א בפנינו ערעור על פסק דינה של כב' המפקחת על רישום מקרקעין חיפה (המפקחת הבכירה ציפורה פיגנבוים) מיום 29.5.16 בתיק תביעה מס' 358/14 לפיו נתקבלה תביעת המשיבים וניתן צו מניעה קבוע האוסר על המערערת לבנות ברכוש המשותף מתקן הכולל מעלון וגשרונים.
ב. המערערת והמשיבים מתגוררים בבית משותף אשר ברחוב ***, בית המונה 6 דירות, כשלכל דירה מחסן וחנייה ובנוסף כל חצר הבית רשומה כרכוש משותף.
המשיבים הם בעלי חלקת משנה 2 ודירתם היא בקומה התחתונה של הבית, מצד ימין (כאשר מתבוננים מן הכביש לעבר הבית) והמערערת היא בעלת חלקת משנה 6 ודירתה נמצאת בקומה העליונה של הבית, אף זאת מצד ימין (כשמתבוננים מן הכביש לעבר הבית).
ג. המערערת מבקשת להתקין סמוך לקיר הצדי/מזרחי של הבית המשותף מעלון במרחק 80 ס"מ מן הקיר כשיסודותיו בקרקע המשותפת וכן גשר תלוי ממפלס הרחוב עד מפתח המעלון, ובהמשכו גשר "מצחיה" מעל החלונות הצדיים של דירת המשיבים. תא המעלון מתוכנן לנוע אנכית ממפלס הגשר בואכה מפלס דירת המערערת, ומשם בגשר לאורך החזית הצדית/מזרחית של הבית – עד הכניסה לדירת המערערת, כניסה אשר תוכשר לשם כך.
ראוי להוסיף שהמיזם על כל רכיביו – מעלון וגשרי גישה – מאפשר הנגשה לא רק לדירת המערערת אלא גם לדירה האמצעית (כלומר הדירה שמתחת לדירת המערערת ומעל דירת המשיבים) של משפחת דניאלי.
ד. חמישה מתוך ששת בעלי הדירות מסכימים לבנייה זו והמשיבים הם אשר מתנגדים למיזם המוצע.
הבקשה להיתר בנייה שהגישה המערערת לוועדה לתכנון ובנייה אושרה על ידי ועדת הערר למחוז חיפה.
כבוד המפקחת קבעה, שהיא איננה מקבלת את טענת המערערת ואת טענת מר דניאלי שגם הוא רואה את עצמו כבעל ההיתר וזאת משום שלפי קביעת המפקחת מי שמופיע כ"מבקש" בבקשה למתן היתר אינה אלא המערערת.
ה. כתב התביעה הוגש על ידי המשיבים אשר עותרים למתן סעד של צו מניעה שיאסור על המערערת לממש את היתר הבנייה שניתן לה לאחר שמוצו הליכי הערעור במסלול התכנוני.
ו. כב' המפקחת קיימה בתאריך 30.12.14 ביקור במקום בנוכחות הצדדים ובאי כוחם ופירטה את הנתונים הרלוונטיים בפסקה 6 של פסק דינה.
ז. כב' המפקחת דחתה את טענת המערערת לפיה החלטות רשויות התכנון יצרו מעשה בית דין וקבעה, שיש להבחין בין דיני התכנון והבניה לבין הזכויות המוקנות לפי דיני הקניין.
כמו כן, קבעה כב' המפקחת שהמעלית אותה מבקשת המערערת להתקין איננה עונה על דרישות "מעלית" כמשמעותה בסעיף 59ו לחוק המקרקעין, שכן כעולה מסעיף 52 לחוק המקרקעין מעלית הנמנית על "רכוש משותף" היא מעלית אשר משמשת את כל בעלי הדירות או מרביתם. בענייננו ברי שלכל הפחות שאת שלושת בעלי הדירות אשר באגף המערבי של הבניין אין המעלית המוצעת משרתת וזאת לפי המתכונת של המיזם הנוכחי.
ח. עוד קבעה כב' המפקחת, כי בעל דירה הטוען שהשימוש שהוא מציע לעשות ברכוש המשותף הינו כדין – עליו הראיה, ובענייננו המערערת לא הרימה נטל ראיה זה. אדרבא, כב' המפקחת קבעה מפורשות, שהתקנת גשרון גישה צדי לדירה של הקומה האמצעית (דירת משפחת דניאלי) דהיינו, גשרון שייצור "מצחיה" מעל חלונות דירת המשיבים, מהווה שימוש בלתי סביר במעטפת הבית. גם פריצת פתח כניסה מהגשרון לדירת משפחת דניאלי, מעל חלונות דירת המשיבים מהווה גם היא שימוש בלתי סביר בעליל של המערערת ברכוש המשותף. התקנת המתקן על כל רכיביו מהווה לדעת כב' המפקחת שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף בין אם משום תפיסת חזקה ייחודית בו, ובין אם עקב חוסר סבירות השימוש עצמו.
