפי מוראי (להלן: "המפקחת") מיום 18/5/23. בפסק הדין קיבלה המפקחת תביעה אשר הוגשה כנגד המערער, במסגרתה התבקשה המפקחת לחייב את המערער לחתום על הסכם תמ"א 38 בהקשר לבית משותף בו למערער דירה.

מבוא;

1. הבית המשותף נשוא הדיון, מורכב משני מבנים הכוללים 7 בניינים (כניסות) ו – 55 דירות, המצויים ברחובות פרידמן 48, 50, 52 , צירלסון 31 ו – 33 ורילף 5 ו – 7 בתל אביב, הידועים כחלקה 1279 בגוש 6212 (לעיל ולהלן: "הבית המשותף").

    

2. המשיבים בערעור- התובעים בהליך קמא – הם בעלים של 51 דירות בבית המשותף.

    

3. המערער הוא בעלים של דירה בבית המשותף הרשומה כתת חלקה 13.

    

4. ביום 27/5/18, התקשרו המשיבים (שהם כאמור 51 מבעלי הדירות בבית המשותף), עם אשדר חברה לבניה בע"מ (להלן: "היזם"), בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה מחדש. בהתאם להסכם, הבית המשותף ייהרס ותחתיו ייבנו 4 בניינים חדשים, הכוללים חניון תת קרקעי משותף, דירות בעלי המקרקעין ודירות היזם ובסך הכל לא יותר מ – 102 דירות בפרויקט. דירות התמורה של בעלי המקרקעין כוללות, לפי ההסכם, תוספת של 25 מ"ר (כולל ממ"ד) לשטח הדירה המקורי, מחסן, חניה מקורה בחניון התת קרקעי המשותף, מרפסת שמש וחלק יחסי ברכוש המשותף (לעיל ולהלן: "הסכם התמ"א"). יצוין כי במהלך ניהול התביעה, חתמו על הסכם התמ"א 3 בעלי דירות נוספים ומשכך, בעת כתיבת פסק הדין על ידי המפקחת, הסכימו לפרויקט 54 מבין 55 בעלי הדירות בבית המשותף.

    

5. המערער שנמנה עם נציגות בעלי הדירות – כפי שהוגדרה בהסכם התמ"א – כנציג יחיד של הבניין ברחוב פרידמן 48, התנגד לחתום על הסכם התמ"א ומשכך הוגשה כנגדו התביעה נשוא הדיון. במסגרת התביעה, טענו המשיבים לקיומם של התנאים המקדמיים הקבועים בסעיף 5א' לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") ועתרו לאישור ביצוע העבודה בהתאם להסכם התמ"א, הגם התנגדותו של המערער.

    

6. המערער מנגד טען כי אין מקום לאשר את הסכם התמ"א, מטעמים כדלקמן: פגיעה בזכויות הקניין שלו, בהינתן שהמקלט הציבורי אשר יבנה בבית המשותף יירשם בבעלות עיריית תל אביב; פגיעה בזכויותיו הואיל והוא נדרש לחתום, על כתב התחייבות שעניינו ויתור על זכות תביעה כנגד עיריית תל אביב במקרה של אירוע הצפה; העדר כדאיות העסקה, משהתמורה הכוללת לבעלי הדירות בבית המשותף נמוכה מהתמורה שהם זכאים לה בהתאם לקריטריונים שמאיים מקובלים (טענה זו נתמכה על ידי המערער בחוות דעת שמאי מטעם המערער- השמאי רן ורניק (להלן: "שמאי המערער"); העדר שוויון בתמורות, נוכח אפשרות היזם להוסיף שטחי שירות ללא הגבלה ובתוך כך לנצל זכויות בנייה קיימות, על מנת להוסיף לדירות הקרקע של הבעלים קומת מרתף בתת הקרקע; ניגוד עניינים של באת כוח בעלי הדירות, משמשרדה ייצג במקביל את עיריית תל אביב יפו; העדר ערבות מספקת (טענתו זו של המערער נתמכה בחוות דעת רואה החשבון רמי אמיר); והימצא סעיפים פוגעניים בהסכם התמ"א.

    

7. המפקחת קיימה בפניה שני דיוני הוכחות, בגמר הדיונים הוגשו סיכומי הצדדים ולאחריהם ניתן פסק דינה של המפקחת נשוא הערעור.

    

   פסק דינה של המפקחת;

8. פסק דינה של המפקחת פותח בסקירה נורמטיבית בהקשר לחוק החיזוק, תמ"א 38 ותכליתם וכן, בהקשר להתנגדות בעל דירה בבית משותף לפרויקט תמ"א 38. המפקחת הוסיפה ופירטה כי המשיבים צירפו לכתב התביעה את החלטת הוועדה המקומית המאשרת בתנאים את הבקשה להיתר בנייה לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף וכן כי ניתנה הסכמת 54 מבין 55 בעלי הדירות בבית המשותף להסכם. לאור זאת, נקבע כי התביעה עומדת בתנאי הסף כפי שנקבעו בסעיף 5א' לחוק החיזוק. משכך, פנתה המפקחת לבחון את הטענות העומדות בבסיס סירובו של המערער להסכם התמ"א.

    

   ראשית – נבחנה טענתו של המערער ובהתאם לה, יש בהסכם כדי לפגוע בקניינו של המערער ומשכך אין לאשרו. זאת הואיל ובהסכם כלולה הסכמה לתנאי למתן היתר אשר הוצב על ידי עיריית תל אביב ולפיו בחלק ממרתף החניה שיבנה בבית החדש, ייכלל מקלט ציבורי, אשר ירשם בבעלות עיריית תל אביב. זאת, חלף המקלט הציבור הקיים, המהווה חלק מהרכוש המשותף. בהקשר לכך, הוסיף המערער וטען כי פגיעה נוספת בקנייננו הקשורה במקלט זה, נעוצה בכך שהעירייה לא הבהירה איזה שימושים יעשו במקלט זה בעתות רגיעה. טענתו זו של המערער – על שני ראשיה – נדחתה על ידי המפקחת. כך ותחילה, נקבע כי – בניגוד לטענת המערער- הזכויות במקלט הציבורי הקיים הן בבעלות עיריית תל אביב יפו. זאת למדה המפקחת משני מסמכים (אשר צורפו לראיות המערער עצמו), המלמדים על כך שבשנת 1976 – לאחר רישום הבית המשותף בשנת 1961 - פנו חברי נציגות הבית המשותף לאגף שירותי החירום בבקשה לבנות מקלט בשטח הבית המשותף, תוך שהצהירו כי ידוע להם כי המקלט הציבורי נועד לשמש מחסה לעוברי אורח ולאנשי השיכון וכי הוא בבעלות עיריית תל אביב יפו. עוד הסתמכה המפקחת בקביעתה על עדות עו"ד בראף, באת כוח בעלי הדירות, אשר העידה כי העירייה לא קבעה את הדרישה הזו מכוח ההיתר הנוכחי, אלא שזה היה המצב הקנייני החל משנת 1976 ומשכך, בדרישתה זו העירייה חזרה למצב שהיה במקרקעין מאז ומתמיד. נוסף על כך, נדחתה טענת המערער הנוגעת לכך שהעירייה תעשה במקלט שימושים שלא הובהרו בעתות רגיעה. זאת ראשית, הואיל ונקבע כי לעירייה זכות הבעלות במקלט ומשכך ממילא זכאית היא לעשות כן מכוח זכותה הקניינית; שנית משלא הוכח כי יהא בביצוע כדי לשנות את המצב היום; שלישית משממילא דירות התמורה תכלולנה ממ"ד ומשכך לא יהיה צורך במקלט; ורביעית משמקומן של טענות אלו הוא בהליך אשר יכול המערער לנקוט ככל שימצא לנכון מול העירייה.

    

   שנית, נבחנה טענת המערער ולפיה אין לאשר את ביצוע הפרויקט, משתנאי למתן היתר הוא דרישת עיריית תל אביב יפו לחתימה על כתב התחייבות, לפיו בעלי הדירות בבית המשותף מוותרים על זכות התביעה במקרה של אירוע הצפה מנחל הירקון. גם טענתו זו של המערער נדחתה. אשר לכך, פתחה המפקחת וציינה כי בתחילה דרשה עיריית תל אביב חתימה על כתב שיפוי כלפי העירייה ואולם, בעקבות עתירה אשר הוגשה על ידי היזם וחברות נוספות, התקבלה החלטת הוועדה המחוזית בתל אביב יפו, לתיקון הוראת סעיף 6.5 ה' לתכנית רובע 4 כך שחלף מסירת כתב שיפוי, בא כתב התחייבות כתנאי למתן היתר בנייה. על דבר העתירה למדה המפקחת מעדותה של עו"ד בראף. המפקחת הוסיפה וציינה כי הצדדים אינם חלוקים על כך שהעירייה אמנם הציבה כתנאי למתן היתר חתימה על ההתחייבות כאמור. לאור זאת, נקבע כי השגות המערער על דרישת עיריית תל אביב יפו ופועלה בהתאם לתכנית רובע 4, אינן מעניינו של ההליך, בגדרו נדרש המפקח על רישום המקרקעין לבחינת מערך היחסים בין בעלי הדירות בבית המשותף, הם ולא אחרים. בהקשר זה ובבחינת למעלה מן הצורך, הוסיפה המפקחת וציינה כי לטענת המשיבים וכפי ידיעת המערער, היזם חתם על כתב שיפוי לטובת בעלי הדירות אל מול כתב ההתחייבות שנחתם על ידי הדיירים ונקבע כי גם בכך יש כדי לאיין את התנגדותו של המערער לעניין זה.

    

   שלישית, נבחנה טענת המערער בדבר העדר כדאיות כלכלית לעסקה, זאת משלטענתו התמורה הכוללת לבעלי הדירות, נמוכה מהתמורה המגיעה להם על פי קריטריונים שמאיים. גם טענתו זו של המערער נדחתה. אשר לכך, פתחה המפקחת וציינה כי בהתאם להלכה הפסוקה, כדאיותה של עסקת תמ"א 38 נבחנת מנקודת מבט אובייקטיבית הרואה את הפרויקט כמכלול ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות. המפקחת הוסיפה והפנתה, בהקשר זה, לפסק הדין בעניין שורצברגר (ע"א 3511/13 שורצברגר נ' מרין (24/7/14)), בו נקבע כי בעלי הדירות זכאים לתמורה סבירה והוגנת ואולם, לא לחלוקת רווחי הפרויקט עם היזם, הנושא בסיכונים הכרוכים בפרויקט. בהקשר זה, צוין על ידי המפקחת כי אמנם פסק דין שורצברגר דן בפרויקט פינוי בינוי ואולם, לגישת המפקחת בשני סוגי הפרויקטים מדובר ברציונאלים דומים ומשכך ניתן לאמץ קריטריון זה גם לצורך בחינה מחדש של כדאיותה הכלכלית של עסקת תמ"א 38. עוד צוין, באשר להערכת כדאיות העסקה, כי זו מושפעת ממשתנים שונים ובכלל כך: ממיקומו של הנכס, היקף זכויות הבנייה, השווי הכלכלי של זכויות הבנייה, עלויות הריסת הבית, עלויות ביצוע הבנייה, עלויות ביצוע החיזוק, עלויות שכר דירה והובלה לבעלי הדירות – כל אלו נתונים אשר על בסיסם מנהלים בעלי הדירות בבית המשותף עם החברה היזמית משא ומתן, אשר בסופו נחתם הסכם התמ"א. עוד הפנתה המפקחת לפסק הדין אשר ניתן על ידי מותב זה בעניין באומלשפינר (עש"א (מחוזי ת"א) 50506-09-19 סיגל יעל נ' עמנואל באומלשפינר (15/1/20)), במסגרתו נקבע כי כדאיותה הכלכלית של עסקת תמ"א בבית משותף, תבחן אף על ידי מבחן ההשוואה בין שווי התמורה של הדירה החדשה לשווי התמורה של הדירה הקיימת. במיושם לעניין דנן, נקבע כי אין חולק ששווי דירת התמורה עולה באופן משמעותי על שווי הדירה הנוכחית של המערער. נוסף על כך הפנתה המפקחת לתמורות לבעלי הדירות, הכוללות בין היתר תוספת של 25 מ"ר לכל דירה, מרפסת, מחסן, חניה וכיוצא בכך. אשר לתמורות אלו נקבע כי מדובר בתמורות משמעותיות ביותר, אשר בוודאי אינן נופלות מהתמורות המקובלות בפרויקט תמ"א 38 מסוג זה. זאת ועוד, בכל הנוגע לטענת המערער ולפיה רווחי היזם עומדים על שיעור של 45.59%, בעוד שהרווח השמאי המקובל על פי תקן 21 של הוועדה לתקינה שמאית הוא בשיעור 25%-20% מכלל העלויות הצפויות בשלב שלאחר אישור התכנית (כנתמך בחוות דעת שמאי המערער) – הפנתה המפקחת להוראות הסכם התמ"א, במסגרתן קיים מנגנון של חלוקת רווחיות הפרויקט בין היזם לבין בעלי הדירות ולפיו ככל שרווחיות הפרויקט תהיה גדולה מ –22% מההכנסות, יחולק שווי הרווח שמעבר ל 22% בין בעלי הדירות ליזם לפי יחס קומבינציה העומד על 44.3% ליזם ו – 55.7% לבעלים. נקבע כי מנגנון זה של חלוקת רווחיות הפרויקט הוא סביר והוא פרי משא ומתן שהתנהל בין הצדדים. בהקשר לכך וכבסיס נוסף לדחיית טענותיו אלו של המערער, הפנתה המפקחת לכך שהמערער לא הניח חלופה הסכמית קונקרטית, לרבות זיהוי החברה היזמית לביצוע הפרויקט, במסגרתה הרווח היזמי המוצע תואם את טענת המערער והמגלמת את מלוא היתרונות נשוא הסכם זה. אשר לכך, נקבע כי לא די בהשגות אשר מועלות על ידי המערער, אלא שהיה עליו להביא הסכם חלופי קונקרטי בר ביצוע לרבות תכנונית. המפקחת הוסיפה וציינה לעניין זה, כי היא לא נדרשת להערכת הרווח היזמי בחוות דעת שמאי המערער, הקשור לחלופות של בניית שטחים במרתף העליון שיוצמדו לדירות בקומת הקרקע ובניית קומת גג חלקות נוספת, משחלופות אלו אינן בהתאם להסכם ולתכנית המאושרת על ידי ועדת התכנון.

