בן יעקב נ' הממונה על מרשם המקרקעין ואח'

לפני ערעור על החלטת כב' סגנית הממונה על מרשם המקרקעין (מיום 29.9.16), שדחתה את הערר על החלטת כב' רשמת המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין בתל-אביב-יפו. השאלה העומדת לדיון היא האם עדכון פרטי הזיהוי של בעלת זכויות בקרקע במרשם טעון את הסכמת המערער, לאור ההערה הרשומה לטובתו. אגב כך, מתעוררת שאלת פרשנותה הראויה של ההחלטה השיפוטית שהורתה על רישום ההערה מלכתחילה.

רקע

1. המערער פועל במסגרת תיק פירוק השיתוף במקרקעין, המתנהל משנת 1972 בבית משפט השלום בתל-אביב-יפו (ת.א. 28397/72), ומשמש, על-פי מינויו של בית משפט השלום, כמנהל מיוחד של חלקות שונות, ובהן המקרקעין הידועים כחלקה 32 בגוש 6885 (הנכללים במתחם שזכה לכינוי "הגוש הגדול" בתל-אביב-יפו). צו שיפוטי שניתן (ביום 25.5.2000) הורה על רישום הערה (לפי שטר מס' 17927/2000/1 מיום 11.6.2000)(להלן: ההערה) ולפיה:

... לא ניתן לבצע כל עסקה ו/או פעולה ו/או רשום הערה אלא בהסכמתו של עו"ד בן יעקב עמירם [המערער] בתנאי שטר מקורי 17927/00.

המערער עיין לו, באופן אקראי, בנסח הרישום, ומצא כי ביום 9.8.16 נרשמה פעולה של "עדכון פרטי זיהוי" של אחת מבעלות הזכויות בקרקע כך שבמקום השם "שאול נורמה", כפי שנרשם במקור בפנקס הזכויות, יירשם מעתה "זכריה נורמה [וכן מספר תעודת הזהות שלה]". על רקע זה הניח המערער כי פעולה דומה בוצעה גם ביחס לחלקה 9, וזאת, לטענתו, בניגוד להערה זהה שרשומה בה (מיום 27.6.2006 בהתאם לשטר מס' 23368/2006/4).הנחתו אכן התגלתה כנכונה.

2. המערער פנה (ביום 10.8.16) אל רשמת המקרקעין (להלן: הרשמת) והתריע כי הרישום בוצע בניגוד להערה. כב' הרשמת (עו"ד תמר שטיינר) השיבה לו כי:

הח"מ ביצעה הרישום דנא, קרי הוספת הזיהוי לגב' נורמה זכריה בגוש 6885 חלקות 9 ו-32 בהתאם לסמכותי עפ"י דין. בנסיבות הבקשה דנא אינני סבורה כי היה עליי לקבל הסכמת אדוני לעדכון פרטי זיהוי בעלים, וזאת כמובן על אף קיומה של הערת הניהול נשוא מכתבך.

המערער הגיש ערר על החלטה זו לממונה על המרשם, וביום 29.9.16 דחתה כב' סגנית הממונה על המרשם (עו"ד אילנה יעקב)(להלן: סגנית הממונה) את הערר (נספח ה' להודעת הערעור). היא ציינה כי ללשכת הרישום הוגשה בקשה מטעם הבעלים להוסיף את מספר תעודת הזיהוי שלה בצד עדכון שמה לאור נישואיה. בנסיבות העניין אין טענה שמדובר בתיקון השגוי עובדתית. ההערה שנרשמה לטובת המערער באה להבטיח שיוכל לפעול בשם הבעלים למימוש האינטרסים שלהם בקרקע, והרישום האמור אינו פוגע במטרה זו. אין המדובר בפעולת רישום עצמאית, הבאה לשנות ממהות הזכות או בעליה, וכל מטרתה הייתה להשלים את רישום הזכויות החסר.

3. על החלטה זו הוגש הערעור שלפניי.

4. חברתי, כב' השופטת שיצר, קיימה דיון מקדמי בערעור, במסגרתו גם ניסתה לפשר ולגשר אך לשווא. בעקבות הדיון התבקש צירופה של גב' נורמה כמשיבה לערעור (שבמקורו כוון כנגד הממונה על מרשם המקרקעין בלבד). החלטתי (ביום 15.6.17) לצרף את גב' נורמה כמשיבה לערעור (והיא תיקרא להלן: המשיבה).

עיקר טענות הצדדים

5. לטענת המערער תיקון הרישום עומד בניגוד להוראות סעיף 131 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין או החוק). סעיף זה קובע:

131. תוצאה של רישום הערה

נרשמה הערה לפי סעיפים 128, 129 או 130 לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, כל עוד לא נמחקה ההערה.

ההערה שנרשמה בהתאם להחלטת בית המשפט הייתה רחבה יותר מנוסח הסעיף. היא התייחס לא רק ל"רישום עסקה", אלא גם ל"רישום פעולה" או "הערה". מדובר בהערה ברורה, וחד משמעית, ורשמת המקרקעין וסגנית הממונה על המרשם לא היו מוסמכות לסטות ממנה. בית המשפט, שהורה על רישום ההערה, התכוון להקיף את כל קשת האפשרויות ולמנוע ולוּ את השינוי הקל ביותר במרשם, ללא הסכמת המערער. משכך, בביצוע תיקון הרישום, הרשמת פעלה בניגוד להערה, ובניגוד להחלטת בית המשפט שהורתה על רישומה. רשמת המקרקעין אינה יכולה להעביר תחת שבט ביקורתה את נכונות הצו השיפוטי שניתן בעניין. עליה ליישמו.

