ועדה מקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' הבית ברחוב שמעוני 36 בע"מ ואח'

שני ערעוריה הנדונים של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בירושלים (להלן – המערערת או הוועדה המקומית) הוגשו על החלטותיה של ועדת הערר לתכנון ובנייה, פיצויים והיטלי השבחה במחוז ירושלים (עו"ד בנימין זלמנוביץ, גב' נאווה סירקיס, שמאית מקרקעין ומר יעקב אנוקה, נציג מתכננת המחוז) (להלן – ועדת הערר).

הערעור הראשון (עמ"נ 50567-07-21 ולהלן גם – הערעור הראשון) הוגש על החלטת ועדת הערר מיום 10.6.2021, שעניינה שני עררים שהגישו שתי המשיבות (ערר 8051/21 שהגישה המשיבה 1; ערר 8052/21 שהגישה המשיבה 2), שעל-פיה בוטל חיובן בתשלום היטל השבחה.

הערעור השני (עמ"נ 15734-02-22 ולהלן גם – הערעור השני) הוגש בעניין החלטה נוספת של ועדת הערר, מיום 13.1.2022, במסגרת הערר שהגישה המשיבה 1 (ערר 8051/21), הקובעת כי לנוכח תוצאת הערר, המערערת לא יכולה הייתה להימנע ממתן "אישור היעדר חובות" למשיבה 1 וכי אף לא יכולה הייתה להתנות את מתן האישור בהפקדת ערבות.

לבקשת המערערת, הדיון בשני הערעורים אוחד והוא התקיים ביום 26.4.2022.

א.הגדרת השאלות השנויות במחלוקת

2.בעל נכס מקרקעין הגיש אל הוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה מכוח תכנית מתאר ארצית 38, "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה" ומכוח תכנית 10038 "חיזוק מבנים קיימים בפני רעיות אדמה בירושלים" (שתי התכניות יכונו להלן – תמ"א 38) ובקשתו זו אושרה. לאחר אישור הבקשה להיתר בנייה, אך טרם הוצאת היתר הבניה בפועל, מכר בעל הנכס את זכויותיו בנכס לצד שלישי.

המחלוקת בערעור הראשון היא בשאלה אם בנסיבות אלו חלה על בעל הנכס חובת תשלום היטל השבחה. המערערת, הוועדה המקומית, טוענת כי בנסיבות אלו התקיים "מימוש זכויות" במקרקעין באמצעות מכר ולפיכך חלה חובת תשלום היטל השבחה על-פי הוראות התוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן, לפי העניין – חוק התכנון והבניה; התוספת השלישית או התוספת). מנגד טוענות המשיבות, כי בנסיבות הנדונות נקבע פטור מהיטל השבחה, המתגבש בעת מתן היתר הבניה ולפיכך אין במכר שקדם להוצאתו כדי להקים חיוב בתשלום היטל השבחה.

לשלמות התמונה נוסיף, כי לאחר שהמשיבה 2 מכרה את הנכס שהיה בבעלותה, ניתן לרוכש הנכס היתר בניה והוא בנה על-פיו. לעומת זאת, עד היום לא הוצא היתר בניה בעניין הנכס שהיה בבעלות המשיבה 1 ושאותו מכרה לצד שלישי.

3.המחלוקת בערעור השני היא בשאלת סמכותה של ועדת הערר להידרש לנושא מתן "אישור העדר חובות" לאחר מתן החלטתה בסוגיית היטל ההשבחה ולאחר הגשת ערעור על ההחלטה.

ב.רקע ועיקרי העובדות