    

   רביעית, נדרשה המפקחת לטענות המערער באשר לשמירה על עיקרון השוויון בתמורות, בהקשר לאפשרות – אשר לטענת המערער קיימת לפי הסכם התמ"א – לכך שככל שתוקננה זכויות נוספות למקרקעין (בדגש על האפשרות לתוספת בנייה במרתפים לטובת דירות הקרקע), אגב ביצוע הפרויקט, זכויות אלו תוקצנה לבעלי דירות לפי בחירת היזם, באופן שיש בו כדי להפר את השוויון. טענה זו נדחתה על ידי המפקחת ראשית, משהתחוור שבמסגרת היתר הבנייה נוצלו מלוא זכויות הבנייה הקיימות באופן שאינו מאפשר ניצול זכויות נוסף. נוסף על כך נדחתה הטענה משבהתאם להוראות ההסכם, ממועד מתן היתר הבניה לביצוע הפרויקט, זכויות הבנייה שלא מומשו על ידי היזם, יהיו בבעלות משותפת של בעלי הדירות בבית החדש, בהתאם לחלקו היחסי של כל אחד ברכוש המשותף. זאת ועוד, המפקחת סברה כי יש לדחות הטענה, גם לאור הצהרת היזם ולפיה זכויות הבנייה בתת הקרקע לא תנוצלנה במסגרת הפרויקט אף לא בהתאם להיתר שינויים. יתרה מכך נקבע כי ממילא לא קיימת היתכנות תכנונית לניצול זכויות בנייה בתת הקרקע בהתאם לתכנית ע/1 שכן, בניה כאמור תבוא בהכרח על חשבון חניות ומחסנים הקיימים במפלס תת הקרקע, כנתמך בעדות עו"ד בראף. ולבסוף נדחתה הטענה גם מהטעם שבחוות דעת שמאי המערער, התייחס השמאי לאפשרות לבנייה בתת הקרקע כחלק מבחינת כדאיות העסקה ואולם, מומחה זה לא חיווה דעתו בשאלה האם אמנם קיימת היתכנות לבנייה כאמור.

    

   חמישית, דחתה המפקחת את טענות המערער ולפיהן אין לאשר את ההסכם נוכח ניגוד עניינים בו מצויה עורכת הדין בראף, באת כוח בעלי הדירות, אשר התחוור כי משרדה הררי-טויסטר (להלן: "ב"כ הבעלים") מייצג גם את עיריית תל אביב. זאת תחילה הואיל והמערער היה חלק מהנציגות אשר בחרה במשרד ב"כ הבעלים. יתרה מכך, נקבע כי טענת המערער ולפיה לא ידע על כך שמשרד זה מייצג את עיריית תל אביב, אינה יכולה לעמוד לו משהיה באפשרות המערער לערוך, כבר בזמן אמת, את הבדיקה אשר ביצע לאחר שהתנגד להסכם התמ"א (בחינה במאגרים של תובענות מהן למד על הייצוג) ואשר במסגרתה למד לטענתו על דבר ניגוד העניינים. נקבע כי העלאת הטענה רק בשלב זה מלמדת על חוסר תום ליבו של המערער. עוד נקבע כי ממילא לא נפלו בהסכם כל פגמים מפאת ניגוד העניינים – זאת בין היתר לאור קביעותיה של המפקחת בהקשר למקלט ובאשר לחתימת הדיירים על כתב ההתחייבות ונוסף על כך, משהוכח להנחת דעתה של המפקחת, כי משרד ב"כ הבעלים דווקא פעל באופן שביקש להיטיב את זכויות בעלי הדירות. בין השאר שעה שייצג בעתירות שהוגשו לבית המשפט כנגד הדרישה לחתימה על כתב שיפוי, בעקבותיהן המירה העירייה דרישה זו, בדרישה לחתימה על כתב התחייבות.

    

   שישית, דחתה המפקחת את טענותיו של המערער בכל הנוגע לכתב הערבות אשר הומצא על ידי היזם במסגרת הסכם התמ"א. אשר לכך, נטען על ידי המערער כי על היזם לספק ערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר"), בשיעור שווי דירת התמורה בתוספת 37%. נטען כי ערבות בשיעור שווי דירת התמורה בתוספת 5.5%, כפי שנקבע בהסכם התמ"א, אינה מספיקה במקרה של אירוע מס ככל שהפרויקט יכשל לאחר הריסת הבית המשותף. נטען כי במקרה כזה יכול שמנהל מיסוי מקרקעין יראה את עסקת התמ"א המקורית כבטלה מעיקרה ויקבע כי יש למסות את העסקה החדשה - עסקת המזומן בעקבות מימוש הערבות - כעסקה נפרדת שאינה קשורה לעסקת היסוד ואז ידרשו בעלי הדירות לתשלום מס שבח בגין שווי זכויותיהם. משכך, נטען כי יש להעמיד את גובה הערבות על שווי דירת התמורה בתוספת 37%, שהוא שיעור המס הצפוי למערער במקרה כזה. טענה זו נדחתה על ידי המפקחת משנקבע על ידה שאין בשיעור כתב הערבות ונוסחה כדי לפגוע בזכויות המערער בכלל ומהותית בפרט. זאת משהמפקחת מצאה את האפשרות שהוצגה על ידי המערער (ונתמכה על ידי רואה החשבון מטעמו), רחוקה ודחוקה. בהקשר זה, פתחה המפקחת והפנתה לפסיקה במסגרתה נקבע כי האינטרס המרכזי המוגן במסגרת תמ"א 38 הוא אינטרס הציבור בחיזוק המבנים ולא אינטרס בעלי הדירות להגדיל את רווחיהם. נקבע כי בהתאמה תנאי ההתקשרות בין בעלי הדירות והיזם משקפים את זכויות הצדדים להסכם התמ"א וחיוביהם תוך יצירת איזונים מתאימים. נקבע כי נטל ערבות כבד אשר מוטל על היזם במסגרת ההסכם, המגביל באופן משמעותי את גובה האשראי או נכסי היזם - יש בו כדי להשליך על כדאיות העסקה ואף להוביל לאיון הפרויקט. בנסיבות אלו ולאחר בחינת גובה הערבות, קבעה המפקחת כי מצאה את הערבות סבירה. בבחינת למעלה מן הצורך הוסיפה המפקחת וציינה כי אירוע המס האפשרי עליו הצביע המערער, ממילא אינו רלוונטי לאור תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק המיסוי") במסגרת חוק ההסדרים מיום 18/11/21, בו הוספו הוראות סעיפים 49לו1 ו – 49לג; מכוחן, דירת מגורים אשר נהרסה, בהתאם לתכנית החיזוק, תחשב בתקופת הבניה דירת מגורים לצרכי מס.

    

   שביעית התייחסה המפקחת לטענות המערער באשר להוראות נוספות בהסכם. אשר לכך פתחה המפקחת והפנתה להלכה הפסוקה, במסגרתה נקבע כי סמכותו של המפקח אינה כוללת את הסמכות לנסח את החוזה במקום הצדדים או לרדת לעומקם של כל סייגיו ותנאיו. במיושם למקרה דנן, נקבע כי תנאיי ההסכם סבירים ומידתיים והם פרי משא ומתן ארוך אשר נוהל על ידי הצדדים, אשר בו היה פעיל המערער. אשר לכך, צוין כי מעורבותו של המערער אף נשאה פרי ביחס לעניינים שונים הקשורים בהסכם ותניותיו. לגופם של דברים, נקבע כי ההוראות המסדירות את לוחות הזמנים, העברת הפרויקט ליזם אחר, יישוב חילוקי דעות, הנציגות והבנק המלווה- הן הוראות סבירות המקובלות במסגרת גיבוש הסכם מסחרי כבענייננו ולא נמצא בכל אלו פגם העולה כדי פגיעה בלתי מידתית במערער.

    

   שמינית, מצאה המפקחת לדחות את טענותיו של המערער הנסבות על תרמית והונאה של גורמים המעורבים בפרויקט ובכלל כך - עורכי הדין של הבעלים, מפקח הבניה מטעם הבעלים וחברי הנציגות - אשר פעלו לטענתו תוך הונאה ותרמית. בהקשר לטענות אלו, הפנתה המפקחת לכך שהודעת צד ג', אשר הוגשה על ידי המערער, בה פורטו טענות אלו נמחקה וערעור על החלטה זו נדחה. נקבע כי על אף האמור מצא המערער לשוב ולגולל טענות אלו בהרחבה בתצהיר העדות הראשית אשר הוגש מטעמו. נקבע כי דין טענותיו אלו של המערער דחייה על הסף, הואיל ובירורן חורג ממסגרת הדיון המתנהל בעת אישור הסכם תמ"א על ידי המפקחת. בחינת למעלה מן הצורך נקבע כי ממילא לא עלה בידי המערער להוכיח טענות אלו אף לא בהתאם לנטלי ההוכחה הרגילים. זאת בשים לב לכך שהמערער היה חלק מנציגות בעלי הדירות, נכח בפגישות רבות, אותן תיעד, לרבות בהקלטות. זאת ועוד, המפקחת קבעה כי, לאחר בחינת הדברים, היא לא מצאה בחילופי הדברים בין הגורמים השונים, כמו גם בחילוקי דעות ביניהם, כדי ללמד על הונאה ותרמית. זאת במיוחד הואיל ומדובר בפרויקט מורכב המעורר קשיים וויכוחים ומחלוקות ואולם, אין בכך כדי ללמד תימוכין לתרמית או הונאה.

    

   בשולי הדברים, מצאה המפקחת להתייחס לחוסר תום לבו של המערער. אשר לכך, קבעה המפקחת כי לגישתה, התכלית האחת של המערער בסרבנותו הייתה סחטנות. זאת משהתרשמה כי המערער ליווה את הפרויקט בכל שלביו, אסף ותיעד כל מסמך ואולם, בסופו של דבר סירב לחתום על ההסכם בבקשו להיטיב עם זכויותיו הוא בלבד ובהבינו את הכוח העומד לצדו. לגישת המפקחת, תימוכין לעמדתו זו של המערער ניתן למצוא בדבריו במסגרת הדיון לפניה, שם אמר כי רק ככל שהיזם ישלם לו 5,600,000 ש"ח עבור דירתו יסיר התנגדותו. נקבע כי תימוכין נוסף להתנהלותו חסרת תום הלב של המערער ניתן למצוא בעדות המומחה מטעמו, כמו גם בעדותה של עו"ד בראף.

    

   לאור כל האמור, דחתה המפקחת את התנגדות המערער ומצאה לאשר את ביצוע פרויקט התמ"א 38 בבית המשותף בהתאם להסכם ולהיתר בניה כדין.

   בהתאמה, חייבה המפקחת את המערער לחתום על הסכם התמ"א וכן – לאחר שהוגשו לה השלמות טיעון בנושא ההוצאות – מצאה לחייב את המערער בהוצאות בסך של 50,000 ש"ח.

   עוד מצאה המפקחת לדחות בסיומו של פסק הדין, את בקשתו של המערער להגשת ראיות נוספות ובכלל כך, בקשתו להגשת היתר בניה שניתן לביצוע פרויקט בבית משותף בסמיכות לבית המשותף נשוא הדיון וצילום מסך מאתר המרכז למיפוי ישראל. זאת הן משהמערער לא הוכיח קיומו של חריג לכלל ולפיו על בעל דין להגיש ראיותיו במקשה אחת והן הואיל וראיות אלו ממילא לא נמצאו רלוונטיות להליך דנן.

    

   טענות הצדדים בערעור;

   טענות המערער;

9. על פסק דינה של המפקחת הוגש הערעור לפני, במסגרתו פירט המערער טענותיו תוך תקיפת כלל הכרעותיה של המפקחת כפי שפורטו לעיל. אציין כי לבד מכתב הערעור אשר הונח לפני בית המשפט והכולל טענות רבות וכן למעלה מאלף עמודי נספחים, טען המערער בדיון על פה ארוכות וכן – לאחר סיום הדיון – הגיש שתי בקשות – האחת, להוספת ראיות והשנייה להשלמת טיעון, אליהן אתייחס בהמשך. יחד עם זאת, כבר עתה יובהר כי פירוט תמצית טענותיו של המערער להלן, מבוסס הן על כתב הערעור והן על השלמת הטיעון על פה ובכתב במסגרת הבקשות המאוחרות אשר הוגשו על ידו.

    

   פותח המערער וטוען כי שגתה המפקחת בקובעה כי יש לדחות את טענותיו בכל הנוגע לרישום על שמה של עיריית תל אביב של הזכויות במקלט אשר עתיד להיבנות בקומת המרתף. לטענת המערער, שגתה המפקחת עת ביססה קביעתה זו על שני מסמכים אשר הוצגו בפניה – שניהם מטעם נציגות הבית המשותף - המלמדים לכאורה על כך שהבעלות היא של עיריית תל אביב. לטענת המערער, אשר למסמכים אלו, הרי ששגתה המפקחת עת התעלמה מכך שלנציגות ממילא אין סמכות בעניינים קניינים ומשכך, לא יכלה להקנות את זכות הבעלות לעירייה. זאת ועוד, נטען כי, ככל שאמנם היו מוקנות זכויות לעירייה, ברי כי זו הייתה פועלת לרישומן ולא ממתינה במשך חמישים שנים, בתביעה אשר ממילא התיישנה. המערער מוסיף וטוען כי גריעה זו של המקלט מהווה פגיעה בזכויותיו הקנייניות ומשכך, יש להורות על ביטולה. עוד טוען המערער כי, גם ככל שהטענות כאן שייכות לתחום המנהלי, הרי שממילא מוקנית למפקחת הסמכות לדון בהן במסגרת "תקיפה עקיפה", תוך צירוף העירייה כצד להליך (ראו טיעונו של המערער בעמוד 13 לפרוטוקול שורות 18-19). זאת במיוחד בשים לב לכך שהלכה למעשה הפקיעה העירייה זכויות במקרקעין בהליך שלא כדין (ראו גם דברי המערער בטיעונו על-פה החל משורה 30 בעמוד 9 ועד לשורה 5 בעמוד 10לפרוטוקול) ויתרה מכך, משאין תימוכין לדרישת העירייה במסגרת תכנית המתאר המקומית (ראו טיעונו בעמוד 12 שורות 12-13 לפרוטוקול).

    

   המערער מוסיף וטוען כי שגתה המפקחת עת החילה עליו חובה לחתום על התחייבות כלפי עיריית תל אביב בכל הנוגע לנזקי הצפות. נטען כי מדובר בדרישה שאינה בהתאם לדין ומשכך, היה על המפקחת להתערב בתנאי זה (ראו גם טענותיו של המערער בעמוד 11 שורות 30-32 לפרוטוקול). גם לעניין זה טוען המערער כי למפקחת מוקנית הסמכות לדון בטענות אלו, הגם שהן שייכות לתחום המנהלי, במסגרת תקיפה עקיפה. אשר לכך, הוסיף המערער וטען במסגרת הדיון על פה, כי העירייה ביססה את דרישתה לחתימה על כתב השיפוי על תכניות המתאר (ארצית ומקומית- במסגרת תכנית רובע 4) ואולם, לטענתו מדובר בהמצאה של העירייה שאין לה כל בסיס במסגרת התכניות (ראו טיעונו בעמוד 12 משורה 28 ועד לשורה 34 וכן בעמוד 16 שורות 3-5 לפרוטוקול). אשר לטיעון זה, אציין כבר עתה כי המערער אישר שבמסגרת ההליך קמא הוא לא הציג את התכניות בפני המפקחת (ראו עמוד 16 שורות 11-13לפרוטוקול) ואולם, טען כי אין בכך כדי לאיין זכותו לטעון בנושא, משמדובר בתכניות המהוות חיקוק.

   עוד הוסיף המערער במסגרת הדיון על פה וטען – בהקשר לתנאים הנסבים על רישום המקלט וחתימה על ההתחייבות - כי לא חלה עליו החובה להציג חלופה במסגרתה העירייה אינה דורשת תנאים אלו. זאת ראשית הואיל ולגישתו של המערער מדובר בדרישות לא חוקיות, אשר שומה היה על המפקחת לבטלן במסגרת סמכותה העקיפה (ראו עמוד 9 בשורות 21-23 וכן, בעמוד 11 שורות 30-32 לפרוטוקול). יתרה מכך, נטען כי ממילא העירייה הנפיקה לפרויקט היתר בנייה (ראו בעמוד 6 שורות 32-33 לפרוטוקול) ומשכך, אין ממש בטענה ולפיה מדובר בתנאים להוצאת ההיתר.

