עבדאללה אבו ג'אנם ואח' נ' נכסי רמלה 3 בע"מ ואח'

1. מונחת לפני בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד מיום 14.9.2017 (ת"א 25438-07-15; כב' השופטת ח' קיציס), אשר קיבל את תביעתה של משיבה 1 (להלן: נכסי רמלה) לפירוק השיתוף בזכויות במקרקעין בשני מגרשים (104/2 ו-104/3) המהווים חלק מן המקרקעין הידועים כחלקה 3 בגוש 4342 ברמלה – והתיר לנכסי רמלה לעשות שימוש ייחודי במגרש 104/3, עוד בטרם תאושר תוכנית מתאימה לאיחוד וחלוקה מחדש (להלן: פסק הדין).

רקע וטענות הצדדים

2. תוכנית מתאר לה/10000/21/א, שפורסמה למתן תוקף ביום 3.5.1998, הורתה על איחוד וחלוקה של חלק מחלקה 3, ללא הסכמת הבעלים; שינתה את ייעוד המקרקעין למרכז עסקים; וחילקה אותם לארבעה מגרשים חדשים (מגרשים 101-104). מאוחר יותר, סיכמו נאות רמלה ומשיבה 2 (להלן: רשות הפיתוח) כי הזכויות במגרש 104, העומד במוקד הליך זה, יחולקו בדרך של חלוקתו לשלושה מגרשים חדשים – האחד, בבעלות רשות הפיתוח; משנהו, בבעלות הגורמים הפרטיים; ומגרש שלישי, בבעלות משותפת. על סמך סיכום זה, רכשה נכסי רמלה את מלוא זכויותיהם של המחזיקים הפרטיים במגרשים הרלוונטיים. ביום 28.10.2010 פורסמה למתן תוקף תוכנית מפורטת לה/מק/21/100/ד, אשר חילקה את מגרש 104 לשלושה מגרשי משנה. בהתבסס על מסמך חלוקה שהכינה רשות הפיתוח, סיכמו בעלי הזכויות – נאות רמלה ורשות הפיתוח – כי מגרש 104/1 יהיה בבעלות משותפת, מגרש 104/2 בבעלות רשות הפיתוח, ואילו מגרש 104/3 בבעלות נאות רמלה. בהתאם לתוכנית זו, ניתן לנאות רמלה היתר להקמת תוספת, בשטח של 33,000 מ"ר, למרכז מסחרי שהקימה בסמוך.

           בראשית שנת 2015 נדחתה תביעה שהגישו מערערים 1-2 להצהיר על בעלותם בשטח מסוים במגרש 104/3 (ת"א 55726-11-12), ולשלול את זכויותיה של נאות רמלה במקום. עם זאת, נקבע כי נאות רמלה אינה רשאית לייחד לעצמה את הבעלות במגרש המדובר, שכן ההסכם אליו הגיעה עם רשות הפיתוח בהקשר זה, מתעלם מזכויותיהם – הבלתי רשומות, בשלב זה – של צדדים שלישיים. קרי, גורמים שרכשו, או ירשו, את זכויותיה של גב' סבחה וחידי ז"ל, שאין מחלוקת כי רכשה בשעתו מרשות הפיתוח חלקים בלתי מסוימים בחלקה 3. פסק דין זה מנע מנאות רמלה להשלים את התוספת למרכז המסחרי, ובעקבותיו הוגשה התביעה מושא הערעור שבכותרת לפירוק השיתוף בזכויות במגרש 104. כאמור, בית המשפט המחוזי נעתר לתביעת נאות רמלה, והורה על פירוק השיתוף – לפי סעיף 10(ב) לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971 – באופן שבו ייוחד מגרש 104/3 לנאות רמלה, ואילו הזכויות במגרש 104/2 יחולקו בין רשות הפיתוח לבאים בנעליה של גב' וחידי ז"ל. כמו כן, הורה בית המשפט קמא לנאות רמלה ולרשות הפיתוח לפעול לאישור תוכנית מפורטת התואמת מתווה זה, וקבע כי עד לאישורה תוכל נאות רמלה לעשות שימוש ייחודי במגרש 104/3.