המערער מצביע על חשיבות ההקפדה על מימוש ההערה, דווקא בהינתן המציאות התכנונית של חטיבת הקרקע הידועה בכינוי "הגוש הגדול". תיק פירוק שיתוף זה מתנהל למעלה מארבעים שנה, וקבוצת בעלי הזכויות הרבים מעוניינת במימוש הפוטנציאל התכנוני של הקרקע. המשיבה היא חלק מקבוצת בעלי זכויות שהמערער משמש כראשה. הוא דואג לכך כי חברי הקבוצה יעמדו בהגבלות השונות ששותפות המקרקעין מחייבת אותם לעמוד בהן, כיוון שרק בדרך זו ניתן יהיה לקדם את מימוש הזכויות האופטימלי של חברי הקבוצה בקרקע. על רקע זה ניתנה למערער סמכות פיקוח נרחבת מצד בית המשפט, וההערה משקפת זאת. החלטת גורמי הרישום במרשם המקרקעין מתעלמת, לפיכך, לא רק מלשונה של הוראת בית המשפט, אלא גם מתכליתה. בטרם הרישום היה על המשיבה לחתום על כל מסמכי ההשתתפות, אותם מסמכים שכלל בעלי הזכויות חותמים עליהם במשרדו של המערער לצורך הניהול התקין והשוטף של המקרקעין, כדי שהמערער יוכל להגשים את תפקידו. על כן, סדר הדברים הנכון מחייב את קבלת הסכמתו של המערער לתיקון המוצע של הרישום. היה ויסרב, ולמאן דהו תהיה טענה נגדו, ניתן יהיה לפנות בהשגה לבית המשפט, שהורה על רישום ההערה מלכתחילה.

6. סגנית הממונה טוענת כי דין הערעור להידחות. המשיבה נרשמה כחלק מבעלי הקרקע ביום 12.1.2000 לפי צו בית משפט, ביחד עם בעלי הזכויות הנוספים, בהתאם לשטר 2405/2000. רוב בעלי הזכויות במקרקעין נרשמו עם מספרי זיהויים בצד שמם, אך בצו השיפוטי לא נכלל בצד שמה של המשיבה מספר הזיהוי שלה, ולא ניתן היה לפיכך לרשמו ברישום המקורי (ראו הבהרת ב"כ המשיבה בדיון מיום 10.7.17 עמ' 9 לפרוטוקול). אכן, קיימת במרשם הערת ניהול לטובת המערער, אך הפעולה שבוצעה במרשם הייתה של עדכון פרטי הזיהוי, שאין חולק כי הוא נכון. השאלה היא האם עדכון פרטי הזיהוי נכלל בגדר המילה "פעולה" שלפי הערת הניהול טעונה את הסכמת המערער. לטענת הממונה לא אלה הם פני הדברים. פעולה היא יצירת רישום יש מאין, המשנה, למשל, את מצב הזכויות בקרקע או מגבילה בעל זכויות מלפעול במקרקעיו. אולם עדכון פרטי זיהוי בנסח אינו אלא השלמה של רישום, שאינה מוסיפה או משנה זכויות רשומות, ואין לצקת להוראת הניהול תוכן רחב, כפי שהמערער מבקש לעשות. על לשכת רישום המקרקעין לדאוג לתקינות המרשם, וכאן מדובר בעדכון פרטים של רישום שכבר בוצע בעבר. הפרטים המעודכנים היו ידועים למערער עוד לפני הגשת הבקשה מטעם המשיבה. לא ייתכן שבית המשפט התכוון למנוע ממרשם המקרקעין את האפשרות לתקן את המרשם באופן האמור. על רקע זה הרשמת פעלה כדין, והכול במסגרת הערת הניהול ולא בהתעלמות ממנה. גם אם המערער מעוניין לקבל "הזדמנות" להחתים את המשיבה על ניירת מבוקשת כזו או אחרת, אין בכך כדי למנוע מהרשמת להשלים את זיהוי הבעלים בקרקע לגבי פרטים שלגביהם אין חולק כי הם נכונים. ככל שקיימות מחלוקות בין המערער לבין המשיבה יש להותירן מחוץ לסדרי עבודתה של הרשמת, ושל מרשם המקרקעין בכללותו.

7. גם המשיבה סבורה שדין הערעור להידחות. לשיטתה, הערעור מעלה שתי שאלות. הראשונה – האם ההערה לטובת המערער חלה על עדכון פרטי הזיהוי שלה, כבעלים הרשומים בקרקע. התשובה, לשיטתה, היא שלילית. אך למעלה מן הצורך, גם אם ההערה חלה, עדיין מתעוררת השאלה השנייה, והיא שיקול הדעת של המערער במסגרת מימוש ההערה - מתי הוא רשאי לסרב ליתן הסכמתו, ואילו דרישות הוא רשאי לדרוש כתנאי לה.