מתי מקבלים פטור מהיטל השבחה מכוח תמ"א 38?

חברה קיבלה אישור להיתר בנייה לפי תמ"א 38 אבל מכרה את הנכס לפני שקיבלה את ההיתר עצמו. האם היא אמורה לשלם היטל משום שלא חיכתה? הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים טענה שכן, השופטת חשבה אחרת

שופטת בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים תמר בר-אשר קבעה לאחרונה כי החבות בהיטל השבחה מכוח תמ"א 38 קמה רק ברגע שמקבלים היתר בנייה בפועל, ורק אז קמה גם הזכאות לפטור מההיטל לפי החוק. בכך, היא דחתה את טענת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים שלפיה ברגע שמקבלים אישור להיתר בנייה יש כבר חבות בהיטל השבחה אבל עדיין אין זכאות לפטור, ומשכך מי שמכר נכס אחרי שקיבל אישור אבל לפני שהוציא היתר בנייה מחויב בהיטל מלא.  

הסיפור החל בשתי חברות – "הבית ברחוב שמעוני 36" ו"בוטיק בקעה" – שמכרו נכסים אחרי שבקשתן לאישור היתר בנייה לפי תמ"א 38 התקבלה אבל לפני שהוצא היתר בנייה בפועל. הוועדה המקומית סברה שבמצב כזה עליהן לשלם היטל השבחה וחייבה את "הבית ברחוב שמעוני" בכ-5.5 מיליון שקלים ואת "בוטיק" בכ-2.5 מיליון שקלים.

אלא שבשנה שעברה ועדת הערר לתכנון ובנייה, פיצויים והיטלי השבחה במחוז ירושלים קיבלה עררים שהגישו החברות וקבעה כי הן לא חייבות בתשלום ההיטל.

בערעור שהגישה על כך הוועדה המקומית היא טענה כי החברות לא זכאיות לפטור משום שמכרו את הנכסים לפני שקיבלו את ההיתר. לגישתה, אישור להיתר מכוח תמ"א 38 משביח את הקרקע ולפיכך מחייב בהיטל, ואילו לפטור זכאי רק מי שקיבל את היתר הבנייה וביצע את פרויקט החיזוק בפועל.

עמדה שלא מתיישבת עם החוק

אבל השופטת תמר בר-אשר לא הסכימה עם הפרשנות של הוועדה המקומית לחוק ולפסיקה בעניין זה. היא קבעה כי עקרונית, חבות בהיטל השבחה במקרה של תמ"א 38 קמה רק ברגע שמתקבל היתר בנייה ו"נוצרת התעשרות בפועל". כלומר, כל עוד אין היתר בנייה אין גם יישום של תמ"א 38 שמביא להשבחה.

מכאן, שכאשר מתקבל אישור של בקשה להיתר בנייה ולא הוצא היתר בפועל, אין עדיין חבות בהיטל השבחה. השופטת הדגישה בהקשר הזה כי אישור בקשה להיתר הבנייה לא מבטיח שתנאי ההיתר יקוימו והוא יינתן בפועל. לפיכך, אי אפשר לקבוע שהחברות חייבות בתשלום ההיטל ולא זכאיות לפטור. במילים אחרות, אין שום רלוונטיות לפטור כיוון שמלכתחילה לא חלה חבות בהיטל.

"עמדת הוועדה המקומית (המערערת), אינה מתיישבת עם עמדת המחוקק אשר ביקש שלא לחייב בתשלום היטל השבחה את מי שמחזק מבנים מכוח תמ"א 38", הוסיפה השופטת. "אין זה משנה מי הגורם שבפועל קיבל לידיו את היתר הבניה ובפועל חיזק את הבניין מפני רעידת אדמה, אם היה זה המוכר שיזם את הוצאת היתר הבניה או הקונה שהוציא את היתר הבניה בפועל".

עוד ציינה השופטת כי קבלת עמדת הוועדה המקומית הייתה מובילה לכך שמעט בעלי נכסים היו צריכים לשאת בתוצאות ואילו היתר היו פשוט מכלכלים את צעדיהם ומשנים את עיתוי חתימת הסכמי המכר של הנכסים שביקשו לגביהם אישור להיתר. כלומר, בסופו של דבר ממילא הוועדה המקומית לא הייתה מרוויחה מכך, שכן בעלי הנכסים פשוט היו מתנהלים אחרת, וחותמים על ההסכמים לפני הגשת בקשת לאישור היתר בנייה או אחרי הוצאת ההיתר בפועל.

לפיכך, הערעור נדחה והוועדה חויבה לשלם לשתי החברות הוצאות של 40,000 שקלים.

• ב"כ המערערת: עו"ד רועי בראונר ועו"ד אברהם יורקביץ
• ב"כ המשיבה 1 - "הבית ברחוב שמעוני": עו"ד תמ"א 38 אלי וילצ'ק ועו"ד אריאל פל
• ב"כ המשיבה 2 - "בוטיק בקעה": עו"ד אריאל יונגר

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין