ניצה נ' רון ואח'

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב - הגב' אביטל שרייבר (להלן: "המפקחת")- מיום 5/12/21 בתיק מספר 5/853/2019 (להלן: "פסק הדין")- במסגרתו ניתן צו המאפשר ביצוע עבודות הריסה והקמה מחדש של הבית המשותף ברחוב ויצמן 109 ו – 111 בתל אביב, הבנוי על המקרקעין הידועים כגוש 6212, חלקה 1107 (להלן: "הבית המשותף"), בהתאם להוראות תמ"א 38 והוראות סעיף 5א' לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008 (להלן: "חוק החיזוק") (להלן: "הפרויקט").

מבוא;

1. הבית המשותף, אשר נבנה בשנות ה – 60, כולל שני מבנים המחוברים בקיר משותף, בכתובות ויצמן 109 ו – 111 בתל אביב ובהם בסך הכל 18 דירות. המשיבים הם בעלי 17 דירות והמערערת היא בעלת דירה אחת, הרשומה כתת חלקה 14 ומצויה בקומה השלישית והאחרונה בבית המשותף, באגף הפונה לכיוונים צפון מערב ודרום.

    

2. אין חולק כי על הבית המשותף נשוא הדיון חלה תמ"א 38, קרי כי הוא אינו מחוזק מפני רעידות אדמה, הואיל ובנייתו לא נעשתה בהתאם לתקן 413.

    

3. בשנת 2015 נחתם בין חברת אביב ויצמן תל אביב בע"מ (להלן:"חברת אביב"), לבין המשיבים – שהם כאמור 17 מבעלי הדירות, המהווים 94.4% מבעלי הדירות בבית המשותף, הסכם לביצוע פרויקט בהתאם לתמ"א 38, במסגרתו, התחייבה חברת אביב להרוס את הבית המשותף ותחתיו להקים על המקרקעין בניין חדש – הכולל 45 דירות, במסגרתו תוקצנה לבעלי הדירות הקיימות, דירות חדשות הכוללות (באשר לרוב הדירות): תוספת שטח העומדת על 10 עד 12 מ"ר (בהתאם לטיפוס הדירה), ממ"ד, מרפסת, מחסן וחניה צמודה בקומת המרתף. נוסף על כך נקבע כי לבעלי הדירות ישולמו הוצאות הובלה ודמי שכירות בגין תקופת העבודות. עוד נקבע כי מרבית דירות התמורה תמוקמנה 2 קומות מעל הדירה הקיימת (לעניין זה ראו סעיף 52 לפסק דינה של המפקחת) (להלן:"הפרויקט") (להלן:"הסכם התמ"א").

    

   לשם הבנת הטיעון ולאור הרלוונטיות לטענות לפני, אציין כי במסגרת הסכם התמ"א נכללות הוראות כדלקמן:

   סעיף 4.6 להסכם התמ"א קובע:"בניית הפרוייקט, תבוצע באמצעת חברת אביב חברה לייזום וניהול נדל"ן בע"מ, שהיא בעלת סיווג רישוי קבלנים ג-5"

   סעיף 24 להסכם קובע:

   "העברת זכויות/חובות:

   24.1 היזם לא יהא רשאי להמחות ו/או להעביר את זכויותיו והתחייבויותיו על פי הסכם זה, כולן או חלקן לצד ג' כלשהוא ללא הסכמתם בכתב של נציגות דיירי הבניין אלא בהתאם להוראות ההסכם.

   24.2 מבלי לגרוע מן האמור לעיל, מובהר כי היזם יהא רשאי לבצע את העבודות או חלקן באמצעות קבלן מבצע בשלמות, או באמצעות קבלנים ו/או קבלני משנה, וזאת בכפוף לעמידה בטיב הביצוע המפורט בהסכם זה ובכפוף לכך שהדבר לא יגרע מהתחייבויות או מאחריות היזם עפ"י הסכם זה".