    

   עוד טוען המערער כי שגתה המפקחת בקובעה כי לא נפל כל פגם בהסכם התמ"א, מפאת ניגוד עניינים בו מצויים ב"כ הבעלים, אשר הוסתר מבעלי הדירות. אשר לכך, פותח המערער ומבהיר כי לא הייתה לו כל ידיעה, בזמן אמת, על דבר ניגוד העניינים של משרד עורכי הדין של בעלי הדירות, הנובע מכך שמשרד זה ייצג את עיריית תל אביב (ראו הצהרתו המפורשת לעניין זה בעמוד 17 שורות 16-25 לפרוטוקול). נוסף על כך טוען המערער כי כפועל יוצא מניגוד העניינים הטעו ב"כ הבעלים את בעלי הדירות בכל הנוגע לענייני המקלט, כמו גם החתימה על ההתחייבות בעניין ההצפות, ולכן שומה היה על המפקחת לקבוע, כתנאי לחתימה על הסכם התמ"א, כי עורכי הדין יועברו מתפקידם. המערער מוסיף וטוען לעניין זה, כי קביעתה של המפקחת ולפיה לא נפל פגם בהסכם התמ"א כפועל יוצא מניגוד העניינים ומשכך, אין להורות על ביטול ההסכם, אינה רלוונטית, בשים לב לכך שהמבחן הרלוונטי- מקום בו מדובר על יחסי לקוח עורך דין המצוי בניגוד עניינים, בהתאם לכללי האתיקה החלים על עורכי הדין - הוא חשש למילוי תפקידו של עורך דין, שיש בו כדי להוביל לאיסור ייצוג מניה וביה. זאת ועוד, נטען כי בהינתן ניגוד העניינים וככל שעורכי הדין לא יועברו מתפקידם, הרי שיכול שיקלעו שוב לבעיה אתית במקרה בו עיריית תל אביב תבוא בדרישות נוספות במהלך הפרויקט. זאת ועוד, נטען כי הטעם אשר ניתן על ידי המפקחת ולפיו, עורכי הדין פעלו לטובת הבעלים שעה שנקטו בעתירה מנהלית כנגד העירייה, אינו מצדיק הפרת חובת הנאמנות ויתרה מכך, אינו נכון לגופם של דברים ואף לא נטען על ידי המשיבים.

    

   זאת ועוד, לטענת המערער שגתה המפקחת בקביעותיה בדבר שוויון בתמורות במסגרת הפרויקט. אשר לכך, פותח המערער ומבהיר כי אין חולק על כך שהפרויקט כפי שהוא מתוכנן כרגע הוא שוויוני. יחד עם זאת, נטען כי בשני מצבים יכול היזם לממש זכויות באופן שיהא בו כדי להפר את השוויון באופן קיצוני. הראשון, במקרה בו היזם יקבל זכויות נוספות בזמן ביצוע הפרויקט והשני, במקרה בו יבחר היזם לנצל זכויות בקומת המרתף מכוח תכנית ע/1. אשר למקרה הראשון, נטען כי היזם הודה בכך שפעל להוספת זכויות בנייה (כגון באשר לגן ילדים), ואף סירב להצהרה בנוגע למספרי היחידות שינוצלו, עובדות שיש בהן – לדידו של המערער - כדי לחזק את החשש לכך שהיזם יכול לפעול בנושא. בכל הנוגע לזכויות בתת הקרקע, נטען כנקודות מוצא, כי בהתאם להסכם מנגנון החלוקה של זכויות נוספות בין היזם לבין בעלי הדירות לא חל באשר לזכויות קיימות ונוסף על כך כי אין חולק שבמסגרת ההיתר לא נוצלו זכויות בהתאם לתכנית מתאר ע/1. בכל הנוגע לאפשרות למימוש הרי שלטענת המערער, בהסתמך על חוות דעת השמאי מטעמו, ניתן לממש זכויות בניה על ידי החלפת חניות קיימות במתקן חנייה ופינוי שטח בתת הקרקע כפועל יוצא מכך (ראו גם טיעון העותר בעמוד 27 שורה 28 וכן, בעמוד 28 שורות 18-33 לפרוטוקול). זאת ועוד, נטען כי הואיל והמפקחת התבססה בקביעותיה על הצהרה "חוץ חוזית" של היזם ולפיה לא ינצל זכויות לפי תכנית ע/1, אין זאת אלא שאמנם ההסכם אינו מבטיח שוויוניות כראוי באשר לכך. נטען כי תימוכין נוסף לכך שניתן לנצל זכויות לפי תכנית מתאר ע/1, ניתן למצוא בהיתר בנייה שניתן לחלקה שכנה (אשר המערער ביקש להביאו במסגרת בקשתו לתוספת ראיות אשר נדחתה על ידי המפקחת וראו גם טיעונו בעמוד 28 שורות 7-8), במסגרתו נוצלו זכויות לפי תכנית מתאר ע/1. עוד נטען כי אמנם שמאי המערער לא התייחס להיתכנות לניצול זכויות מכוח תכנית ע/1, ואולם, מדובר במומחה שהוא שמאי ולא משפטן ומשכך, אין כל סיבה שיתייחס לאפשרות לתכנית ההיתר, שעה שעסקינן ממילא בבקשה שתובא במסגרת היתר שינויים ושעה שהמומחה סבר שהניצול אפשרי ודי בכך. נטען כי שגתה המפקחת עת ביססה חלק מהכרעתה על קביעה ולפיה דירות הקרקע דווקא ניזוקות, הואיל ואין להן מרפסת – טענה שלא הועלתה על ידי המשיבים ולא בכדי, בשים לב לכך שדירות אלו זכו לתוספות שטחים (ראו גם טיעון המערער בעמוד 27 שורות 18-21).

   אציין כי במסגרת הדיון על פה, הוסיף המערער וטען כי קיימת בעיה גם בהסדר הנוגע לקבלת זכויות עתידיות, במסגרתו אמנם נקבע כי הזכויות תתחלקנה באופן יחסי בין היזם לבין בעלי הדירות ואולם, לא קבוע בהסדר זה כי הזכויות בין בעלי הדירות לבין עצמם תתחלקנה באופן שוויוני (ראו בעמוד 25 שורות 16-20 וכן בעמוד 26 שורות 17-18 לפרוטוקול).

    

   נוסף על כך, טוען המערער כי שגתה המפקחת עת דחתה טענותיו בדבר חוסר איזון בכדאיות העסקה, בהינתן שהיזם זוכה לרווחיות בשיעור 45.59% שהיא גדולה מהנורמה. אשר לכך, נטען כי קביעתה של המפקחת ולפיה הכדאיות נבחנת על ידי השוואה בין שווי דירת התמורה לשווי הדירה הקיימת, אינה רלוונטית לענייננו. זאת הואיל ולטענת המערער, בשים לב לכך שמדובר הלכה למעשה בעסקת קומבינציה, הרי שלא די בקביעה ולפיה שווי הדירה עולה, אלא שיש לבחון האם התמורה לה זוכים בעלי הדירות (בעלי הקרקע), הוגנת אל מול העלויות של היזם ובהתאמה הרווח שלו. נטען כי הדרך המקובלת לבחון זאת, היא על ידי דו"ח שמאי שלא נעשה במקרה זה. זאת ועוד, נטען כי גם במנגנון חלוקת רווחי היתר לבעלים אין כדי להועיל. זאת בהינתן שהוכח - בהיעדר התנגדות לחוות דעת שמאי המערער - כי מנגנון זה צפוי ליתן לבעלים כשליש מהתשלום ההוגן. זאת ועוד, נטען כי אין לקבל את קביעת המפקחת ולפיה דין טענותיו של המערער בעניין זה דחייה, מהטעם שהמערער לא הציג חלופה הסכמית ברת ביצוע. זאת הואיל ולגישת המערער ניתן לבצע את ההסכם תוך מתן תשלומים נוספים לבעלים וזו חלופה ברת ביצוע.

   בהקשר זה, במסגרת הדיון על-פה, כמו גם בבקשתו להוספת טיעון, טען המערער כי, שגתה המפקחת עת דחתה טענותיו מהטעם שלא הוצגה על ידו חלופה. אשר לכך, הוסיף המערער והבהיר כי לטענתו, כאשר הפסיקה קבעה חובה בהצגת חלופה, כוונתה הייתה להצגת חלופה תכנונית ולא נובעת מהפסיקה חובה להציג חלופה בדמות יזם אחר או תנאיי הסכם אחרים. יתרה מכך, לטענת העותר הוא מצדו הרים את הנטל המוטל עליו להראות חריגה משמעותית ברווחיות הפרויקט, שעה שהוצגה על ידו חוות דעת שלא נסתרה המלמדת על כך (ראו בעמוד 31 שורות 8-16 וכן, החל משורה 27 בעמוד 34 ועד לשורה 5 בעמוד 35 לפרוטוקול).

    

   עוד טוען המערער כי שגתה המפקחת בקובעה כי לא נפל כל פגם בערבות המונפקת לבעלי הדירות במסגרת הפרויקט. זאת הואיל ולטענת המערער לא נשללה טענתו ולפיה קיים סיכון לכך שיגבה מס במקרה בו יכשל הפרויקט לאחר הריסת הבניין (ראו טיעונו גם בעמודים 40-42 לפרוטוקול). אשר לכך, פותח המערער וטוען כי אמנם רואה החשבון מטעמו לא טען בוודאות כי יוטל מס כאמור ואולם, הוא לא עשה כן הואיל וחוקי המס אינם ברורים. זאת ועוד, לטענת המערער אין ממש בקביעה ולפיה, הגדלת הערבות עלולה להביא לחוסר כדאיות ליזם, טענה שלא נטענה וממילא אין בה ממש בשים לב לרווחי היזם. עוד טוען המערער כי התיקון להוראת חוק המיסוי – עליו התבססה המפקחת בדחיית טענתו- אינו חל בענייננו, הואיל והוא חל רק על מכירת זכויות לדירה בפרויקט תמ"א ואינו חל במקרה בו מדובר בחילוט ערבות בנקאית.

    

   המערער מוסיף ומתייחס לקביעות המפקחת בכל הנוגע להוראות נוספות בהסכם וטוען כי גם בהקשר אליהן נפלו טעויות. כך, נטען כי היה מקום להתערב ולקבוע כי יש להגביל את משך ההסכם בצורה ברורה, בהינתן שאין בחוזה כל מגבלה על הזמן להתחלת הבנייה בפועל. בהקשר לכך נטען, בין היתר, כי מועד תחילת הביצוע תלוי במספר תנאים, כגון רישום שיעבוד ומשכך, היזם יכול להתעכב בתחילת הביצוע לפי שיקול דעתו (ראו עמוד 57 שורות 13-18 לפרוטוקול). עוד נטען כי היה מקום להתערב במנגנון הקובע בוררות חובה ותחתיו היה מקום לקבוע כי המערער יוכל לפנות לערכאות ללא מגבלה על הערכאה או העילה. אשר לכך נטען כי במנגנון בוררות יש כדי להגביל את זכויותיו של המערער באופן לא מידתי, הן בשל עלויותיו והן בשל זכות הערעור המוגבלת הקבועה בדין ומשכך, נטען כי לא ניתן לאשר הסכם בו כלול מנגנון זה (ראו החל משורה 29 בעמוד 45 ועד לשורה 6 בעמוד 46 וכן, החל משורה 32 בעמוד 57 ועד לשורה 2 בעמוד 58 לפרוטוקול(. בדומה נטען כי היה מקום להתערב בהסכם הליווי באופן שגם זה לא יפגע בזכותו של העותר לפנות לערכאות ללא הגבלה. נוסף על כך, נטען כי היה מקום לקבוע תנאי ולפיו הפרויקט לא יועבר ליזם אחר. ולבסוף נטען כי היה מקום לקבוע תנאי ולפיו, ככל שניתן יהיה להצמיד גינות לדירות, הרי שאלו תוצמדנה רק לדירות הקרקע החסרות מרפסת, שלא פוצו בגין כך ורק בגודל שטח המרפסת מעל, באופן שלא יפגע בשוויוניות או בכדאיות הכלכלית לבעלים.

    

    

   לא זו אף זו, לטענת המערער שגתה המפקחת עת דחתה טענותיו בדבר תרמית והונאה. נטען כי טענות אלו רלוונטיות לדיון בהסכם התמ"א, שעה שלטענת המערער הוכח כי הבעלים אמנם הסכימו להסכם זה ואולם עשו כן, לאחר הטעייה נרחבת. עוד נטען כי ההסכם אף שונה רטרואקטיבית בלא הסכמת הבעלים. המערער מוסיף וטוען כי חברי הנציגות, שמאי הפרויקט, היזם ועורכי הדין המעורבים, השתתפו בפועל בהטעיות בעלי הדירות והפרו התחייבויותיהם כלפיהם.

    

   נוסף על כך טוען המערער כי יש לבטל את קביעות המפקחת ובהתאם להן הוא סחטן חסר תום לב. בהקשר לכך, טוען המערער כי – בניגוד לקביעת המפקחת – היקף הבקשות אשר הוגשו על ידו לא חרג מהצפוי בהליך משפטי, הכולל הוכחות ונוסף על כך תצהירו אמנם כלל היקף ניכר של מסמכים ואולם דובר במסמכים עניינים. משכך נטען כי לא הוכחה כל הכבדה מצדו של המערער בניהול ההליך. עוד טוען המערער כי אין ממש בקביעה ולפיה הוא ביקש להיטיב עם עצמו בלבד ובהקשר לכך, טוען המערער כי דבריו - ולפיהם הוא יסכים להסיר התנגדותו ככל שהיזם ישלם לו סך 5.6 מיליון ש"ח - הובאו במנותק מההקשר ונאמרו אגב הליך פשרה אשר הוצעה על ידי המפקחת, אשר שני הצדדים לא הסכימו לה כפי שהיא.

    

   ולסיום טוען המערער כי יש להתערב בפסיקת ההוצאות כנגדו במסגרת פסק הדין. זאת הן הואיל ומדובר בסכום חריג והן הואיל ומשהמפקחת נתנה תוקף להצהרה חוץ חוזית של היזם בנוגע לשוויון בתמורות, משכך גילתה דעתה בדבר קיומו של חשש לפגמים מהותיים בחוזה ובהתאמה - לא כל טענותיו של המערער נדחו. בהקשר זה הוסיף המערער וציין כי, בניגוד לקביעותיה של המפקחת, ההליך הצריך בסך הכל שלוש ישיבות ומשכך לא היה ממושך כפי שנקבע (ראו עמוד 49 שורות 29-30 לפרוטוקול) וכי הבקשות אשר הוגשו על ידו במסגרת ההליך לא חרגו מהרגיל (ראו עמוד 50 שורה 6 לפרוטוקול). בנסיבות אלו, נטען כי היה על המפקחת לקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

    

   טענות המשיבים;

10. המשיבים מנגד טוענים כי דין הערעור דחייה. זאת ראש וראשונה, הואיל והלכה למעשה במסגרת הערעור תוקף המערער בעיקר ממצאים עובדתיים, כפי שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית ובחלק מהמקרים אף תוקף המערער את קביעותיה של ערכאת הערעור. נטען כי כל שנעשה על ידי המערער במסגרת הערעור הוא חזרה על טענותיו כפי שנטענו בפני המפקחת, אשר לא הוכחו ואשר נדחו על ידה, מבלי שתוצג עילה להתערבות ערכאת הערעור בקביעות הערכאה המבררת.