ט. עוד ובנוסף, ובשים לב להתרשמותה מן הביקור במקום, וכן בשים לב לאמור בעדות מר דניאלי, ועל יסוד מכתב (נ/15) ששלח מר דניאלי לועדה המקומית לתכנון ובניה במענה לנימוקי ההתנגדות של המשיבים, וכן בשים לב לפרוטוקול הדיון בפני ועדת הערר (מוצג נ/5) שם חזר מר דניאלי על נימוקי התנגדותו, קבעה כב' המפקחת, כי בניית המתקן המוצע תסב לדירת המשיבים פגיעה מהותית בעיקר בהיבט של הפרטיות.
כדברי כב' המפקחת בפסקה 4(ג) של פסק דינה: "התובעים עלולים למצוא עצמם במצב בו בקו הראייה שלהם... יקום גולם המורכב מתוואי כניסה לשתי דירות בבית, על כל המשתמע מכך: בכל שעה ביממה אפשר שאנשים יעברו על הגשר ממש מול פרצופם, סמוך לחלונות דירתם, כשהם משוחחים בין אם בינם לבין עצמם ובין אם בטלפון (למשל), מעשנים ואפילו נוכחים גרידא על מדרך המתנה ועל הגשר וגם בתא המעלון עצמו – שאמור להיות בחיפוי זכוכית תהיה תאורה בשעות בעוצמה ובתדירות שלתובעים אין שום שליטה עליהם".
י. עוד ציינה כב' המפקחת, שטענת המערערת כמו גם דברי העד מר דניאלי בעדותו שממילא אין דירת המשיבים נהנית אף כיום מפרטיות, לאו טענה היא וכדבריה בפסקה 4(ט) של פסק דינה: "וכי מהטעם של חשיפתה כבר היום לתצפית במידה גדולה יותר מדירות אחרות בשל מיקומה נכון להגדיל את פוטנציאל הפגיעה בה? השאלה היא רטורית".
יא. בסיכום הדברים נענתה כב' המפקחת לתביעה ונתנה צו מניעה קבוע האוסר על המערערת לבנות ברכוש המשותף מתקן הכולל מעלון וגשרונים.
יב. נציין, כי בפסקה 4(יב) של פסק דינה הוסיפה והעירה כב' המפקחת כי לא מן הנמנע שקיימים פתרונות אחרים, גם אם חלקיים, שיהא בהם לאזן בין צרכיה של המערערת ככל שיוכרו כזכות בדין, גם אם בעלות גבוהה יותר, לבין פגיעה, אם כי מידתית יותר, בדירת המשיבים.
יג. המערערת מיאנה להשלים עם פסק דינה של כב' המפקחת והגישה בפנינו ערעור מפורט המשתרע על למעלה מ- 19 עמודים, לרבות נספחים, כשתמצית טענתה היא שפסק דינה של כב' המפקחת שגוי, שהחלטות רשויות התכנון שאישרו את הקמת המיזם המתוכנן יוצרות מעשה בית דין, וכי המעלית המבוקשת היא מעלית משותפת, ואף אין מקום לטענה בדבר הפגיעה בפרטיות של המשיבים ומה עוד שיש בפסק הדין, כך נטען, התעלמות מעדויות המומחים.
יד. שני הצדדים הניחו בפנינו עיקרי טיעון וכן הוגש תיק מוצגים רחב היקף מטעם המערערת.
בנוסף הוגשה מטעם המערערת בקשה להוספת ראיה שאליה מצורף תצהירה של המערערת מיום 19.10.16 וכן עותק של ההיתר בו צוין על ידי מנהל המחלקה לרישוי בנייה (ביום 20.4.15) שההיתר הוא למשפחות מ. ודניאלי. בתצהירה של המערערת נאמר, כי היא מבקשת להוסיף את תצהירי המבקשים, ב.מ. וגיא דניאלי, כשהמטרה היא להפריך את קביעת כב' המפקחת כאילו ההיתר ניתן באופן לא מבוסס וכאילו אין ראיה לכך שמשפחת דניאלי גם היא בעלת ההיתר.
