עש"א 57539-06-14 וינוגרד נ' נציגות הבית המשותף ברח' עוזיאל 89 ירושלים

ערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין בירושלים (כב' המפקח ש' הייזלר) מיום 27.5.14. בפסק הדין נעתר כב' המפקח באופן חלקי לתביעת המשיבה, וחייב את המערער בתשלום סך 971 ₪, בגין חלקו בהוצאות החזקת הרכוש המשותף של הבית המשותף ברח' עוזיאל 89 בירושלים (להלן – הבית המשותף).

רקע עובדתי וטענות הצדדים

1. כעולה מפנקס הבתים המשותפים, המערער הוא בעל זכויות בדירה מס' 3 בבית המשותף, ששטחה הרשום הוא 60 מ"ר וחלקה ברכוש המשותף הוא 60/769. בדירת המערער שלושה חדרים. בין המערער לבין המשיבה, נציגות הבית המשותף, נתגלעה מחלוקת באשר לשיטת חישוב חלקו של כל בעל דירה בהוצאות החזקת הבית המשותף. משך שנים ארוכות חושב חלקו של כל דייר בהתאם למספר החדרים הקיים בדירתו. המערער סבר כי שיטה זו שגויה, וכי יש לחשב את חלקם של הדיירים בהתאם לשטח דירותיהם. המערער הורה לדיירת ששכרה את דירתו לא לשלם את הוצאות החזקת הרכוש המשותף שנדרשו על-ידי ועד הבית, ובהמשך הורה לה לשלם 2,000 ₪ עד לבירור המחלוקת. משלא הגיעו הצדדים להבנות, הגישה המשיבה את התביעה.

    

2. בכתב התביעה טענה המשיבה, כי המערער נמנע מתשלום חלקו בהוצאות החזקת הרכוש המשותף בגין התקופה שמחודש פברואר 2011 ועד חודש יולי 2012, בסך מצטבר של 3,400 ₪, וכן לא נשא בחלקו בסך 200 ₪ נוספים, בגין כריתת שני עצים מסוכנים בחצר הבית המשותף. חישוב חלקו של המערער בהוצאות אחזקת הרכוש במשותף נעשה, כאמור, בהתאם למספר החדרים בדירתו, כאשר כל חדר תומחר ב-100 ₪, ובסך הכל דובר בחיוב חודשי בסך 300 ₪. המערער עמד בהגנתו על הפגם שנפל בשיטת חישוב חלקו של כל בעל דירה בהוצאות החזקת הרכוש המשותף, ואף טען כי הורה לדיירת השוכרת לשלם לוועד הבית 2,000 ₪ "עד שהתובעת תיענה לדרישותיו שבדין". בהמשך הבהיר, בנספח שצורף לתצהירו, כי בהתאם לשטח דירתו ולתקציב החודשי המוערך של הבית המשותף, אמור היה לעמוד חלקו בהוצאות החזקת הרכוש המשותף על סך חודשי של 257 ₪ ולא 300 ₪.

    

3. ביום 27.12.12 ניתן נגד המערער פסק דין בהיעדר, כיוון שהמערער לא התייצב לדיון שנקבע. פסק הדין בוטל, אחר שהמערער הגיש בקשה מתאימה, אך הוא חויב בתשלום הוצאות משפט למשיבה בסך 800 ₪.