     

    כך וראשית, נטען כי בנוגע למרתף, קביעותיה של המפקחת באשר לבעלות העירייה במרתף, מהוות ממצאים המושתתים הן על מסמכים אשר הוצגו בפני המפקחת (על ידי המערער עצמו) והן על עדות ב"כ הבעלים עו"ד בראף. עוד בהקשר למרתף, נטען כי המערער לא הגיש כל ראיות הסותרות קביעותיה אלו של המפקחת אלא, שהמערער ניסה לתקוף הקביעות ללא מסמכים, ללא חוות דעת ואף ללא טיעון קוהרנטי וסדור. בדומה נטען כי, גם בכל הנוגע לטענותיו המערער בדבר ניגוד עניינים של באת כוח בעלי הדירות, נקבע על ידי המפקחת ממצא ולפיו לא נמצא בראיות המערער כל תימוכין לכך שעו"ד בראף ייצגה את בעלי הדירות תוך שקילת שיקולים זרים.

     

    נטען כי כך הם אף פני הדברים בכל הנוגע לטענות המערער בדבר פגיעה בשוויון וכי גם בעניין זה תוקף המערער קביעות וממצאים עובדתיים כפי שנקבעו על ידי המפקחת. כך, נטען כי גם בהקשר זה קבעה המפקחת ממצא ולפיו התמורה לדירות הקרקע דווקא פחותה בהשוואה לדירות האחרות ויתרה מכך, המפקחת הדגישה כי קביעתה זו היא בבחינת למעלה מן הצורך לטענותיו הספקולטיביות של המערער, הואיל ואין חולק כי מלוא זכויות הבניה נוצלו במסגרת התכנית והבקשה להיתר ונוסף על כך ניתן תוקף של פסק דין להצהרת היזם ולפיה אין בכוונתו לנצל זכויות מכוח תכנית ע/1 במסגרת ביצוע הפרויקט. במסגרת הדיון על פה הוסיף ב"כ המשיבים והבהיר ראשית, כי במסגרת הסכם התמ"א קיים הסדר מפורש הקובע כי לא תינתן כל תמורה או טובת הנאה למי מהבעלים וסעיף זה יש בו כדי להוביל לדחיית טענותיו של המערער, בכל הנוגע לאפשרות לחלוקה לא שוויונית של זכויות בנייה שתתקבלנה בעתיד. עוד הובהר כי בהקשר לזכויות הבנייה קיימים שלושה מועדים שונים- הראשון עד קבלת ההיתר, השני מקבלת ההיתר ועד טופס 4 והשלישי מקבלת טופס 4 ואילך. בכל הנוגע לשלב הראשון, הרי שאין חולק כי התקבל היתר וזכויות הבנייה נוצלו במסגרתו במלואן. באשר לשלב השלישי- נטען כי גם כאן אין כל מחלוקת על כך שהואיל והיזם מכר את כל זכויותיו, הרי שאין לו כל אפשרות לחלוקת זכויות עתידיות כאמור. משכך, נטען כי כל המחלוקת מתמצית בשלב השני, אשר בהקשר אליו קיימת הוראה מפורשת בהסכם ובהתאם לה זכויות בנייה אלו תתחלקנה באופן שוויוני בין היזם לבין בעלי הדירות (לעניין זה הפנה המערער עצמו לעמוד 464 לערעור ובאשר לטיעון ב"כ המשיבים ראו בעמוד 24-25 לפרוטוקול). יתרה מכך, נטען כי באשר לשלב זה ההתכנות לתיקון תכנית מתאר בתוך תקופת הביצוע אינה קיימת, באשר יהא בכך כדי להוביל להתמשכות הפרויקט במשך שנים.

     

    זאת ועוד, נטען כי גם טענותיו של המערער בדבר העדר כדאיות לעסקת התמ"א ולביצוע הפרויקט, נדחו בדין. ראשית הואיל ובהתאם להלכה הפסוקה יש לבחון את כדאיותה הכלכלית של עסקת תמ"א 38 מנקודת מבט אובייקטיבית, הרואה את הפרויקט כמכלול ונוסף על כך משהמפקחת למדה - דווקא מראיות המערער וחוות הדעת אשר הוגשה על ידו - כי מדובר בתמורה סבירה והוגנת לכל בעלי הדירות (ובכלל כך, למערער אשר צומח לו רווח העומד על 2 מיליון ש"ח מהפרויקט).

     

    המשיבים מוסיפים וטוענים כי, בכל הנוגע לטענות המערער בדבר תרמית והונאה של גורמים בפרויקט, הרי שגם המפקחת וגם ערכאת הערעור (במסגרת ערעור על החלטת ביניים של המפקחת), קבעו כי המפקחת על רישום המקרקעין, אינה נדרשת להכריע בשאלה האם התנהלותם של הצדדים השלישיים עולה כדי מרמה או מקימה עילה נזיקית אלא שהכרעותיה – גם באשר לטענות אלו - מצומצמות רק לעניין קביעה בדבר סבירותו של הפרויקט. נטען כי על אף קביעות אלו, המערער הרחיב טענותיו בסוגיות אלו באופן מכביד ואולם, בסופו של דבר ממילא לא עמד ברף הראיות המוגבר על מנת להוכיח טענותיו. זאת, במיוחד שעה שהוא עצמו היה פעיל ומעורב באופן מלא בקידום הפרויקט, עת שימש חבר הנציגות ודי באמור כדי לבסס השתק שיפוטי לפתחו של המערער.

     

    עוד טוענים המשיבים כי יש לדחות טענותיו של המערער בכל הנוגע לדרישת עיריית תל אביב לחתימת בעלי הדירות על התחייבות כלפיה, הנובעת מכך שהפרויקט עתיד להיבנות בתחום פשט הצפה. אשר לכך, נטען כי ראשית כי לו סבר המערער שבפיו טענה ממשית, הרי ששומה היה עליו להגיש התנגדות לתכנית זו בזמן אמת. זאת ועוד, נטען כי בחינת שאלות נזקי ההצפה צריכה להיעשות בפריזמה של סבירות ההסכם ובהקשר לכך, העובדה שהיזם התנדב לחתום על כתב השיפוי לטובת בעלי הדירות, מעידה בהכרח על סבירותו. נטען כי חיזוק לכך ניתן אף למצוא בכך שהיזם התחייב כלפי הבעלים לנקוט בכל האמצעים שידרשו על ידי הרשויות לצורך קבלת היתר בניה וקבלת טופס אכלוס למיגון הבניינים מפני הצפות ובכך יש כדי לאיין כליל את טענות המערער.

     

    נוסף על כך, טוענים המשיבים כי יש לדחות את טענותיו של המערער הנסבות על קביעותיה של המפקחת ובהתאם להן הוא חסר תום לב, קביעות אשר בהלימה להן נפסקו הוצאות לחובתו של המערער. אשר לכך, מפנים המשיבים לקביעותיה של המפקחת ובהתאם להן המפקחת הגיעה לכלל מסקנה כי תכליתם האחת של סרבנות המערער והתנהלותו היא סחטנות ועוד הוסיפה וקבעה כי המערער נהג בהכבדה רבה במסגרת ההליך השיפוטי.

     

    ולסיום נטען כי יש לדחות גם את טענותיו של המערער הנסבות על הערבות המוקנית במסגרת ההסכם. אשר לכך, נטען כי – בניגוד לנטען על ידי המערער - הערבות המוקנית אינה ערבות סטנדרטית בהתאם לחוק המכר, אלא ערבות המהווה שיפור והטבה הן באשר לעילות מימושה והן בהינתן ששיעורה עומד על שווי דירת התמורה בתוספת 5.5%. בנסיבות אלו, נטען כי מדובר בערבות מיטיבה לכל הדעות. זאת ועוד, נטען כי בהיבט המיסוי נדחתה בצדק טענת המערער על ידי המפקחת, לאור התיקון לחוק המיסוי ולפיו יראו בדירה שעתידה להתקבל במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, כדירת מגורים לעניין מס שבח. יתרה מכך, נטען כי אירוע המס הנטען על ידי המערער אינו אלא תרחיש עתידי ספקולטיבי, בעל התכנות נמוכה, שאין בו כדי לבסס דרישת המערער לתוספת לערבות בשיעור 37%.

     

    לאור כל האמור, נטען כי יש לדחות את הערעור תוך חיוב המערער בהוצאות לדוגמא.

     

    דיון והכרעה;

11. ביום 11/12/23 התקיים דיון על-פה במסגרתו השלימו הצדדים טיעוניהם. אציין כי לשם נוחיות הדיון ולבקשת המערער, הדיון התקיים בהקלטה.

     

12. לאחר שהצדדים סיימו טענותיהם וטרם הגיע תמלול הדיון הפרונטלי, הוגשו על ידי המערער שתי בקשות – האחת, ביום 18/12/23 במסגרתה עתר להוספת ראיות והשנייה, ביום 25/12/23, במסגרתה עתר להשלמת טיעון. לאחר שבחנתי טענותיו של המערער במסגרת בקשות אלו, נחה דעתי כי דינן להידחות ולהלן יפורטו טעמיי.

     

13. אפתח בבקשה להוספת ראיות. במסגרת בקשה זו טען המערער כי, בהתחשב בנימוקי בית המשפט כפי שהושמעו במסגרת הדיון, הוא סבור כי יש להציג בפני בית המשפט שלוש ראיות חפציות, אשר לגישתו יכולות להיות רלוונטיות לפסק הדין.

    הראיות הראשונות אשר הגשתן התבקשה, היא תכניות המתאר הרלוונטיות. נטען כי ראיות אלו נדרשות, על מנת לתמוך בטענתו של המערער ולפיה דרישותיה של העירייה, בכל הנוגע לבעלות במקלט ולחתימה על התחייבות בהקשר להצפות, אינה חוקית ואינה מבוססת על הוראות תכניות המתאר. נטען כי התוכניות לא הוצגו על ידי המערער מלכתחילה, הואיל והן חקיקת משנה ויתרה מכך, גם המפקחת הסתמכה עליהן הגם שלא הוצגו בפניה. יחד עם זאת, נטען כי ככל שבית המשפט סבור שיש בכך כדי להשפיע על פסק הדין, הרי שהמערער מבקש להגישן כראייה. לאחר ששקלתי טענות אלו של המערער אינני מוצאת לקבלן. זאת הואיל וכפי שיפורט להלן במסגרת פסק דיני, אינני נדרשת להוראות התכניות על מנת לבסס הכרעה כלשהי. במאמר מוסגר אוסיף ואציין לעניין זה, כי עיון בכתב הערעור מלמד כי – בניגוד לטענות המערער ולפיהן לא סבר כי יש מקום לצרף תכנית מתאר – צירף המערער תכניות מתאר שונות ובכלל כך - תכנית מתאר ע/1 צורפה החל מעמוד 1008 לערעור ותכנית רג/מק/1402 צורפה מעמוד 1026 לערעור.

    הראייה השנייה אשר ביקש המערער לצרף היא היתר הבנייה – אשר לכך, נטען כי במסגרת הדיון סבר בית המשפט כי טרם התקבל היתר ואולם, אין מחלוקת כי זה התקבל ומשכך ביקש המערער לצרף את ההיתר. אשר לבקשה זו, אמנם – לאור הקבוע בפסק דינה של המפקחת (ראו סעיף 37 לפסק הדין) - סברתי במסגרת הדיון, כי טרם ניתן היתר וכי התביעה התבססה על קבלת החלטה בבקשה להיתר. יחד עם זאת, במסגרת הדיון הפרונטלי הובהר אמנם כי אין זה שנוי במחלוקת שניתן היתר (ראו טיעון המערער בעמוד 7 לפרוטוקול ללא התנגדות המשיבים). משכך, אין כל צורך בצירוף ראייה זו.

    שלישית, ביקש המערער לצרף את הסכמי הליווי עם הבנק המלווה, זאת על מנת לתמוך את טענותיו בדבר סבירות הערבות הבנקאית אשר ניתנה במסגרת הסכם התמ"א. אשר לכך, נטען כי הסכמי הליווי נדרשים במענה לאמירת בית המשפט במהלך הדיון ולפיה, הסיכון המוטל לפתחם של בעלי הדירות הוא נמוך, שכן הם נותרים בעלי הקרקע. נטען כי בהסכמי הליווי הוראות המלמדות על שליטתו של הבנק המלווה על המשך הפרויקט ופועל יוצא מכך, על האפשרות כי בעלי הדירות יוותרו עם שווי הערבות בלבד. לאור זאת טען המערער כי יש לאפשר לו להגיש את הסכמי הליווי כראיה, הן הואיל והמחלוקת המוזכרת לא הועלתה עד היום והן הואיל והם הגיעו לידיו רק כ – 14 חודשים לאחר הישיבה האחרונה בהליך קמא. גם בקשתו זו של המערער אינני מוצאת לקבל. ראשית, הואיל והיה על המערער לטעון טענותיו אלו- קרי בכל הנוגע לעצם קיומו של הסיכון הנובע משליטת הבנק המלווה על המשך התנהלותו של הפרויקט - כבר בפני הערכאה קמא. בהתאמה היה עליו להציג ראיות אלו כבר בפנייה – ככל שסבר המערער כי יש בהן כדי לתמוך בטענותיו. זאת בשים לב לכך שעל המערער מוטל הנטל להוכיח כי התנגדותו לפרויקט ובכלל כך לסעיף הנוגע לערבות הבנקאית – היא מוצדקת. כתמיכה לכך היה על המערער עצמו להציג את הסיכונים הכרוכים בפרויקט ואשר כבטוחה להם נמסרה הערבות. קרי, היה על המערער עצמו להבהיר כי קיים סיכון הנובע מכך שלבנק המלווה השליטה על הפרויקט מקום בו קורס היזם. בנסיבות אלו, לטעמי הבקשה לצירוף ראייה אינה אלא ניסיון למקצה שיפורים בטיעונו של המערער, על מנת להביא בפני ערכאה זו לראשונה טענות אשר לא הועלו על ידי המערער בפני הערכאה קמא. לאור זאת נדחית גם הבקשה לתוספת ראייה זו.

