ערעור בעניין יישום נוהל "בעל עניין במקרקעין" במזרח ירושלים.

השופט י' עמית:

           הערעור שבפנינו נסב על יישומו של נוהל "בעל עניין במקרקעין" במזרח ירושלים.

רקע והליכים קודמים

1.        ענייננו בשטח הנמצא בג'בל מוכבר במזרח ירושלים, שעל חלקו קיימים מבנים המוחזקים על ידי המערער ובני משפחתו. לטענת המערער, הוא ובני משפחתו מחזיקים מזה עשרות שנים במקרקעין, הוא עצמו בנה בית על חלק מהמקרקעין לאחר שקיבל היתר בניה כדין בשנת 1997, ובני משפחתו מתגוררים בבתים סמוכים

           המשיבות 3-2 הן הבעלים הרשום בחלקים שווים של חלקה בסילוואן בשטח 16,193 מ"ר, הידועה כספר 1008 דף 206, שהיתה ידועה בעבר כספר 4 דף 103. הזכויות נרכשו על ידי המשיבות בשנת 1980 מחברה בשם המזרחי לפיתוח קרקעות בע"מ (להלן: המזרחי) ונרשמו על שמן ביום 2.3.1982. המשיבה מס' 4 היא היזם של ת.ב.ע. 4558 הנוגעת לאיזור ג'בל מוכבר וסביבותיה.

2.        בשנת 1981 הגישו חברת המזרחי והמשיבות 3-2 תביעה בבית משפט השלום לסילוק יד של המערער ובני משפחתו מהשטח בו הם מחזיקים (ת"א 4053/81). התביעה התבססה על טענת חברת המזרחי לבעלות על המקרקעין מכוח רישומה כבעלים, לטענתה משנת 1936, בכרך 4 דף 103 בסילוואן. בתביעה זו הסתמכו המזרחי והמשיבות 3-2 על מפת מודד בשם חנן שוורץ, ולפיה המקרקעין בהם מחזיק המערער ובני משפחתו נמצאים בשטח המקרקעין הרשומים בכרך 4 דף 103. במהלך שמיעת הראיות נשמעו, בין היתר, עדותו של המודד אריכא מטעם המודד המחוזי דאז בצלאל אליאב, עדותו של מר סבן ממחלקת המיפוי וכן עדות המודד שוורץ.

           בפסק דינו מיום 15.11.1983 דחה בית משפט השלום (כב' השופט רביד) את עדותו של המודד אריכא מטעם המודד המחוזי, בקובעו כי מעדותו עולה שהחקירה שביצע בשטח לא הייתה מעמיקה, והתבססה אך על חפיפה חלקית בין גבול החלקות במפות עליהן הסתמך. נקבע כי גם העד שוורץ לא היה בטוח במסקנתו של המודד אריכא, ואף הוא לא הצליח למצוא בשטח את היתדות המקוריות, וכי גם מדברי העד סבן עולה כי לא ניתן למקם ולקשור את המפה עליה הסתמכו התובעות בשטח. בית המשפט בחן בדקדקנות את כלל הנתונים והראיות שהביאו בפניו הצדדים, ולסופו של יום קבע כי לא ניתן להגיע למסקנה עובדתית סבירה בדבר זהות בין הקרקע שרכשה המזרחי - ואשר נמכרה למשיבות 3-2 - לבין החלקה עליה יושבים הנתבעים (המערער ובני משפחתו - י.ע). וכלשונו, מכלול הראיות "שוללות מסקנה עובדתית סבירה בדבר היות הקרקע שרכשה התובעת מס' 1 [המזרחי - י"ע] החלקה שעליה יושבים הנתבעים". עוד לחלופין, נקבע כי המערער ובני משפחתו הוכיחו חזקה נוגדת לתקופה העולה על 15 שנים שמקורה אינו בזכות של המזרחי.

3.        ערעור שהגישה חברת המזרחי על פסק הדין נדחה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א (י-ם) 229/83). בפסק הדין בערעור נקבע כי הראיות שהובאו מתיישבות עם מסקנות בית משפט השלום כי לא הוכחה זהות המקרקעין כנטען.

           בקשת רשות ערעור שהוגשה לבית משפט העליון נדחתה אף היא (בר"ע 225/85).

4.        אין חולק, כי מאז פסק הדין בבית משפט השלום, המערער ובני משפחתו המשיכו להחזיק במקרקעין ללא עוררין.

