שמעוני ואח' נ' קלינגר ואח'

ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב (כב' המפקחת הבכירה הגב' מירה אריאלי) מיום 1.12.16 (בתיק 5/537/2016) במסגרתו קבעה המפקחת כי הסמכות לדון בתביעה הנוגעת לפרויקט בניה בעניינו של הבית המשותף ברח' כלנית 1,3,4,7,9,11,13,15,17 בקרית אונו הבנוי על חלקה 76 בחלקה 6496 (להלן - הבית המשותף) נתונה לבית משפט השלום בתל אביב.

המערערים טוענים כי שגתה כב' המפקחת בפסק דינה וכי הסמכות לדון בתביעה נתונה לה מכוח חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008 (להלן – חוק החיזוק).

רקע עובדתי

1. המערערים הם בעלי דירות בבית המשותף המעוניינים בקידום פרויקט בניה הנוגע לבית המשותף (להלן – הפרויקט) ובהמשך לכך חתמו עם חברת מצלוואי חברה לבניין בע"מ (להלן – היזם) על הסכם לקידום הפרויקט (להלן – ההסכם).

המשיבים, שאף הם בעלי דירות בבית המשותף, סרבו לחתום על ההסכם ומתנגדים לביצועו בטענה כי עסקינן בהסכם המקפח אותם ופוגע בזכויותיהם.

מתוך שכך הגישו המערערים תביעה לפני המפקחת על המקרקעין בתל אביב על מנת שזו תאשר את ביצוע הפרויקט מכח הוראת סע' 5 לחוק החיזוק.

2. המערערים טענו בתביעתם כי ראוי לאפשר את ביצוע עבודות החיזוק והבניה בבית המשותף בהתאם להסכם ובהתאם לבקשה להיתר בניה בתנאים שאושרה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה בקרית אונו ביום 11.4.16. נציין לעניין זה כי באישור הועדה המקומית אשר הוגש לעיון המפקחת נכתב –

"הבקשה הוגשה מכח תכניות קא – 402 ו508-0334433 כאשר תוכנית קא -402 כפופה לתמ"א 38 וכוללת הוראות ל"חיזוק ועיבוי הבניין ברח' הכלנית" הבקשה להיתר שאושרה כוללת הוראות חיזוק בהתאם לתמ"א" (להלן – אישור הועדה).

לפיכך טענו המערערים כי בסמכות המפקחת לדון בתביעתם מכח סע' 5 לחוק החיזוק.

3. המשיבים טענו, מאידך, כי הפרויקט נושא התביעה אינו פרויקט בניה במסגרת תמ"א 38, המהווה תוכנית חיזוק כהגדרתה בחוק החיזוק, אלא פרויקט "פינוי – בינוי" וככזה אין הוראות חוק החיזוק חלות עליו ואין הוא נמצא במסגרת סמכותה של המפקחת.

4.בפסק דינה מיום 1.12.16 קיבלה המפקחת את טענות המשיבים לעניין העדר סמכותה לדון בתביעה וקבעה כי הסמכות נתונה, כאמור, לבית משפט השלום בתל אביב. המפקחת קבעה כי מעיון בהסכם עולה כי הוא כולל פירוט רב באשר לניצול אפשרי של כל זכויות הבניה הקיימות לגבי חלקות הבית המשותף ובכלל זה היתכנות להוספת עשרות דירות במתחם הסמוך לו ואילו ההתייחסות לביצוע עבודות חיזוק ע"פ הוראות תמ"א 38 היא זניחה (סע' 3 עמ' 3 לפסק הדין) כך נתנה המפקחת דעתה לדברי מהנדסת העיר בועדת הערר של מחוז תל אביב מיום 25.7.16 כי–

"...התוספות הן לא מכח התמ"א כבר כי הן עוגנו בתכנית שהופקדה ואושרה. התוכנית קבלה תוקף ומכוח התוכנית התקפה הוגשה בקשה להיתר וזאת שהיא כבר לא כוללת הקלות" (שם, סע' 5)

המפקחת קבעה, איפוא, כי אף שנקבע בפסיקה שהחלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים אינה צריכה להיות תואמת לתוכנית החיזוק בלבד ואפשר שתהא תואמת לתוכנית תקפה אחרת, הרי שהדברים נכונים וחלים דווקא כאשר עיקר ניצול זכויות הבניה הוא בהתאם להוראות תמ"א 38 ואולם בפרויקט הנדון היקף זכויות הבניה ע"פ תמ"א 38 הוא מזערי לעומת זכויות הבניה אותן רכש היזם מכל אחד מהמערערים ומכיוון ש"עיקר הפרויקט נשוא התביעה אינו חוסה תחת הוראות חוק החיזוק ..." הרי שאישור ביצועו אינו בסמכות המפקח על רישום מקרקעין.

מכאן הערעור.

תמצית טענות המערערים

5.שגתה המפקחת בקובעה כי אינה מוסמכת לדון בתביעה כיוון שעיקר הפרויקט נשוא התביעה אינו חוסה תחת הוראות חוק החיזוק. קביעתה של המפקחת, כי לא נתקיים יסוד מהיסודות הנדרשים בחוק החיזוק, היא קביעה עובדתית בעיקרה אשר נעשתה מבלי שהתקיים הליך הוכחות סדור ומבלי שניתנה למערערים ההזדמנות להוכיח טענתם כי עסקינן בתוכנית הנסמכת על תב"ע 38.

6. שגתה המפקחת במסקנתה כי עיקר הפרויקט אינו חוסה תחת הוראות חוק החיזוק ומכאן שאינו מצוי בסמכותה, שכן עסקינן בפרויקט המתבצע ע"פ תמ"א 38 שהיא תוכנית מתאר ארצית הגוברת על תוכנית מתאר מקומית, מה גם שסע' 1.6.1 לתוכנית המתאר המקומית קובע מפורשות כי הוראות התמ"א חלות וכי במקרה של סתירה הן גוברות על הוראות תוכנית המתאר המקומית. לפיכך יש לראות בפרויקט הנדון כפרויקט המוקם בהתאם לתוכנית תמ"א 38.

7. שגתה המפקחת בקובעה כי יש מקום להבחין בין מקרה בו עיקר הזכויות המנוצלות הן מכח חוק החיזוק לבין מקרה בו הזכויות מכח חוק החיזוק מהוות חלק מזערי מכלל הזכויות המבוקשות. התמ"א בהיותה תוכנית מתאר ארצית חלה על כל התוכניות המקומיות וככזו חלות הוראותיה אף על התוכנית המקומית בנדון. מה גם שהועדה המקומית אישרה כי הבקשה כוללת הוראות חיזוק ע"פ התמ"א.