המשיבים מתנגדים לבקשה להוספת ראיה.
טו. בדיון שהתקיים בפנינו היום שמענו את תמצית טענותיו של ב"כ המערערת, וכן שמענו חלק מטענות ב"כ המשיבים.
לאחר שנתנו דעתנו להליך שהתנהל בפני כב' המפקחת, לרבות פסק דינה של כב' המפקחת, הודעת הערעור, עיקרי הטיעון, המוצגים שהוגשו והבקשה להוספת ראיה, מסקנתנו היא שדין הערעור להידחות.
טז. נקדים ונציין, שפסק דינה המפורט והמנומק היטב של כב' המפקחת ניתן לאחר שביקרה במבנה נשוא הדיון והתרשמה מן ההשלכות שעשויות להיות להתקנת הגשרון והמעלית, הכל כמתואר בפסק דינה של כב' המפקחת.
סבורים אנו, שלא נפל כל פגם בקביעותיה ובמסקנותיה של כב' המפקחת, שהתבססו הן על ביקורה במקום, הן על שמיעת ההוכחות בפניה והתרשמותה מן העדויות, כמו גם ניתוח הוראות הדין הרלוונטיות.
יז. נוסיף, שלטעמנו אין בבקשה להוספת ראיה כדי לשנות כמלוא הנימה מן התוצאה המשפטית שאליה הגיעה כב' המפקחת בפסק דינה שהרי מן התשתית הראייתית עולה ממילא שמר דניאלי היה מעורב בהליך של המיזם המתוכנן ואף נכח בדיונים ומסר את עדותו.
יח. ברי מתוך עיון בפסק דינה של כב' המפקחת שתביעת המשיבים התקבלה בעיקר נוכח העובדה שכב' המפקחת השתכנעה, כי למעשה השימוש שאמור להיעשות במעלית המתוכננת איננו עולה בקנה אחד עם שימוש ברכוש המשותף, ומה גם שהתכנית הנוכחית כפי שעמדה לדיון גורמת לפגיעה בלתי מאוזנת ובלתי סבירה בדירת המשיבים. לכן, בדין נעתרה כב' המפקחת לתביעה למתן צו מניעה קבוע הגם שציינה מפורשות בגוף פסק דינה כי לא מן הנמנע שקיימים פתרונות אחרים שעשויים לאזן בין צרכיה של המערערת, ככל שיוכרו כזכות שבדין, לבין פגיעה, אם כי מידתית יותר בדירת המשיבים.
יט. לא למותר להוסיף שכב' המפקחת ציינה בפיסקה 4(יב) של פסק דינה, כי במהלך הישיבות בפניה היא הסבה לא אחת את תשומת לב ב"כ המערערת לעובדה שלא הוגשה מטעמה של המערערת תביעה בהתאם לסעיף 59ג לחוק המקרקעין וכאשר העלינו עניין זה בפני ב"כ המערערת בשעת הדיון בפנינו ציין ב"כ המערערת בתשובתו (עמ' 2 לפרוט'): "היום המערערת מסוגלת לרדת ולעלות את אותן 74 מדרגות. לא בדקנו עד הסוף את העניין האם המערערת עונה על הקריטריונים הנדרשים לפי סעיף 59ג של חוק המקרקעין".
כ. לסיכום הדברים אין לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק דינה של כב' המפקחת, ממצאים התומכים במסקנה המשפטית אשר אין לגלות בה טעות שבחוק.
לפיכך, אנו מאשרים את פסק דינה של כב' המפקחת לפי תקנה 460(ב) של תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 ומורים בזאת על דחייתו של הערעור.
כא. אנו מחייבים את המערערת לשלם למשיבים שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 7,000 ₪ (כולל מע"מ).
אנו מורים למזכירות בית המשפט להעביר את סכום שכר הטרחה הנ"ל מתוך הפיקדון שהפקידה המערערת להבטחת הוצאות המשיבים בערעור לידי ב"כ המשיבים, ואילו את יתרת הפיקדון, ככל שתישאר כזו, תחזיר המזכירות לידי ב"כ המערערת עבור המערערת.
ניתן היום, כ"ח חשוון תשע"ז, 29 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא את העתקי פסק הדין לבאי כוחם של שני הצדדים.
| |
|
|
|
|
|
י' גריל, שופט בכיר
[אב"ד]
|
|
ב' טאובר, שופטת
|
|
ס' ג'יוסי, שופט
|