           חלפו שנים, ובשנת 2003 הגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תביעה כנגד המערער למתן צו לפינוי ולמסירת חזקה בעקבות פרסום הודעה על הפקעת חלק משטח המקרקעין (ה"פ (י-ם) 2173/03 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' זחאיקה ואח'). במהלך בירור התובענה, הגיע המערער להסדר חלקי עם הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה, ולפיו חלק מהמקרקעין הוצא מתחום ההפקעה על פי תב"ע 4558, והוסכם כי העיריה תתמוך בתוכנית שהגיש המערער לשם הכשרת הבניה (תב"ע 9970). ההסדר קיבל תוקף של פסק דין.

[במאמר מוסגר אציין כי בפסק הדין הסופי שניתן באותו הליך, פסק בית המשפט המחוזי למערער פיצויים כמחזיק בלבד בסך של 100,000$, בקובעו כי "פיצוי כבעלים, ככל שתוכח בעלות, הוא עניין לתביעה נפרדת", ונקבע כי כנגד התשלום ימסור המערער את החזקה בכל השטח המיועד לשצ"פ למעט הבית והחצר שהוחרגו מההפקעה. ערעור שהגישה הועדה המקומית לבית המשפט העליון לגבי סכום הפיצויים התקבל (ע"א 7820/11 מיום 16.1.2013) אך נושא זה אינו נדרש לענייננו].

5.        ביום 5.3.2004 הגיש המערער תוכנית מפורטת שעיקרה הכשרת בנייה שנעשתה בחריגה מהיתר הבנייה, תוספת שטחי בנייה והגדלת זכויות הבנייה (תב"ע 9970). מאחר שהמערער אינו רשום כבעלים של המקרקעין, הוא הגיש את התוכנית לוועדה המקומית על פי הנוהל המקל, עליו נעמוד להלן.

           סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, קובע כלהלן:

"משרד ממשלתי, ועדה מקומית או רשות מקומית, כל אחת בתחום מרחבה, וכן בעל קרקע או מי שיש לו ענין בקרקע (להלן - מגיש התכנית), רשאים להכין תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת ולהגישה לועדה המקומית; ..." (הדגשה הוספה - י.ע.).

           בשל הקפאת הליכי הסדר המקרקעין במזרח ירושלים קיימת משך שנים מניעה לרישום בעלויות על מקרקעין. על רקע זה נקבע בשנת 2004 על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים נוהל מקל, ולפיו רשאי מגיש התוכנית והטוען לזכויות להוכיח את עניינו בקרקע באמצעות תצהיר; אישור של שני מוכתרים המאשרים את עניינו של מגיש התוכנית בקרקע; ואישור של המודד המחוזי לגבי מעמד הקרקע נשוא התוכנית. אישור המודד המחוזי צריך להתייחס לפרמטרים הבאים: היות הקרקע לא מוסדרת ולא רשומה בפנקסים המתנהלים במרשם המקרקעין; העדר תוכנית אחרת לצורכי רישום (תצ"ר); ואי קיומן של הפקעות ביחס לקרקע.

           למותר לציין את חשיבות אישור המודד המחוזי במסגרת הנוהל המקל, שהוא למעשה האישור הרשמי האובייקטיבי היחיד הניתן על ידי רשות מוסמכת. הנוהל המקל נועד ליתן פתרון לבעיית מחזיקים בקרקע הטוענים לבעלות מחד גיסא, ומאידך גיסא, למנוע מעשי זיוף ומתן אישורים על סמך מצגים כוזבים. הלכה למעשה, הנוהל המקל מכיר בראיות "ברמה מינהלית" במישור של דיני התכנון והבניה, להבדיל מהמישור הקנייני (על הרקע העומד בבסיס הנוהל המקל ראו פסק דינו של כבוד השופט דוד חשין בו דחה את עתירת המשיבה 4 אשר תקפה את הנוהל - עת"ם 316/05 דיגל השקעות ואחזקות בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה ירושלים).

6.        וחזרה לענייננו.

           המערער פעל בהתאם לנוהל המקל וצירף לתוכנית 9970 ולתצ"ר 690/04 את אישור המודד המחוזי מר יהושע כרמלי מיום 29.3.2005, בו נכתב כי הנכס "לא הופקע ולא הוסדר. לא ידוע לנו על רישום קודם כלשהו לנכס הנ"ל".