     

14. מכאן לבקשה להשלמת טיעון. במסגרת בקשה זו ביקש המערער להוסיף טיעון בכתב בהיקף של כארבעה עמודים. זאת הואיל ולטענתו, בשל לחץ הדיון על פה ובשל העובדה שבית המשפט הציף בפניו טיעונים שלא הועלו קודם לכן, לא הצליח המערער להשיב באופן מלא ומיטבי. כבר בפתח הדברים וקודם יפורטו הנושאים בהם ביקש המערער להשלים טיעון, אציין כי הבקשה עצמה אוחזת ארבעה עמודים ובמסגרתה הלכה למעשה מפורטת כבר השלמת הטיעון. משהאמור הובהר להלן פירוט הנושאים בהם ביקש המערער להשלים טיעון:

    ראשית, ביקש המערער להשלים טיעון באשר למיצוי ההליכים במוסדות התכנון. אשר לכך, ביקש המערער להבהיר שוב כי לגישתו נושא המקלט ונושא ההצפות אינם בגדר סוגיה תכנונית ומשכך, לטענתו הדיון בהם מקומו בהליך קמא. זאת ועוד, נטען כי בכל מקרה, בהתאם לפסיקה, מקום בו קיימת הפרה בוטה של שלטון החוק, גם הטענות לאי מיצוי הליכים במוסדות התכנון נחלשות. בקשתו זו של המערער אינני מוצאת לקבל. זאת משכבר במסגרת פסק דינה של המפקחת נקבע כי היה על המערער למצות את טענותיו באשר למקלט וכן באשר לכתב ההתחייבות בהליכים אל מול עיריית תל אביב ולא במסגרת ההליך בפני המפקחת (ראו באשר למקלט בסעיף 48 לפסק הדין החל מהמילים :"רביעית, משמקומן של טענות אלו.." ובאשר לכתב ההתחייבות בסעיף 55 לפסק הדין). יתרה מכך, במסגרת כתב הערעור כבר התייחס המערער לאפשרות לתקיפה עקיפה של החלטות מוסדות התכנון (ראו סעיפים 8 ו – 11 לכתב הערעור). קרי לא מדובר במחלוקת חדשה אלא בסוגיה אשר כבר הוצפה וזכתה להתייחסות. לאור זאת, הרי שלא מצאתי הצדקה למתן אפשרות נוספת למערער להשלמת טיעון בנושא.

    שנית, ביקש המערער להשלים טיעון בהקשר לתקיפה עקיפה – גם טיעון זה כבר נטען במסגרת הערעור (ראו סעיף 8 לכתב הערעור). משכך, לא מצאתי לאפשר השלמת טיעון לעניין זה.

    עוד ביקש המערער להוסיף טיעון בעניין המקלט. אשר לכך, נטען כי במסגרת הדיון נאמר על ידי בית המשפט כי המערער לא הראה שדרישות העירייה אינן הפקעה כדין וכי יכול שישנן תכניות מתאר שונות המאפשרות הפקעה זו. לטענת המערער בהליך קמא טענה זו לא נטענה, אלא שכל שטענו המשיבים הוא שהבעלות במקלט היא של העירייה. אשר לטענה זו, אינני מוצאת להכביר במילים- במסגרת הדיון על פה, המערער עצמו העלה את הטענה ולפיה דרישת העירייה מהווה הפקעה (ראו בעמוד 9 לפרוטוקול החל משורה 29 לפרוטוקול). קרי כלל לא מדובר בטענה חדשה אשר הועלתה על ידי בית המשפט, אלא בטענה שהועלתה על ידי המערער ואשר במענה לה תהה בית המשפט האם אמנם מדובר בדרישה לא חוקית והאם היא לא מגובה בתכנית. לאור זאת, אינני מתירה השלמת טיעון בנושא זה.

    המערער עתר עוד להוסיף טיעון בעניין החתימה על ההתחייבות. בהקשר לכך, טוען המערער כי במסגרת הדיון הועלתה טענה ולפיה המערער לא הראה שהדרישה לחתימה על ההתחייבות אינה חוקית וכי יכול שקיים בסיס לכך בתכניות המתאר. לטענת המערער הוא מצדו טען כי היה על המשיבים להצביע על המקור החוקי המצדיק הדרישה. אשר לטיעון זה, עיון בבקשה מלמד כי במסגרתה פירט המערער, הלכה למעשה, את מלוא טיעונו בסוגיה זו ובכלל כך, טען כי חוק התכנון והבניה מפרט את הנושאים שיכולים להופיע בתכנית והתחייבות לאי תביעה אינה מופיעה כלל. עוד נטען כי מדובר בפגיעה בזכות יסוד של המערער, אשר הסמכה לה צריכה להיות מפורשת ולבסוף הפנה המערער לכך שבכתב הערעור נטען כי מדובר בדרישה שהיא בניגוד לחקיקה ראשית. בהינתן שהמערער כבר השלים טיעונו לעניין זה במסגרת הבקשה ובשים לב לכך שמתוך טיעונו עצמו עולה כי לא מדובר בסוגיה חדשה, אלא בסוגיה אליה התייחס המערער כבר במסגרת הערעור – אינני מוצאת לאפשר למערער השלמת טיעון מעבר לכך.

    עוד ביקש המערער להוסיף טיעון בהקשר לדרישה אשר הופנתה כלפיו ולפיה היה עליו להציג חלופה כבסיס להתנגדותו. אשר לכך, נטען על ידי המערער כי במסגרת הדיון צוין על ידי בית המשפט כי היה על המערער להציג חלופה בדמות יזם אחר אשר מסכים לכל דרישותיו, זאת בהתבסס על קביעת בית המשפט העליון בעניין שומרוני. אלא שגם בהקשר לטענתו זו, הלכה למעשה כבר פירט המערער במסגרת הבקשה את כלל טיעוניו ואף הפנה לכתב הערעור בו הוזכר הנושא. בכלל כך פירט המערער במסגרת הבקשה כי בפסק הדין בעניין שומרוני אמנם נקבעה הדרישה להבאת חלופה ואולם, לגישת המערער קביעתו זו של בית המשפט התייחסה לחלופה תכנונית בלבד. זאת ועוד, לטענת המערער, הדרישה להבאת יזם חלופי אינה אפשרית, שכן יזמים לא נוהגים להפריע ליזמים אחרים. לאור זאת, נטען כי משמעות הפרשנות לדרישת החלופה כפי שצוינה על ידי בית המשפט, אינה אלא מתן זכות וטו ליזם בפרויקט, תוך ויתור על אפשרות לטפל בכשלי שוק. גם בהקשר זה אינני מוצאת לאפשר למערער השלמת טיעון. ראשית, הואיל והדרישה להצגת "חלופה הסכמית קונקרטית, לרבות זיהוי החברה היזמית לביצוע הפרויקט", נקבעה כבר מפורשות במסגרת פסק דינה של המפקחת (ראו סעיף 65 לפסק הדין) ויתרה מכך, משגם לעניין זה – עשה לו המערער דין עצמי וקודם לקבלת רשות להשלמת טיעון, השלים טיעונו.

    נוסף על כך ביקש המערער להשלים טיעון באשר לזכויות נוספות ושוויוניות. בהקשר לכך, טען המערער במסגרת הבקשה טיעון אשר השתרע על עמוד שלם (כשכל שעתר לו המערער היה השלמת טיעון בהיקף של עמוד). בכלל כך פירט המערער כי לגישתו, הדיון צריך להתנהל לגבי מה שיבנה בפועל, כפי שנעשה בערעור ולא בפרשנות סעיפי ההסכם השונים. עוד טען המערער - תוך הפניה לסעיפי ההסכם השונים - כי ההסכם קובע רק מגבלת מינימום לשטחי דירות הבעלים ומשכך כי מתן תוספות לא שוויוניות מעבר לכך, עולה בקנה אחד עם תנאי ההסכם. זאת ועוד, נטען כי היזם והבעלים לא כפרו באפשרות זו וזאת, למעט לגבי האפשרות לעשות זאת באמצעות הזכויות לפי תכנית ע/1, שעה שתתכננה אפשרויות אחרות שהופכות סבירות ככל שהתחלת הפרויקט מתעכבת. עוד פירט המערער את הכשלים אשר לטענתו קיימים במסגרת ההסכם באשר להגדרת "יחס הקומבינציה" ובכלל כך, לטענת המערער החלוקה של זכויות נוספות בין היזם לבין הבעלים אפשרית רק במקרה בו יוקנו למקרקעין שטחים בהיקף המכפיל את הפרויקט ואולם, אין בהסכם הבהרה באשר לתוספת שטחים קטנה יותר. זאת ועוד, נטען כי גם ככל שבית המשפט סובר כי במצב כזה לא ניתן לממש זכויות נוספות, הרי שלטענת המערער מהגדרת המינוח "זכויות נוספות" בהסכם התמ"א, עולה כי כל זכויות מכל סוג שהוא שלא יהיו דרושות לדירות הבעלים, יימכרו ליזם והוא יכול לעשות בהן כרצונו, ללא אילוצים ובין היתר יתאפשר לו להשתמש בהן על מנת להגדיל דירות של בעלים נבחרים. גם בקשתו זו של המערער אינני מוצאת לקבל. זאת הן הואיל וגם כאן עשה המערער דין לעצמו והלכה למעשה כבר פירט טיעון בהיקף של עמוד שלם (ההיקף אשר כאמור התבקש בבקשה) והכל קודם לקבלת רשות בית המשפט. נוסף על כך, גם בעניין זה לא מדובר בטענות חדשות, אלא בטענות ידועות, אשר שורשיהן בקביעותיה של המפקחת בפסק דינה (ראו סעיף 64 לפסק הדין), אשר כבר זכו להתייחסות במסגרת כתב הערעור (ראו פרק 5 לערעור) ואשר כתב הבקשה מנסה להרחיבן שלא כדין.

     

15. לאור כל המפורט, מצאתי לדחות את שתי בקשותיו של המערער.

     

    מכאן אפנה לבחינת טענות הערעור לגופן.

     

16. כעולה מתיאור הנסיבות, עסקינן בפרויקט לחיזוק הבית המשותף בהתאם לתמ"א 38 ובתביעה אשר הוגשה למפקח על רישום המקרקעין בהתאם לסמכותו בהתאם לחוק המקרקעין, התשכ"ט -1969 (לעיל ולהלן: "חוק המקרקעין") וחוק החיזוק. כיוון שכך, קודם תפורטנה הכרעותיי בסוגיות במחלוקת, הנני מוצאת להקדים סקירה נורמטיבית קצרה באשר למהות ההליך וכן, באשר למיקומו הנכון של הפרויקט והעבודות המבוצעות במסגרתו, בתוך המסגרת הנורמטיבית האמורה.

     

    בפסק דין אשר ניתן על ידי בעניין ילין (עש"א 7187-10-19 ילין נ' גורן (27/4/20) (להלן: "עניין ילין")), סקרתי באופן נרחב את הרקע לחקיקתם של תמ"א 38 וחוק החיזוק והאינטרס החשוב אשר נועדו לקדם. כמו כן, דנתי בהרחבה בהוראות החיקוקים הרלוונטיים ובסמכות המפקח על רישום המקרקעין, במסגרת דיון בתביעה לפי חוק החיזוק, בהתאמה להוראות הדין ולפסיקה. הואיל ובאותו עניין הרחבתי את היריעה, אינני מוצאת לשוב על דברים אשר נכתבו, נסקרו והוכרעו, אלא תחת זאת, לפרט בתמצית את ההתוויות הרלוונטיות לענייננו.

     

    כך וראשית, בעניין ילין הצבעתי על כך שאישורה של תמ"א 38 היה בין המהלכים אשר ננקטו על ידי ממשלת ישראל, בעקבות מסקנות דו"ח מבקר המדינה מיום 23/3/11, במסגרתו הצביע מבקר המדינה מחד, על האפשרות להתרחשות אסון רעידת אדמה בישראל ומאידך, על כך שבישראל קיימים מבנים רבים אשר אינם עומדים בתקן לבנייה עמידה ברעידות אדמה. צוין כי במסגרת התמ"א הוקנו תמריצים כלכליים-תכנוניים, אשר מטרתם לאפשר חיזוק מבנים, מבלי שיהא על בעלי זכויות במבנים לממן מכיסם את עלויות החיזוק. כאשר המנגנון הכלכלי העומד בבסיס התמריצים האמורים הוא, שבעלי הזכויות בבניין טעון החיזוק, יוכלו להעביר ליזם את זכויות הבניה המוקנות מכוח התמ"א וזה מנגד יבצע את חיזוקו של הבניין. עוד פורט כי במסגרת התמ"א שני מסלולים אפשריים: האחד - חיזוק המבנה ללא הריסתו והשני – חיזוק המבנה באמצעות הריסתו לחלוטין ובנייתו מחדש.

     

17. חוק החיזוק, אשר הסמכות לדון בתביעות המוגשות מכוחו הוקנתה למפקח על רישום המקרקעין, נחקק כצעד משלים לתמ"א 38 ועל מנת להקל על הוצאתם לפועל של פרויקטים עליהם היא חלה. מטרתו זו של חוק החיזוק משתקפת בדברי ההסבר לחוק החיזוק כדלקמן:

    "להוריד את רף ההסכמה הדרוש על-פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על-פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק" (דברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), (הוראת שעה), התשס"ז-2007, ה"ח הממשלה התשס"ז 313, בעמ' 702). זאת, תוך איזון בין זכויותיהם של בעלי הדירות לבין הצורך הציבורי החשוב בחיזוק בתים מפני רעידת אדמה" (שם.; ראו בנוסף – ע"א 3700/15 אורי רוט נ' מיכל עגנון (27.06.2016) (להלן: "עניין רוט"), 15)

     

18. בהתאמה לתכליתו של חוק החיזוק, כפי שהובהרה לעיל, נקבע בסעיף 2 לחוק החיזוק, כי מקום בו ניתן היתר בנייה לביצוע עבודה ברכוש המשותף לפי תכנית חיזוק ונדרשת הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף לביצוע העבודה, יחולו לעניין הסכמה כאמור, הוראות חוק החיזוק ולא הוראות חוק המקרקעין. בהמשך לכך, נקבע במסגרת חוק חיזוק הרוב הנדרש לביצוע עבודות החיזוק, באופן מדורג, אשר עולה, ככל שהיקף העבודות או היקף השינויים ברכוש המשותף עולים.

    כך, בהתאם להוראת סעיף 3 לחוק החיזוק נדרש רוב רגיל לשם אישור עבודות חיזוק שמטרתן שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה. סעיף 4 לחוק החיזוק מאפשר ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה בהחלטה ברוב של מי שבבעלותם 60% מבעלי הדירות. סעיף 5 לחוק החיזוק, נסב על ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה, קובע רוב של שני שלישים מבעלי הדירות על מנת לאפשר עבודה כאמור.

    ואילו סעיף 5א' (א) הדן בהריסת בניין והקמתו מחדש והרלוונטי לענייננו, קובע:

    "ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית משותף שיש בו ארבע דירות לפחות, ויותר משני בעלי דירות, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם (להלן – הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה), ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים."

     

19. ודוקו, אמנם בהתאם להוראות חוק החיזוק, על פניו מקום בו מתקיים הרוב הנדרש, יכול רוב בעלי הדירות לכפות דעתו על המיעוט ואולם, על מנת לאזן זאת, נקבעו במסגרת חוק החיזוק מנגנונים, אשר ייעודם שמירה על זכויות המיעוט ואשר במסגרתם מתאפשר למיעוט זה להשמיע את קולו ולהשפיע על הקביעה האם הפרויקט יצא לפועל – בכלל או למצער במתכונת עליה הסכים רוב בעלי הדירות.

    המנגנון האחד (הוא גם הרלוונטי על פניו לענייננו) - קבוע בסיפא לסעיף 5א' לחוק החיזוק ובהתאם לו על המפקח ליתן לכל בעל דירה בבית המשותף אפשרות להשמיע את דבריו.

     

    המנגנון השני, קבוע בסעיף 6 לחוק החיזוק והוא חל על פניו ועל פי לשונו על עבודות חיזוק לפי סעיף 3 – אינו רלוונטי לענייננו ומשכך לא יורחב עליו הדיבור.

