ע"א 954/15 י.ע. דן סנטר ב.ב. שותפות מוגבלת נ' עלרונט דן בע"מ

1. בקשה למתן סעד זמני עד למתן פסק דין בערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת ר' לבהר שרון) מיום 4.1.2015 בה"פ 48029-12-13, בגדרו נדחתה בקשתם של י.ע. דן סנטר ב.ב. שותפות מוגבלת ויהודה  עמאר  (להלן יחדיו: "המבקשים") לחייב את עלרונט דן בע"מ (להלן:המשיבה) למסור למבקשים מכתב החרגה מותנה מאת בנק איגוד לישראל בע"מ, באופן שיאפשר למבקשים לממש את החלופה הראשונה לפירוק שיתוף בין הצדדים אשר נקבעה בהסכם ביניהם.

הרקע לבקשה

2. המבקשים רכשו מקרקעין ועליו פרויקט בשלבי הקמה, אשר בסיומו נועד לכלול חניון, מרכז מסחרי ומגדל משרדים (להלן: המקרקעין). בהמשך רכשה המשיבה מהמערערים שני שליש מהזכויות במקרקעין. מאז שנת 2009 'נתקע' הפרוייקט עקב מחלוקות שנתגלעו בין הצדדים. ביום 11.4.2013 נחתם זכרון דברים בין הצדדים לפירוק השיתוף במקרקעין (להלן: ההסכם). ההסכם העניק למבקשים תחילה את האפשרות להישאר בעלים בחלק מהמקרקעין, תוך חלוקתם בעין באופן מסוים בין הצדדים, בכפוף לתנאים שעל המבקשים למלא (סעיפים 2-3 להסכם. להלן: החלופה הראשונה). נקבע, כי אם המבקשים לא יודיעו על מימוש החלופה הראשונה או שלא יעמדו בתנאיה, תעמוד למשיבה האפשרות לבחור בחלוקה שונה בעין (שם, סעיף 4. להלן: החלופה השניה). אם זו לא תחפוץ בחלופה השניה, ימכרו המקרקעין, באמצעות נאמן, לצד ג' המרבה במחיר (סעיף 17.1. להלן: החלופה השלישית).

3. המבקשים רצו לממש את החלופה הראשונה ונקטו צעדים לשם כך. אלא שבתהליך זה נדרש להם מכתב החרגה מותנה מבנק איגוד לישראל בע"מ, התנאים לנתינתו נקבעו בפסקה השניה של סעיף 3 להסכם: "בכפוף לקיום... התנאים... ע"י השותפות ועמאר, תמסור עלרונט לשותפות מכתב החרגה מותנה מבנק איגוד, המחריג את חלקה של השותפות במקרקעין מהשעבוד הרשום לטובת בנק איגוד בתוך 14 ימים מהמועד שבו תמציא השותפות לעלרונט רשימת תנאים מאת הבנק שיעניק לשותפות ליווי בנקאי אשר אחד מהם הנו מכתב החרגה מותנה" (ההדגשה אינה במקור; להלן: הסעיף).

4. המבקשים סברו, כי על המשיבה למסור את מכתב ההחרגה, גם אם הם ביקשו לעשות שימוש במימון עצמי לשם מימוש החלופה הראשונה. מנגד סברה המשיבה, כי בהעדר ליווי בנקאי לא קוים תנאי למסירת מכתב ההחרגה, וסרבה למסרו. המשיבה הודיעה כי היא מוותרת על החלופה השניה וביקשה מהנאמן, פישר בכר חן ושות' נאמנים בע"מ, לפעול למכירת המקרקעין. על רקע זה, הגישו המבקשים את המרצת הפתיחה הנ"ל.

5. פרשנות הסעיף עמדה אפוא במוקד ההליך. לאחר שנתן דעתו על טענות הצדדים, על לשון ההסכם, ושמע עדויות על אודות המשא ומתן שקדם לניסוח הסעיף, דחה בית המשפט המחוזי את עמדת המבקשים. בפסק הדין נקבע: "השתכנעתי כי נוסחו הסופי של סעיף 3 היה תוצאה של פשרה לאחר ניהול מו"מ ממושך... ככל שהמבקשים ביקשו להשתמש במקורות מימון פרטיים ולא בנקאיים, היו צריכים לעגן זאת בזיכרון הדברים בצורה ברורה. משקיימת התייחסות מפורשת בהסכם לתנאים לקבלת מכתב ההחרגה, אין לביהמ"ש סמכות לקבוע בניגוד לאשר הוסכם במפורש בין הצדדים לאחר משא ומתן ממושך, כאשר הצדדים היו מיוצגים בדרך הטובה ביותר" (סעיף 20). משכך, נדחתה הבקשה.

6. המשיבה ביקשה מהנאמן לפעול למכירת המקרקעין. המבקשים ביקשו כי ימנע מכך נוכח כוונתם להגיש ערעור על פסק הדין. במוצאו עצמו בין הפטיש לסדן הגיש הנאמן בקשה למתן הוראות. בהחלטתו מיום 1.6.15 בת"א 2344-02-15, נתן בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת ר' לבהר-שרון), בהסכמת הצדדים, אורכה של 30 יום להגשת בקשתם של המבקשים לבית משפט זה.

עיקרי טענות המבקשים

7. בהתאם, הגישו המבקשים הודעת ערעור על פסק הדין, ועמו הבקשה שלפני למתן סעד זמני, לפיו לא ינקוט הנאמן בהליכים למכירת המקרקעין עד להכרעה בערעור. בתמצית, טוענים המבקשים בערעורם, כי הסעיף אינו קובע הסדר שלילי ביחס למימון עצמי, אלא שההסכם לוקה בלקונה בנושא זה, וההפניה למימון בנקאי נבעה רק מהיותו המצב השכיח; לטעמם, השכל הישר קורא לפרש את ההסכם כך שמכתב החרגה מותנה ימסר גם במקרה של מימון עצמי, שהרי "מה נפקא מינה למשיבה כיצד המערערים מגייסים את הכסף"; התנהלות המשיבה הריהי עמידה על זכות בחוסר תום לב (חלק ה3 להודעת הערעור); בית המשפט מוסמך לפרש את ההסכם בדרך לה הם טוענים, בשים לב לתכליתו – תשלום והשגת היפרדות (הבסיס המשפטי לנטען פורט בסעיף 46 וכן בחלק ה1 להודעת הערעור); פרשנותם נתמכת אף בעדותו של העד מטעם המשיבה (סעיף 47 להודעת הערעור); התנהלות המשיבה דחקה את המבקשים ללוח זמנים אשר לא אִפשר להם להשיג מימון בנקאי; במכלול, המשיבה סיכלה בהתנהלותה את יכולתם לממש את החלופה הראשונה בה חפצו – בין במימון עצמי, בין בנקאי; בית המשפט המחוזי לא נתן דעתו על המכלול העובדתי הנדרש, ואף טעה בכך שלא דק פורתא בין מכתב החרגה "מותנה" למכתב החרגה"קבוע", דבר שהוביל לפרשנות שגויה לסעיף (חלק ג להודעת הערעור).