           בערעורם, משיגים ארבעת המערערים – הטוענים כי רכשו, או ירשו, חלקים מזכויותיה של גב' וחידי ז"ל – על פסק הדין. לדידם, מאחר ומגרש 104, שלא לדבר על מגרשי המשנה 104/2 ו-104/3, טרם נרשמו כיחידות נפרדות במרשם המקרקעין, לא ניתן כלל לפרק את השיתוף בהם במנותק מיחידת הרישום הרלוונטית – הלא היא חלקה 3 כולה. מכל מקום, המערערים סבורים כי גם אם מן הבחינה העקרונית ניתן היה לפרק את השיתוף במגרשים 104/2 ו-104/3, מכירה פומבית – ולא פירוק בעין – היא הדרך הראויה לעשות זאת. במישור אחר, המערערים טוענים כי לא היה מקום להעניק לנאות רמלה זכות שימוש ייחודית במגרש 104/3 בשלב זה, הואיל והדבר פוגע בשוויון שבין השותפים, ומעניק לנאות רמלה זכות קניינית – שאף לא התבקשה – תוך עקיפת הליכי הרישום הקבועים בחוק.

3. כאמור, בד בבד עם הגשת הערעור עתרו המערערים בבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין. לטענתם, סיכויי ערעורם גבוהים – שכן פסק הדין מנוגד להלכות מושרשות, ומעורר סוגיות משפטיות הראויות לליבון. אשר למאזן הנוחות, סבורים המערערים כי השלמת עבודות הבנייה במגרש 104/3, בהתאם למתווה הפירוק ששרטט בית המשפט המחוזי, תרוקן את ערעורם מתוכן – תוך פגיעה בזכות הטיעון שלהם, ו"בזכותם למימוש הוגן ושווה של זכויותיהם במקרקעין המשותפים". לבסוף, מעלים המערערים על נס את חשיבות השמירה על המצב הקיים, ומציינים כי זכו בעבר בסעדים דומים.

           ביום 19.10.2017 דחיתי את בקשת המערערים למתן סעד ארעי במעמד צד אחד – "על רקע פרק הזמן שחלף מאז מתן פסק הדין ועד הגשת הבקשה" – והוריתי למשיבות להשיב לבקשה לעיכוב הביצוע. רשות הפיתוח בחרה שלא להביע עמדה בעניין, אך נאות רמלה עומדת על דחיית הבקשה. לדבריה, הערעור שבכותרת הוגש בחוסר תום לב, וכל מטרתו היא לסחוט ממנה כספים – תוך ניצול הנזק הכלכלי הכבד שנגרם לה כתוצאה מעיכוב השלמת המרכז המסחרי. נאות רמלה סומכת ידיה על קביעות בית המשפט קמא, טוענת כי לא נפל בהן כל פגם, ומזכירה כי נוכח אופייה הזמני של ההכרעה בדבר מתן זכות שימוש ייחודית בתקופת הביניים, היקף התערבות ערכאת הערעור בעניין מצומצם במיוחד. בהתייחס למאזן הנוחות, מציינת נאות רמלה כי במגרש המריבה עומד מרכז מסחרי רחב ממדים, כך שהשלמת החניון – שכבר יצאה לדרכה, והמערערים 1-2 אף נוטלים בה חלק – לא תשנה דבר מהותי בשטח. לעומת זאת, עיכוב ביצוע פסק הדין ימנע את הפעלת המרכז המסחרי שנבנה בהשקעה בת עשרות מיליוני ₪ – לרבות אולם תרבות שנבנה במקום עבור הרשות המקומית – ויפגע באופן חמור בנאות רמלה ובתושבי האזור. נזקים אלה עולים, לדעת נאות רמלה, עשרת מונים על נזקיהם הפוטנציאליים של המערערים, שזכויותיהם במקרקעין טרם הוכחו – ובכל מקרה, מגרש 104/3 מהווה, מבחינתם, נכס מסחרי ולא דירת מגורים.

הכרעה