     

20. להשלמת התמונה, אציין, כי בהקשר להיקף סמכות המפקח על רישום המקרקעין בדיונים בסכסוכים בהתאם לחוק החיזוק, נקבע בעניין רוט על ידי בית המשפט העליון, שמתוך לשון סעיף 72(א) לחוק המקרקעין - הקובעת סמכות ייחודית למפקח לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, בדבר זכויותיהם או חובותיהם, הנובע מחוק החיזוק - עולה כי סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין היא נרחבת – והוא מוסמך לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות הנוגע לחוק החיזוק ובכלל כך גם בסכסוך הנסב על הקניית זכויות קנייניות לצדדים שלישיים ואין הוא מוגבל לסכסוכים נשוא התביעות המפורטות מפורשות בחוק החיזוק. נוסף על כך, ברע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן (9.7.2014) (לעיל ולהלן: "פסק הדין בעניין שומרוני"), הוסיף בית המשפט העליון וקבע כי סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין לא נסבה רק על אישור עבודות החיזוק, אלא היא משתרעת גם על אישור של אופן ביצוע העבודה. כך, בסעיף 22 נקבע על ידי בית המשפט העליון בעניין שומרוני כי:

    "פעולה משותפת של בעלי זכויות בדירות בבית משותף במסגרת תמ"א 38 היא תנאי הכרחי ליישומה, הן משום שהחיזוק צריך להיעשות במבנה כולו והן משום שזכויות הבנייה הנוספות הן זכויות המשותפות לכלל הדיירים בבניין. על מנת שניתן יהיה ליישם את ההסדרים המקלים הקבועים בחוק החיזוק, הלכה למעשה, ודווקא כאשר קיימת יותר מחלופה אפשרית אחת לחיזוק הבניין – נדרש כי למפקח תהיה סמכות להכריע גם באשר לאופן ביצוע העבודות. רק באמצעות סמכות לאישור מתכונת העבודות יהיה באפשרות המפקח ליישם את מטרתו של חוק החיזוק – קביעת הסדרים מקלים לביצוע תמ"א 38. כל פרשנות אחרת תעקר את סמכויותיו של המפקח מתוכן ותסכל את המטרות שתמ"א 38 וחוק החיזוק נועדו לקדם. למעשה, במקרה הטיפוסי, המחלוקת בין בעלי דירות נסבה על אופן מימוש הזכויות לפי תמ"א 38, להבדיל מאשר על "תמיכה עקרונית" ביישומה. במילים אחרות, מרבית המחלוקות מתגלעות דווקא כאשר הצדדים נדרשים להסכים על הפרטים הקונקרטיים של תוכנית מוצעת".

     

21. במקרה דנן, עסקינן כאמור בפרויקט עליו חלות הוראות סעיף 5א' לחוק החיזוק, הואיל ומדובר בפרויקט במסגרתו נהרס הבית המשותף ונבנה מחדש. בכל הנוגע לשאלות אשר על המפקח לברר בהליך זה, נקבע בעניין שומרוני, כי אמנם המטרה של חיזוק הבית המשותף היא מטרה ראויה ואולם, בצד זאת, הוסיף בית המשפט העליון הדגיש, כי הואיל ועסקינן בהתנגשות אפשרית בין אינטרס הכלל לאינטרס הפרט, הרי שחשוב שהדברים יעשו בזהירות ראויה, תוך איזון בין האינטרסים (סעיף 26 לפסק הדין). בהתאמה לכך, התווה בית המשפט העליון את האופן בו תבחן התביעה על ידי המפקח כדלקמן:

    "אשר על כן, בבואו לבחון בקשה לאשר הסכם, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים, עליו להקדים ולבחון את מכלול נסיבות העניין, ובכלל זה לתת דעתו לשאלות הבאות: האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי "עקרוני" ללא הנמקה)? האם במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין? האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? האם היא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים? האם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור? האם נשמר השוויון בין הדיירים? המדובר ברשימת שיקולים לא ממצה וכמובן שעל המפקח לשקול את התוכנית שמוגשת לאישורו בהתאם למכלול נסיבות העניין." (סעיף 27 לפסק הדין).

     

    הואיל ובמסגרת טיעון המערער, טען זה כי החלופה אשר על המתנגד להציג, בהתאם לפסק הדין בעניין שומרוני היא חלופה תכנונית בלבד, הנני מוצאת להבהיר ולקבוע כבר עתה כי לגישתי– לא רק היא. אשר לכך, אפתח ואציין כי במרכז הדיון בעניין שומרוני, אמנם עמדה השאלה האם הציג המערער חלופה ריאלית – בדמות תכנית חלופית - לביצוען של עבודות החיזוק ונקבע כי המערער כשל מעשות כן. זאת, בשים לב לכך שהתכניות אשר הוצגו על ידי המערער באותו העניין, נבחנו בקפידה ונשללו וכאשר המפקח קבע כי כל התנגדותו של המערער והאיצטלות לאי חתימתו והסכמתו לפרויקט, נותרו בגדר תירוצים בלבד למטרתו האמיתית והיא כי לא יבוצע חיזוק ולא תבוצע כל עבודה בבית. יחד עם זאת, הנני סבורה – ולגישתי האמור אף עולה מפרשנות תכליתית של קביעות בית המשפט העליון המדבר על הצגת טעמים שיש בהם ממש ושיש להם תימוכין להתנגדות ובכלל כך הוא מדבר על תכונית חלופית קונקרטית, כמו גם מקביעתו ולפיה ממילא מדובר ברשימת שיקולים שאינה ממצה – כי בית המשפט העליון בעניין שומרוני, לא הגביל קביעותיו רק לנסיבות כפי שהונחו לפניו, אלא שמתוך הכרעתו של בית המשפט העליון עולה ברורות כי, על המתנגד לפרויקט חיזוק להציג טעם ממשי להתנגדותו ובכלל כך, עליו להציג חלופה אשר רלוונטית וקשורה לטעמי התנגדותו. קרי ולשם הדוגמא - ככל שהמתנגד מצדיק התנגדותו בתמורות לפי ההסכם - עליו להציג חלופה ממשית לביצוע הפרויקט בתמורות גבוהות יותר. הנני סבורה כי האמור חל למצער בנסיבות דנן בהן המערער מצהיר על עצמו כמי שמעונין בקיומו של הפרויקט ברם סבור כי ניתן לבצע אותו בתמורות טובות יותר.

     

22. נוסף על קביעת ההתוויות הנורמטיביות בכל הנוגע לסוג הפרויקט עליו נסב הדיון, הנני מוצאת להבהיר – כנקודת מוצא ובסיס לדיון לגופם של דברים - את המסגרת הנורמטיבית-דיונית להליך לפני, שהוא ערעור על החלטת המפקחת על רישום המקרקעין, שהיא הערכאה הדיונית המבררת. אשר לכך וכפי שיפורט, אציין כי בחלק גדול מטענותיו מבקש המערער לתקוף ממצאים, כפי שנקבעו על ידי המפקחת וזאת, לאחר שהתרשמה באופן ישיר מהראיות ומהעדויות אשר הונחו ונשמעו בפניה. בממצאים אלו, בהתאם להלכה כפי שנקבעה מקדמא דנא, לא תיטה ערכאת הערעור להתערב. כך, כדוגמא נקבע בע"א 4175/12 תעשית אבן וסיד בע"מ נ' אבראהים גדיר (10.03.2014), בעמוד 10, כי:

    "כידוע, אין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, אשר בידיה נתונה האפשרות להתרשם מהעדים ומחקירתם על דוכן העדים, ולבחון לעומק כל ראיה וחוות דעת. התערבותה של ערכאת הערעור תעשה במקרים חריגים בלבד, כאשר מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת, או כאשר מתגלים פגמים מהותיים, היורדים לשורש העניין, בהערכת הראיות ובקביעת העובדות (ראו, לעניין זה, אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 1108 (מהדורה אחת עשרה, 2013); ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ''ד נב(2) 582 (1998); ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563 (1998); ע"א 4839/92 גנז נ' כץ פ"ד מח(4) 749, 755 (1994); ע"א 989/03 א' חטר-ישי - משרד עורכי דין נ' חיננזון, פ"ד נט(4) 796, 807 (2005); ע"א 6534/09 ברג'ות נ' אבו אחמד [פורסם בנבו] (2.2.2011); ע"א 580/10 ניר שיתופי – אגודה ארצית שיתופית להתיישבות עובדים ואח' נ' עיריית הוד השרון [פורסם בנבו] (25.7.2013) (להלן: עניין ניר שיתופי). "

    עוד הוסיף בית המשפט העליון וקבע באותו העניין כי:

    "בדומה לכך, אף בשאלות הנוגעות להעדפת חוות דעת של מומחים, מידת התערבותו של בית משפט שלערעור תהא מצומצמת למדיי. ככלל, ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהחלטתה של הערכאה הדיונית, אשר העדיפה לאמץ חוות דעתו של מומחה אחד על פני משנהו (ראו, בהקשר זה, ע"א 402/85 מרקוביץ' נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד מא(1) 133, 139 (1987); ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי [פורסם בנבו] (31.12.1988); ע"א 680/87 המגן חברה לביטוח נ' אליהו, פ"ד מו(4) 154, 161 (1992); ע"א 9323/04 מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בניין 17 מתחם 5 [פורסם בנבו] (23.7.2006)). "

    יחד עם זאת הוטעם בפסיקה כי כחריג לכלל זה, תתערב ערכאת הערעור בממצאים העובדתיים אשר נקבעו על ידי הערכאה המבררת, אם הממצאים אינם מתקבלים על הדעת או שהם מבוססים על היגיון בלבד, שאז אין יתרון לערכאה המבררת על פני ערכאת הערעור. כך, בע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' זהבה לופו, נד(2) 559, 568 נקבע כי:

    "ערכאת ערעור רשאית לשנות מימצאים עובדתיים שנקבעו על-ידי הערכאה הראשונה על יסוד התרשמותה בדבר מהימנותם של העדים שהופיעו בפניה, רק אם מימצאי הערכאה הראשונה אינם מתקבלים על הדעת. הטעם העיקרי להלכה זו הוא היתרון שיש לבית-המשפט, אשר שמע וראה את העדים והתרשם מהם באופן בלתי אמצעי, על פני ערכאת ערעור, שבפניה לא הופיעו העדים. כלל זה אינו חל על מימצאים עובדתיים המבוססים על שיקולים שבהיגיון בלבד, הפתוחים לביקורת מלאה של ערכאת הערעור. שכן, "אם בקביעות העולות מהסתברות הגיונית עסקינן, אין לערכאה הראשונה יתרון על פני ערכאת הערעור" (השופטת שטרסברג-כהן בע"פ 2439/93 זריאן נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] [1], בעמ' 268. וראו גם האסמכתאות המובאות שם)."

     

    במקרה דנן, כפי שהקדמתי וציינתי וכפי שיפורט להלן בעת הדיון בטענותיו של המערער, חלקו הארי של הערעור נסב על טענות כנגד קביעות וממצאים אשר נקבעו על ידי המפקחת והכל משהמערער לא הראה כי קיימת הצדקה לסטות לעניין זה מהכלל ולפיו ערכאת הערעור לא תתערב בממצאים עובדתיים כפי שנקבעו על ידי הערכאה המבררת. בהתאמה, הנני סבורה כי דין טענותיו של המערער, המופנות כנגד ממצאים אלו להידחות.

     

    משגם זאת הובהר אפנה לבחון את טענותיו של המערער, באשר לתנאי הסכם התמ"א.

     

23. הקניית הזכויות במרתף לעיריית תל אביב–

    כפי שפורט, לטענת המערער לעיריית תל אביב אין כל זכויות במרתף הקיים ומשכך, דרישתה לרישום זכויות על שמה במרתף אשר יוקם אינה כדין. בהתאמה לכך, טוען המערער כי לא היה מקום לאפשר הקניית זכויות כאמור לעיריית תל אביב במסגרת הסכם התמ"א. בטענותיו אלו תוקף המערער ממצאים עובדתיים כפי שנקבעו על ידי המפקחת, אשר נקבעו בהתבסס על הראיות כפי שהוצגו בפניה ולפיהן הבעלות במרתף הייתה נתונה מלכתחילה לעיריית תל אביב ובהתאמה כי לאור זה, לא מדובר בדרישה שאינה סבירה שיש בה כדי להצדיק סירובו של המערער לחתום על הסכם התמ"א. המערער מבקש לתקוף קביעותיה אלו של המפקחת, משלטענתו אין בראיות אשר הוצגו בפני המפקחת כדי לתמוך במסקנותיה. טענותיו אלו של המערער- המפונות כנגד ממצאיה של המפקחת - אינני מוצאת לקבל. זאת משלא מצאתי כל פגם המצדיק התערבות בהנמקת המפקחת, אשר התבססה הן על מסמכים אשר הוצגו על ידי המערער עצמו והן על עדות עו"ד בראף אשר נשמעה בפניה ושקילתם.

    בבחינת למעלה מן הצורך, הנני סבורה כי דין טענותיו אלו של המערער דחייה אף בשים לב לכך, שהמערער לא הציג חלופה שיש לה התכנות בהקשר זה, קרי לא הציג חלופה ממשית קיימת (בהבדל מאוטופית) במסגרתה ניתן להוציא את הפרויקט לפועל בלא לקיים דרישתה זו של העירייה. זאת ועוד, כפי שצוין על ידי המפקחת בהקשר זה, אין בקביעותיה אלו כדי למנוע מהמערער לנקוט בהליכים כנגד העירייה, על מנת להסיר דרישתה זו. אשר לקביעה זו, הנני אף סבורה כי הליכים ישירים כנגד העירייה הם – על פניו – האכסניה המתאימה לדון בטענותיו של המערער. שכן, בהליכים אלו תיטול חלק העירייה ובמסגרתם תוכל היא להביא את מלוא טיעוניה וראיותיה.

     

24. בהקשר לטענות המערער באשר למרתף, הנני מוצאת להוסיף – ואף זאת בבחינת למעלה מן הצורך – מספר מילים בהקשר לסוגיית ה"תקיפה העקיפה". דברים אלו יפים גם בהקשר לטענות המערער הנסבות על דרישת עיריית תל אביב לחתימה על התחייבות הנוגעת להצפות כפי שתפורט בהמשך. כפי שפורט, הרחיב המערער בטיעון ולפיו היה על המפקחת לדון בטענותיו ולפיהן דרישותיה של העירייה לעניין זה אינן בדין (כמו גם בטענותיו בנוגע לחתימה על ההתחייבות) וזאת, ב"תקיפה עקיפה". האפשרות לתקיפה עקיפה של אקט שלטוני (אשר מקורה בדין האנגלי), נקלטה בפסיקה הישראלית ואף עוגנה, בכל הנוגע לבתי משפט, בסעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, שכותרתו "סמכות נגררת". בסעיף זה, הוכרה סמכותו של בית משפט לדון בעניין שאינו בגדר סמכותו הרגילה בכפוף לשני תנאים - האחד כי ההכרעה בשאלה נשוא הביקורת העקיפה "דרושה לבירור העניין" שבגדר סמכותו של בית המשפט והשנייה, כי ההכרעה תהיה רק לצורך אותו עניין. יתרון האפשרות לדיון בעניין אינצידנטלי לדיון במסגרת תקיפה עקיפה, טמון ביעילות הדיונית ובמניעת פיצול דיון, מקום בו במסגרת ההליך מתעוררת שאלה הנדרשת להכרעה ואולם אינה בתחום סמכותו של בית המשפט הדן. יחד עם זאת ובצד היתרון, טמונים בהליך התקיפה העקיפה חסרונות – ראשית הואיל והערכאה המכריעה אינה זו שלה המומחיות לדון בסוגיה; שנית, בשים לב לכך שבמקרים רבים הרשות אשר על החלטתה מועברת הביקורת, אינה צד להליך; שלישית, בהינתן שיופעלו על ידי הערכאה המבררת כללים שונים מהכללים המנהליים החלים על החלטת הרשות (לדוגמא בכל הנוגע לשיהוי); ורביעית, בהינתן תחולתה המוגבלת של ההכרעה, שהיא רק לצרכי ההליך במסגרתו הופעלה הביקורת העקיפה, הרי שיכול שיהא בה כדי להוביל להכרעות סותרות.