    

4. פסק דינו המנומק של כב' המפקח ניתן ביום 27.5.14, אחר שנשמעו הוכחות והוגשו סיכומי הצדדים. בפסק הדין נקבע, כי ככלל יש לחשב את שיעור השתתפותם של בעלי הדירות בהוצאות החזקת הרכוש המשותף בהתאם ליחס שבין שטח הרצפה של כל דירה לבין שטח הרצפה של כלל הדירות בבית המשותף, וזאת בהתאם להוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין). סעיף 62 לחוק קובע, כי בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיעורי השתתפות שונים, אך זאת בהסכמת כל בעלי הדירות. בענייננו, אף שלא מופיעה בתקנון הבית המשותף הוראה בעניין זה, אין חולק כי שיטת החיוב על-פי מספר החדרים בדירה נהגה לאורך שנים ארוכות. במצב זה, כך קבע כב' המפקח, יש לראות בעל דירה שלא ביקש לשנות את שיטת החיוב, כמי שהסכים לה. עם זאת נקבע, כי המערער זכאי היה לדרוש לשלם את חלקו בהוצאות הרכוש המשותף בהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין, אלא שאז אין הוא זכאי לדרוש החזרים ביחס לעבר, אלא רק לדרוש את חיובו בהתאם לסעיף 58 מכאן ואילך.

    

   אחר ששקל כב' המפקח את מכלול הראיות שבאו בפניו הוא מצא, כי המועד שבו הודיע המערער על התנגדותו לשיטת החיוב הנוהגת הוא יום 12.3.12, ובהתאמה חישב את הפחתת חלקו בהחזקת הרכוש המשותף החל מחודש אפריל 2012 ועד חודש יוני 2012. כן נקבע, כי המשיבה לא הוכיחה את טענתה בדבר אי תשלום סך של 2,000 ₪ מהדיירת שהתגוררה בדירת המערער, וזאת נוכח הנטל המוטל עליה כתובעת במשפט אזרחי; נוכח קשיים שנתגלו בטבלת התשלומים שעליה הסתמכה המשיבה; וכן נוכח העובדה שמי שערך טבלה זו לא העיד בפני המפקח.

    

5. בערעורו הלין המערער על כי כב' המפקח קבע, כי הוא סירב לשלם את חלקו בהחזקת הרכוש המשותף, שכן לגרסתו הוא לא סירב לשלם, אלא ביקש קודם לכן לעיין בספרי הנציגות ובמסמכיה, כדי לבחון את נכונות החישוב. הואיל והמשיבה לא גילתה את ספריה, ורק לסיכומיה צירפה שלא כדין, כנטען, חומר ראייתי, היה על כב' המפקח לדחות את התביעה כולה. נטען, כי בשל סירובו, כביכול, של המערער לשלם את הסכומים שנדרשו ממנו בניגוד לדין, גיבש כב' המפקח דעה מוקדמת נגדו, ועניין זה השפיע על הכרעתו בסופו של יום. בנוסף טען המערער, כי הוא מחה על שיטת החיוב כבר בחודש יולי 2011, והראייה לכך היא שממועד זה לא שולמו התשלומים לוועד הבית המשותף כפי סדרם. כן טען המערער, כי חישב את חלקו ברכוש המשותף מבלי שגולו לו מכלול הפרטים הרלוונטיים, כדוגמת שיעור התקציב השנתי, החזקת מחסנים בבניין על-ידי מי מן הדיירים, או פטור שניתן לחלק מהם מתשלום הוצאות, כך שלא היה מקום לגזור את התשלומים המוטלים על המערער מתוך החישוב שצורף כנספח לתצהירו. עוד לשיטתו, היה על כב' המפקח לקבוע כי הסך של 2,000 ₪ שולם למשיבה פעמיים, כיוון שהמשיבה הציגה שתי קבלות בעלות מספרים שונים ביחס לתשלום זה. המערער הוסיף, שסיכומי התשובה מטעם המשיבה לא הומצאו לו במועד, וסבר כי התנהלות זו צריכה הייתה להוביל לחיובה בהוצאות לדוגמה. חלף זאת, חויב המערער עצמו בהוצאות בסך 800 ₪, בגין ביטול פסק דין שניתן נגדו בראשית ההליך בהיעדר התייצבותו, אף שנטען כי היעדרות זו הייתה בשל סיבות מוצדקות, ואף עניין זה מצריך את התערבות ערכאת הערעור.