על היועמ"ש לצרף לבקשת ביטול תנאים מקפחים בהסכם את כל החוזים הרלבנטיים

1.      1.      המחלוקת בה עוסקת החלטה זו ענינה נוסח הפרסום בעיתונות לבקשת היועץ המשפטי לממשלה לביטול תנאים מקפחים בחוזה מכר שבשימוש המשיבה (להלן: "הבקשה העיקרית").

2.      2.      היועץ המשפטי לממשלה ביקש שיובהר בפרסום כי "הבקשה לביטול שהוגשה במסגרת ההליך דנן מתייחסת להסכם שעניינו מכירת דירות על ידי המשיבה שהיא חברה קבלנית המציעה דירות למכירה באזורים רבים בארץ".

3.      3.      המשיבה סבורה כי נוסח הפרסום צריך להבהיר כי הבקשה מתייחסת להסכם שעניינו מכירת דירות בבית שמש בלבד. המשיבה טוענת, כי הבקשה העיקרית נסובה סביב חוזה מכר אחד בפרויקט "בית שמש 55 יח"ד", וזה גם הסכם המכר היחיד שצורף לבקשה, ואילו נוסח הפרסום מתייחס לאזורים רבים בארץ. יש בכך, לטענת המשיבה, נסיון להכניס אל תוך הבקשה את כל החוזים המשמשים אותה בכל הפרויקטים שלה ברחבי הארץ למרות שאלו לא הוזכרו בבקשה המקורית והעתקים מהם לא צורפו לבקשה המקורית.

4.      4.      היועץ המשפטי לממשלה טוען מנגד, כי חוזי המכר של המשיבה בפרויקטים השונים זהים במהותם, וחוזה המכר מפרויקט בית שמש נבחר כדוגמא בלבד. עוד טוען הוא, כי עמדת המשיבים נוגדת את מטרת חוק החוזים האחידים ואת מעמד החלטות בית הדין לחוזים אחידים המשמשים חקיקה תקדימית המחייבת את הקבלן כלפי כלל הציבור. בנוסף נטען, כי קבלת בקשת המשיבה תהפוך את הדיון בבית הדין לתיאורטי בלבד, מאחר שמרבית החוזים האחידים שנמסרו ליועץ המשפטי הם של פרויקטים שבהם ימכרו רוב הדירות עד שיסתיימו ההליכים בבית הדין.

5.      5.      לאחר עיון בטענות הצדדים הגעתי למסקנה כי על היועץ המשפטי לממשלה לתקן את בקשתו המקורית לביטול תנאים מקפחים כך שיפורטו בה החוזים השונים אליהם הבקשה מתייחסת. ואלה נימוקי.

6.      6.      אכן, אין ספק כי החלטות בית הדין לחוזים אחידים משפיעות גם על חוזים שלא עמדו בפני בית הדין. כך, משאושר חוזה אחיד על ידי בית הדין לחוזים אחידים ישתמש בהם אותו ספק גם בפרויקטים אחרים וגם ספקים אחרים יעדיפו במקרים מסוימים לאמץ את אותו החוזה. (ראה: ו' לוסטהויז וט' שפניץ חוזים אחידים (הוצאת נבו) עמ' 212-214). כמו כן כאשר בית הדין קבע כי בחוזה אחיד יש תנאי מקפח ועל כן ביטל או שינה את אותו הסעיף, לא יעלה על הדעת כי קבלן ימשיך להחתים את לקוחותיו על חוזה זהה בפרויקט אחר.

7.      7.      אין מחלוקת כי חוזה המכר היחיד שצורף לבקשה הוא חוזה המכר בפרויקט בבית שמש. אמנם בבקשה המקורית ציין היועץ המשפטי לממשלה כי: " טענות הקיפוח לגבי התניות המופיעות בבקשת ביטול זו רלוונטיות גם לגבי הסכמי המכר של הפרויקטים האחרים, ככל שתניות אלו או תניות דומות להן מופיעות בהם", אך גם מנוסח זה ניתן ללמוד כי התניות לא בהכרח זהות בין ההסכמים בפרויקטים השונים. גם בתגובתו לבקשה שלפנינו ציין היועץ המשפטי כי יש " הבדלים קטנים" בין ההסכמים בפרויקטים השונים. אני סבורה, כי משהובהר כי קיימים הבדלים בין נוסחי הסכם המכר, גם אם לדעת היועץ המשפטי לממשלה הם הבדלים קטנים, ראוי ונכון לאפשר לבית הדין לבחון במו עינו את ההבדלים בין הנוסחים, ולהשאיר לשיקול דעתו את השאלה האם הבדלים אלו הינם מהותיים או זניחים. שאלת הקיפוח היא תלוית הקשר, ולכן כאשר המבקש יודע על קיומם של החוזים האחרים רצוי לכלול את ההתייחסות אליהם במפורש בבקשה העומדת לפני בית הדין. ויוטעם, העובדה שיש הבדלים בין החוזים תגרום לכך שהוויכוח לענין תחולת פסק הדין של בית הדין בהליך גם על החוזים האחרים יתעורר יותר מאוחר, ועל כן רצוי לברר את הזהות כבר עתה. בנוסף צירוף נוסח כלל החוזים הידועים למבקש יאפשר למשיבה להתמודד מול הטענות העולות כנגדה כבר עתה.

8.      8.       זו גם הגישה המתבקשת מחקיקת המשנה בנושא. תקנה 4 לתקנות החוזים האחידים (סדרי דין בבית הדין וסדרי דין בערעור), התשמ"ג-1983  קובעת כי יש לצרף לבקשת ביטול תנאי מקפח " טופס מן החוזה האחיד שאליו היא מתייחסת". ועל כן אם רוצה היועץ המשפטי לממשלה להתייחס למספר חוזים עליו לצרף אותם.

9.      9.      לאור האמור, על היועץ המשפטי לממשלה לתקן את בקשתו המקורית לביטול תנאים מקפחים כך שיצורפו אליה כל הסכמי המכר של המשיבה הידועים לו שבהם מתעוררות לשיטתו בעיות בקיפוח. תיקון זה יבוצע עד ליום 1.7.08. אם לא יתבצע התיקון הנדרש יינתן צו לתיקון נוסח הפרסום בעיתונות בנוסח שלו טוענת המשיבה.

10.  10.  המזכירות תשלח העתק החלטה זו לב"כ הצדדים.

ניתנה היום, י"ד בסיון תשס"ח (17 ביוני 2008), בהעדר הצדדים.