    (לסקירה מקיפה לעניין הסמכות העקיפה ראו -ע"א 4291/17 עו"ד מוטי אלפריח נ' עיריית חיפה (06.03.2019)).

     

    כאמור, לגישת המערער היה על המפקחת לדון בסוגיית המרתף, כמו גם בדרישה לחתימה על ההתחייבות ב"תקיפה עקיפה" ומשלא עשתה כן, נפל פגם בפסק דינה. אלא, שבניגוד לטענות המערער, עיון בקביעות המפקחת מגלה כי היא לא נמנעה מלדון בטענות אלו לגופן, אלא שהיא דנה בהן כדין (בתקיפה עקיפה, הגם שהמפקחת לא מציינת זאת מפורשות), באופן הנדרש להליך העיקרי המונח להכרעתה. אשר לכך, העניין לשמו נדרשה המפקחת להכריע בסוגיות אלו, הוא סבירות הסכם התמ"א. בהתאמה לעניין המצוי בסמכותה, לא נדרשה המפקחת לבחון או להכריע באופן חד משמעי בשאלת סמכות העירייה לדרוש את רישום הבעלות או חתימה על ההתחייבות, אלא שהיא נדרשה לבחון האם בשים לב לדרישות אלו - אשר אין זה שנוי במחלוקת שהעירייה אמנם הציבה – הסכם התמ"א, המשקף דרישות אלו, הוא סביר ויש לחייב את המערער לחתום עליו. בשים לב לכך שהמפקחת נדרשה לבחון רק את סבירותו של הסכם התמ"א ולשם כך אגב אורחא נדרשה היא לבחון את סבירות דרישותיה של עיריית תל אביב המגולמות בהסכם זה (בהבדל מהליך בו נדרשת הערכאה השיפוטית לבחון את הזכויות לשם רישום לדוגמא) ובשים לב לראיות אשר הוצגו בפני המפקחת (שמטבע הדברים הן מצומצמות הואיל והעירייה, שבידה המידע המקיף בנושא אינה חלק מההליך) – באה המפקחת לכלל הכרעה ולפיה דרישותיה של העירייה מתומכות (ולמצער לא חריגות) ובהתאמה לכך, קבעה היא כי ההסכם עליו נדרש המערער לחתום הוא סביר. קרי, המפקחת דנה ב"תקיפה עקיפה" בדרישת העירייה ואולם, עשתה כן בהיקף הנדרש לשם הכרעה בנושא אשר מונח לפתחה במסגרת סמכותה הישירה והוא סבירות הסכם התמ"א. משכך, קיימה המפקחת באופן מלא ומדויק את תפקידה.

     

25. הדרישה לחתימה על התחייבות בהקשר לנזקי הצפות;

    קביעותיי הנסבות על דרישת העירייה לרישום המרתף על שמה, נכונות ורלוונטיות גם באשר לדרישת עיריית תל אביב לחתימה על התחייבות בהקשר לנזקי הצפות אפשריים. אשר לכך, נקבע על ידי המפקחת כי בדרישתה זו, נסמכה העירייה על הסמכות אשר ניתנה לה במסגרת תכנית המתאר ויתרה מכך כי הדרישה אף צומצמה, לאור עתירה מנהלית אשר ננקטה, בין היתר על ידי החברה היזמית. גם בקביעה זו לא מצאתי כל עילה להתערבות. זאת הן הואיל ומדובר בממצאים כפי שנקבעו על ידי הערכאה המבררת; הן בהינתן שגם לעניין זה לא הוצגה על ידי המערער חלופה ממשית קיימת, במסגרתה העירייה אינה עומדת על דרישה זו; והן בשים לב לכך שהמערער יוכל לנקוט בהליכים - אשר בהם תיטול העירייה חלק - במסגרתם יעתור המערער להסרת דרישה זו. זאת ועוד, המפקחת הוסיפה וביססה קביעתה ולפיה הסכם התמ"א סביר הגם דרישה זו, על כך שבמסגרת הסכם התמ"א, התחייב היזם לשפות את בעלי הדירות ככל שהתחייבותם זו תמומש. מהאמור עולה כי המפקחת דנה בנושא זה באופן ישיר וככל שהיה בכך צורך גם ב"תקיפה עקיפה", קבעה ממצאים שלא נפלה בהם כל שגגה המצדיקה התערבות ויתרה מכך, קביעותיה הן בהיקף הנדרש להליך אשר נדון בפניה ואשר הוא בסמכותה - קרי בהיקף הנדרש לשם קביעה בדבר סבירותו של הסכם התמ"א, במסגרתו נכללת ומשוקפת דרישה זו של העירייה.

     

26. ניגוד עניינים ב"כ בעלי הדירות;

    גם בקביעות המפקחת בכל הנוגע לטענות המערער בדבר ניגוד עניינים של ב"כ בעלי הדירות, לא מצאתי כל טעם להתערבות. בהקשר לכך, ראשית יצוין כי המפקחת דחתה טענותיו אלו של המערער ראש וראשונה מפאת השתק. זאת משהמפקחת קבעה כי המערער מושתק מלטעון לקיומו של ניגוד עניינים של משרד ב"כ בעלי הדירות, שעה שיכל לעשות את הבדיקות - אשר נערכו על ידו משביקש להתנגד להסכם - עוד קודם לכן. במסגרת הערעור לא הציג המערער כל טיעון כנגד קביעה זו, אלא שטען – כפי שפורט לעיל – כי לא ידע בזמן אמת על כך שב"כ בעלי הדירות ייצגו את עיריית תל אביב, באופן המעמידם לטענתו במצב של ניגוד עניינים בייצוג בעלי הדירות. משהמערער לא הציג כל טיעון המצביע על שגגה בקביעתה של המפקחת בדבר השתק, הרי שדין טענותיו של המערער בהקשר זה להידחות על הסף. יחד עם זאת, לבקשת המערער – ובהינתן שממילא אין בכך כדי להשפיע על עצם ההכרעה בדבר השתק החל על המערער, כפי שנקבע על ידי המפקחת - אציין שאינני מטילה ספק בנכונות הצהרתו של המערער ולפיה לא ידע בזמן אמת על דבר ייצוג עיריית תל אביב על ידי ב"כ בעלי הדירות.

    לשם שלמות היריעה ובבחינת למעלה מן הצורך, הנני מוצאת להידרש לטענת המערער ולפיה שגתה המפקחת, עת משהתחוור לה כי ב"כ בעלי הדירות מצויים בניגוד עניינים, תחת להעבירם מתפקידם, היא בחנה האם נפל פגם בהסכם התמ"א הנובע מניגוד העניינים. אשר לכך, נטען על ידי המערער כי המפקחת החילה לעניין זה את עיקרון הבטלות היחסית, עיקרון מהתחום המנהלי, אשר אינו רלוונטי לענייננו, משום שלא מדובר ברשות מנהלית, אלא בעורכי דין עליהם חלים כללי האתיקה האוסרים עליהם לייצג לקוח, שעה שהם מצויים בניגוד עניינים. גם טענותיו אלו של המערער דינן דחייה. אשר לכך, אפתח ואציין כי גם לעניין זה, הלכה למעשה סמכותה של המפקחת לדון בניגוד עניינים בין עורך דין ללקוחו, היא סמכות במסגרת "תקיפה עקיפה". זאת הואיל והגורם המוסמך לדון בסוגיות הנוגעות לניגוד עניינים וההשלכות הנובעות מכך הוא לשכת עורכי הדין. אשר לאיסור בדבר ייצוג בניגוד עניינים, קובע סעיף 14 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986, כי: "לא ייצג עורך דין לקוח, לא יקבל על עצמו לייצגו ולא ימשיך בייצוגו, אם קיים חשש שלא יוכל למלא את חובתו המקצועית כלפיו, בשל עניין אישי שלו, או בשל התחייבות או חובת נאמנות שיש לו כלפי אחר או בשל עומס עבודה או בשל סיבה דומה אחרת." במסגרת הפסיקה נקבע כי הגורם המוסמך לדון בטענות בדבר הפרת כללי האתיקה של עורכי הדין הוא לשכת עורכי הדין (בג"ץ 4262/00 עו"ד קבלאן יוסף נ' עו"ד אברהם זר - יו"ר ועדת האתיקה (26/9/00). יתרה מכך, ברע"א 9930/17 אל מדאמין בע"מ נ' חביב שחאדה חנא (28/3/18), הדגיש בית המשפט העליון כי:

    "לבית המשפט נתונה הסמכות העקרונית ליתן צווים או סעדים בגין הפרת כללי האתיקה של עורכי הדין; יחד עם זאת, הגיונם של דברים מורה כי רק במצבים חריגים יהיה זה מוצדק לברר את השאלה האתית במסגרת הדיון האזרחי, וברגיל מוטב לדברים להתברר במסגרת מוסדות לשכת עורכי הדין."

    עוד הוסיף ביהמ"ש העליון בעניין אל מדאמין:

    "הנה כי כן, "אין זה נכון או ראוי, לא על פי החוק ולא על פי המהות", שבית משפט אזרחי יחליט, אגב אורחא, אם התנהגות מסוימת פוגעת בכללי האתיקה. עניין הוא למוסדות הלשכה לענות בו. בקשר לכך גם נקבע כי שאלת המותר והאסור בתחום האתי – מן הראוי שתוכרע על-ידי בתי הדין המשמעתיים, ורק במצבים חריגים יתערב בית המשפט בתחום ממלכתם של מוסדות האתיקה (ראו למשל, על"ע 9/89 יובל‎ ‎נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בבאר-שבע, פ"ד מד(1) 705 (1990)). 16. עם זאת, קיימים מצבים שבהם נדרש בית המשפט האזרחי להכריע בעצמו בסוגיות אתיות המתעוררות לפניו."

    לשם שלמות היריעה אציין כי במסגרת הפסיקה אשר דנה במסגרת סמכותה הישירה (בהבדל מעקיפה) בסוגיות ניגוד העניינים, נקבע כי האיסור בהתאם לכלל 14(א) לכללי האתיקה הוא התנהגותי ולא תוצאתי ובהתאמה כי בבחינת העבירה לפי כלל זה, אין רלוונטיות לשאלה מה תהיה התוצאה של פעולת עו"ד במצב של חשש לניגוד עניינים. אלא שכלל זה צופה פני עתיד וקובע איסור לפעול מתוך חשש לניגוד עניינים גם כאשר סבור עו"ד שחשש כזה - אף אם הוא קיים - לא יגרום לתוצאה מזיקה ללקוחו ( ראו - רע"א 3036/16 רותם נ' אמפרט נגב בע"מ נ' פרופסור אלון טל (25.2.2020) בסעיף 41 והאסמכתאות המפורטות שם). יחד עם זאת, הודגש כי בהקשר זה, יש חשיבות לעוצמת ניגוד העניינים ואין די בחשש סובייקטיבי גרידא (ע"א 2664/90, 2678 פרלוב ואח' נ' נסימי פ"ד מח (1) בעמ' 787).

    ביישום התוויות אלו על המקרה דנן, הנני סבורה כי המפקחת בחנה באופן נכון – כפי הנדרש לצרכי הדיון לפניה – את הטענות בהקשר לניגוד העניינים. אשר לכך, אפתח ואציין כי במקרה דנן לא מדובר בעורכי דין אשר ייצגו את שני הצדדים להליך או להסכם – קרי הן את היזם והן את בעלי הדירות - אלא בעורכי דין אשר נשכרו לייצג את בעלי הדירות ואשר התחוור כי משרדם מייצג גם צד שלישי – עיריית תל אביב - בהליכים שונים. בהקשר לכך, לא הוכח כי ייצוג כפול זה יש בו כדי להוביל לניגוד עניינים. יתרה מכך, על פניו קיומו של חשש לניגוד עניינים נשלל מניה וביה, בהינתן שאותם עורכי דין ייצגו בעתירה מנהלית כנגד עיריית תל אביב בנוגע לכתב השיפוי באשר לנזקי ההצפות. לכך יש להוסיף כי לצרכי הדיון לפניה קבעה המפקחת כי לא היה בניגוד העניינים כדי להשפיע על הסכם התמ"א - אשר הוא העומד במרכז הדיון. הנה כי כן, גם בהקשר זה לא נפלה כל שגגה בקביעת המפקחת, ובאופן בו נבחנו על ידה טענות המערער, בשים לב להליך המונח להכרעתה ומשכך, נדחות גם טענותיו אלו של המערער.

     

27. העדר כדאיות לעסקה;

    בהקשר להעדר כדאיות העסקה, טענתו המרכזית של המערער היא כי בהתבסס על חוות דעת השמאי מטעמו – אשר לא נסתרה ומשכך לטענתו אינה שנויה על פניו במחלוקת – חישוב רווחי היזם מלמד כי הרווח היזמי הצפוי בפרויקט לפי הפרוגרמה המוצעת שאושרה על ידי רשות הרישוי, עומד על 45.59%. זאת שעה שבהתאם לתקן 21 של הוועדה לתקינה שמאית מועצת שמאי המקרקעין, הרווח היזמי המקובל בשלב שלאחר אישור התכנית הוא בשיעור 20-24% מכלל העלויות הצפויות. נטען עוד, כי לעניין זה לא די במנגנון הקבוע בהסכם ולפיו ככל שרווחיות הפרויקט תעמוד על למעלה מ – 22% ביחס להכנסות, יחולק שווי הרווח מעבר ל – 22% בין היזם לבין בעלי הדירות, בהתאם ליחס הקומבינציה שהוא 44.3% ליזם ו – 55.7% לבעלים. מכיוון שלפי מנגנון זה, על מנת לעמוד ברווח המקובל לפי תקן 21 (קרי 22.5% ביחס לעלויות), היזם נדרש לשלם לבעלים סך של כ- 30.2 מיליון ש"ח, שעה שבהתאם להסכם התמ"א התשלום שמגיע לבעלים בהתחשב ברווחיות שמעל 22% ביחס להכנסות וביחס קומבינציה של 55.7% לבעלים, הוא 9.8 מיליון בלבד. לטענת המערער, הגם חוות הדעת מטעמו, דחתה המפקחת טענותיו, תוך שהיא מבססת הכרעתה על כך שבמסגרת העסקה זוכים בעלי הדירות לדירות תמורה אשר שווין עולה באופן משמעותי על שווי דירתם הנוכחית – עובדה שאינה רלוונטית לטענת המערער. הואיל וגם אם זוכה כל אחד מבעלי הדירות להעלאה משמעותית של שווי דירתו, לא די בכך, אלא שלטענת המערער יש להראות כי מדובר בתמורה הוגנת וסבירה למה שבעלי הדירות נותנים ליזם. קרי, יש להראות כי עסקת הקומבינציה היא סבירה ולא די בכך שיוכח שבעלי הדירות מקבלים תוספת שווי שנחזית כגבוהה.

    בהקשר לטענותיו אלו של המערער, אפתח ואציין כי את טענתו העקרונית של המערער ולפיה לשם בחינת כדאיות העסקה, לא די בהוכחה כי בעלי הדירות מקבלים תמורה גבוהה אלא שיש להראות כי הם מקבלים תמורה הוגנת – מוצאת אני לקבל. זאת בהינתן שאמנם, כפי שנטען על ידי המערער, עסקה במסגרתה מוסרים בעלי דירות את המקרקעין שלהם לשם הריסת הבניין הקיים ובנייתו מחדש – גם ככל שהיא במסגרת פרויקט חיזוק – היא הלכה למעשה, עסקת קומבינציה במהותה. עסקה במסגרתה נותנים בעלי הדירות זכויות בנייה על מקרקעין שבבעלותם ומנגד מקבלים שירותי בנייה של הבית המשותף מחדש. בשים לב למהותה זו של העסקה, הרי שלא ניתן לבחון את סבירותה של העסקה רק בבחינת הפער הכספי בין שווי הדירה הקיימת לבין שווי דירת התמורה, אלא שעל פניו יש לבחון את העסקה בכללותה – קרי, האם התמורה אשר ניתנת על ידי היזם הולמת וסבירה למה שהוא מקבל במסגרת העסקה. בחינת סבירותה של העסקה נשוא הדיון - תלויה במשתנים רבים ובכלל כך במאפייני הקרקע ומיקומה. כך ולשם הדוגמא, על פניו קרקע בתל אביב שווה יותר מקרקע בפריפריה, יחד עם זאת סביר כי עלויות השכירות בתל אביב גבוהות יותר מאשר בפריפריה ומשכך, עלות זו בה נושא היזם תהיה גבוהה יותר בתל אביב. בצד זאת, על פניו עלויות הבנייה בפריפריה ובתל אביב הן דומות במהותן. לאור זאת לגישתי, בחינת סבירות העסקה – במערכת היחסים בין היזם לבין בעלי הדירות - רק בראי עליית השווי של הדירה אל מול דירת התמורה, היא בחינה חסרה. אלא, שבמסגרת מערכת היחסים בין היזם לבין בעלי הדירות, יש לבחון אמנם כי ערכי הקומבינציה הם סבירים, קרי ששיעור הרווח היזמי הוא הוגן.

    בבחינת ערכי הקומבינציה יש להביא לידי ביטוי את העובדה שמדובר בפרויקטים המבוצעים בהיקפים גדולים ומתמשכים לאורך זמן ואשר יש בהם מאפייני סיכון שאינם אופייניים לפרויקטים אחרים. כך ובאופן מובהק, בפרויקט תמ"א במסגרתו נהרס בניין ונבנה מחדש, קיימים הבדלים משמעותיים אל מול עסקת קומבינציה בקרקע פנויה – זאת, הן בשים לב לתמהיל זכויות של בעלי דירות קיימים, הן בשים לב לבטוחות שהיזם נדרש להעמיד בהינתן שהוא הורס בנייה קיימת, הן בשים לב להוצאות נלוות הנוגעות לפינוי בעלי הדירות ושכירת מקום דיור חלופי וכיוצא בכך. בשים לב לאמור, אינני סבורה כי ניתן לקבל את עמדתו של המערער ולפיה, בחינת סבירות העסקה נשוא הדיון תעשה רק בשים לב לשיעור הרווח היזמי. במאמר מוסגר אציין כי תימוכין לקביעתי זו ניתן למצוא ראשית בכך שגם בתקן 21 המעודכן שונו שיעורי הרווח הסביר והם עומדים כיום על 24%-30% ויתרה מכך, בתקן מספר 21.1 (הנוגע לעסקאות פינוי בינוי), כפי שעודכן ביוני 2022, נקבע מפורשות כי הרווח היזמי, אשר יהווה תמריץ כלכלי ראוי במיזם מסוים, תלוי בגורמים רבים ומגוונים, בין השאר במועד ובמיקום וכי לפיכך, לא נכון לקבוע בתקן כללי, מהו הרווח היזמי הראוי בתכנית מסויימת. עוד הובהר בתקן זה כי קביעה כללית של רווח יזמי ראוי עשויה ליצור מצב בו במקום שהתכנון יוביל, הרווח היזמי הכללי הוא שינחה תכנונית, מבלי לדעת כלל האם הרווח שנקבע נכון ומתאים לתכנית המסויימת אותה מבקשים לקדם. לכך יש להוסיף כי בע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין (24/7/14), נדרש בית המשפט לבחינת כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי בינוי - שבנושא זה, קרי של בחינת סבירות הרווח היזמי – דומה במהותה לעסקת תמ"א במסגרת נהרס הבניין ונבנה מחדש – וקבע קביעות כדלקמן, היפות גם לענייננו:

    "באשר לאופן בחינת כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי ובינוי; זו תיבחן, מטבע הדברים, מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות. כך עולה הן מלשונו של סעיף 2(ב)(1) לחוק פינוי ובינוי, המתייחס לכדאיותה של "עסקת פינוי ובינוי" והן מתוכנו, בשים לב שקביעת שמאי פינוי ובינוי מקימה חזקה לעניין זה, כאמור. בהקשר זה, יש להוסיף כי בעת בחינת כדאיות העסקה, על בית המשפט לזכור כי בעלי הדירות זכאים לתמורה סבירה והוגנת, אך לאו דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בינם לבין יזמיו. זאת לנוכח העובדה כי האחרונים מבצעים את כל הפעולות הנדרשות להוצאת הפרויקט אל הפועל וכן נושאים בעלויותיו ובסיכון לכישלונו." (שם. בסעיף 33 לפסק הדין).

    במקרה דנן, טען המערער כי שיעור הרווח היזמי אינו סביר ותמך טענותיו אלו רק בהצבעה על השיעור באחוזים של הרווח אל מול התקן השמאי כפי שהיה באותה תקופה. אשר לטענתו זו של המערער, הרי שראשית, לגישתי כי לא די בכך שכן, כפי שפורט, שיעור הרווח היזמי אינו חזות הכל, אלא שאת סבירותה של העסקה יש לבחון את מול הפרמטרים הכרוכים בה באופן קונקרטי– סיכונים וסיכויים – וזאת, לא נעשה. לכך, יש להוסיף שניים אשר נקבעו על ידי המפקחת ואשר הנני מוצאת לקבל. ראשית, כי במסגרת הסכם התמ"א, קיים מנגנון המאזן את הרווח היזמי, הואיל והוא כולל חלוקת הרווח היזמי בין היזם לבין בעלי הדירות ככל שרווח זה יעלה על שיעור של 22%. ושנית, גם לעניין זה, מצאה המפקחת לייחס משקל ומשמעות למחדלו של המערער מהצגת חלופה המלמדת על קיומו של יזם המסכים להתקשר עם בעלי הדירות בעסקה אשר תנאיה טובים יותר. בהקשר לכך, אציין כי העדר חלופה, יש בו גם כדי ללמד על "מבחן השוק" קרי כי חיזוק לכך שהעסקה סבירה והוגנת, מצוי בכך שלא קיים יזם המסכים לשלם תמורה גבוהה יותר בגין המקרקעין נשוא הדיון. במאמר מוסגר אציין בהקשר זה, כי קביעתי זו עולה בקנה אחד עם מסמכים אשר צורפו על ידי המערער עצמו לכתב הערעור, המלמדים על פנייה לחברות נוספות וקבלת הצעות מחברות אלו (ראו החל מעמוד 1150 לערעור) אשר על פניו הן טובות פחות מזו שהוצעה על ידי היזם (כך לדוגמה בהצעת תדהר מוצעת תוספת שטח בהיקף של 20 מ"ר בלבד לכל דירה).

    לאור כל האמור, הנני מוצאת לדחות גם טענותיו של המערער הנוגעות לכדאיותה של העסקה.

     

28. שוויון בתמורות;

    בכל הנוגע לטענות המערער בדבר השוויון בתמורות- אינני מוצאת להכביר במילים. גם לעניין זה, קביעותיה של המפקחת, מבוססות על ממצאים עובדתיים אשר נקבעו על ידה. בכלל כך, נקבע על ידי המפקחת ראשית כי כל זכויות הבנייה הקיימות למקרקעין, נוצלו במלואן במסגרת היתר הבנייה וכי אין כל היתכנות לתוספת זכויות בניה במיוחד בתת הקרקע. המערער לא הצביע על כל נימוק המצדיק התערבות בממצאיה אלו של המפקחת והלכה למעשה, במסגרת ערעורו שב המערער על טענותיו כפי שנטענו בפניה, הא ותו לא. לאור זאת, אינני מוצאת לקבל טענותיו של המערער ולהתערב בקביעותיה של המפקחת. לכך יש להוסיף, כי במסגרת הערעור, התמקד המערער במיוחד באפשרות היזם להוספת זכויות, אגב ביצוע פרויקט הבנייה והקנייתן לבעלי דירות באופן שיהא בו כדי להפר את השוויון. טענותיו אלו של המערער אינני מוצאת לקבל ראשית משהמערער לא הרים את הנטל להראות היתכנות לאפשרות זו ויתרה מכך, משממילא במסגרת הסכם התמ"א הצהיר היזם מפורשות (בסעיף 4 (ט) להצהרות היזם):

    "כי לא הבטיח ליתן, לא נתן למי מיחיד הבעלים תמורה נוספת על התמורה המופיעה בהסכם זה לרבות כספים, שינויים ושדרוגים בדירות וכל טובת הנאה שהיא מבלי שנתן זאת לכל יחידי הבעלים כולם בהתאם לחלקיהם או מבלי שיידע את הנציגות, ..." (שם בעמוד 583 לערעור).

    זאת ועוד, בסעיף ההגדרות בהגדרת "זכויות נוספות", נקבע מפורשות כי ככל שיוקנו למקרקעין זכויות נוספות שהיקפן גדול מ – 8610 מ"ר, יחולק שווין של הזכויות הנוספות בין בעלי הזכויות והיזם לפי יחס השטחים שיאושרו בהיתר הבניה, כפי חלקו היחסי (עמוד 579 לערעור). אשר לזכויות המוקנות לבעלי הדירות, הרי שמדובר ברכוש משותף ומשכך, בהתאם לדין אלו תתחלקנה בין בעלי הדירות לפי שיעור זכותו של כל אחד מהם ברכוש המשותף.

    ולבסוף, נקבע בסעיף 50 (א) להסכם התמ"א כלל שקיפות ולפיו: "כל תוספת להסכם שתחתם עם מי מיחידי הבעלים תאושר ע"י נציגות הדיירים." (עמוד 618 לערעור)

     

    מסעיפים אלו עולה ברורות כי גם לחששו של המערער לעניין חלוקה לא שוויונית של זכויות בנייה, ככל שתתקבלנה – אין כל יסוד ובסיס. משכך, הנני דוחה טענותיו אלו של המערער.

     

29. הערבות הבנקאית;

    עוד הוסיפה המפקחת וקבעה ממצאים בכל הנוגע לגובה הערבות אשר נקבעה במסגרת ההסכם ובהתאם להם יש בסכום הנקוב בערבות הבנקאית כדי לאזן נכונה בין הסיכויים לסיכונים. זאת בשים לב לכך שלגישת המפקחת, הסיכון לאירוע מס, אשר הוצג על ידי המומחה מטעם המערער, הוא סיכון רחוק. גם בקביעותיה אלו של המפקחת לא מצאתי עילה להתערבות ומשכך, גם טענותיו אלו של המערער נדחות בזאת.

     

30. תניות נוספות בהסכם התמ"א;

    עוד אינני סבורה כי המערער הציג כל טעם להתערבות בקביעותיה של המפקחת באשר לתניות הנוספות הקבועות בהסכם. אשר לכך, הנני סבורה כי בדין הסתמכה המפקחת בקביעותיה על קביעות בית המשפט המחוזי בחיפה בעש"א (מחוזי חי') 5280-07-15 ענת פרחי נ' מנור יונתן (18/1/16), המקובלות גם עלי ולפיהן: "בהליך לפי סעיף 5 לחוק החיזוק, מוטל על המפקח על רישום המקרקעין לבחון את סבירות החוזה, וככל שהוא סביר, לאשר את ביצוע העבודות על פיו.". בהתאמה, לא מצאתי לקבל איזו מטענותיו של המערער הנוגעות לתנאיי ההסכם ובכלל כך, לא מצאתי כי התניות הנוגעות למנגנון בירור המחלוקות (שעל פניו הוא מנגנון מאוזן במסגרתו יתבררו סכסוכים בבוררות בשלב הבנייה ולאחר מכן בפני בית המשפט);למשך ההסכם; ולהחלפת היזם – אינן סבירות באופן שיש בו כדי להצדיק סרבנותו של המערער.

     

31. הונאה ותרמית;

    עוד לא מצאתי להתערב בקביעותיה של המפקחת בכל הנוגע לטענות המערער הנסבות על הונאה ותרמית. אשר לקביעות אלו, אציין כי אינני נדרשת לקביעת רוחב יריעת הדיון בפני המפקחת בטענות מסוג זה הנוגעות לצדדים שלישיים, בהינתן שממילא נקבע על ידי המפקחת- ובקביעה זו שניתנה בדין לא קיימת כל עילה להתערבות – שהמערער לא הרים את הנטל להוכיח טענותיו אלו.

     

32. קביעה בדבר חוסר תום לבו של המערער;

    בדומה אינני מוצאת להתערב בקביעותיה וממצאיה של המפקחת באשר לתום ליבו של המערער. המפקחת שהיא הערכאה הדיונית, התרשמה באופן ישיר מהמערער, מכוונותיו ואופן התנהלותו ובכך לא מצאתי כל טעם להתערב.

     

33. פסיקת הוצאות ההליך קמא;

    ולסיום, לא מצאתי להתערב בפסיקת ההוצאות על ידי הערכאה קמא. אשר לכך, אפתח ואציין כי בהתאם לפסיקה לא תיטה ערכאת הערעור להתערב בפסיקת ההוצאות על ידי הערכאה המבררת. לכך יש להוסיף כי המפקחת פסקה הוצאות לאחר שהוצגו בפניה ראיות המלמדות על ההוצאות הריאליות בהן נשאו המשיבים ובמסגרת פסיקתה, חייבה את המערער בשיעור 50% מההוצאות בהן נשאו המשיבים בפועל. בנסיבות אלו, לא מצאתי כל עילה להתערב לפסיקת ההוצאות וגם טענותיו אלו של המערער נדחות.

     

    סוף דבר;

34. משנדחו כלל טענותיו של המערער – נדחה ערעורו.

     

35. המערער יישא בהוצאות המשיבים בסך של 15,000 ש"ח אשר ישולם על ידי המזכירות למשיבים באמצעות בא כוחם, מתוך הפיקדון אשר הופקד על ידי המערער. יתרת הפיקדון ככל שקיימת, תושב למערער.

     

36. המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.

     

     

    ניתן היום, י"ד שבט תשפ"ד, 24 ינואר 2024, בהעדר הצדדים.