ע"א 9409/16 אורית שטולץ נ' אילה רבין ו25 אח'

1. המבקשת והמשיב 2 חתמו על הסכם המקנה למשיב 2 אופציה לרכישת מלוא הזכויות במקרקעין שבבעלות המבקשת, הידועים XXX שעליהם בנוי בנין מגורים (להלן: הנכס), בתמורה לתשלום של 100,000 ש"ח מצדו (להלן: הסכם האופציה). להסכם האופציה צורף כנספח הסכם מכר מוסכם שיחול במקרה של מימוש האופציה, שלפיו התמורה בגין מכירת הנכס תעמוד על סך של 17,900,000 ש"ח בצמוד למדד המחירים לצרכן של חודש פברואר 2014 (להלן: הסכם המכר). הסכם האופציה הקנה למשיב 2 זכות לסיחור באופציה לצדדים שלישיים ללא צורך בהסכמת המבקשת, ובלבד שהסיחור ייעשה במקביל למימוש האופציה על ידי הצד השלישי שיממש בפועל את אופציית הרכישה (סעיף 8 להסכם האופציה). עוד נקבע בהסכם האופציה, כי מימוש האופציה הוא זכות חד צדדית של בעל האופציה או רוכש האופציה, אשר אינה מצריכה את הסכמת המבקשת; וכי בתוך 7 ימים מהודעת המימוש מחויבת המבקשת לחתום על הסכם המכר. בנוסף, נקבע בהסכם האופציה ובהסכם המכר כי על מקבל האופציה הרוכש את הנכס להצהיר כי "אינו מהווה 'קבוצת רכישה' כהגדרתה בחוק" (סעיף 5.3 להסכם האופציה וסעיף 4.7 להסכם המכר). הסכם האופציה נחתם ביום 30.4.2014 וקבע כי האופציה תהיה בתוקף למשך חמישה חודשים וחצי; בהמשך, הוארכה תקופת האופציה בחמישה חודשים וחצי נוספים.

2. ביום 26.11.2014 סיחר המשיב 2 את זכויותיו על פי הסכם האופציה למי שהוכתרו בבקשה שלפניי כ"משיבים 1" (להלן: הרוכשים). ביום 27.11.2014 ביקש בא כוח המבקשת לדחות את מועד חתימת הסכם המכר שנקבע לאותו היום כדי לדון עם הרוכשים בעניינים שונים, ואלה נענו לבקשתו. ביום 17.12.2014 הודיעו הרוכשים למבקשת על מימוש האופציה בהתאם לקבוע בהסכם המכר וצירפו שני שיקים בנקאיים. באותו היום  שלחה המבקשת לרוכשים הודעה שבה ציינה כי אין בכוונתה "לקיים עסקה עם 26 קונים [הרוכשים – ע' פ'] בעלי מאפיינים מובהקים של קבוצת רכישה, כל עוד לא התקבל אישור סופי ומוחלט ע"י הרשות המוסמכת שהקונים אינם מהווים קבוצת רכישה"; כמו כן, הוסיפה המבקשת כי הצהרתם שאינם מהווים קבוצת רכישה אינה מספקת, משאיבדה אמון ברוכשים בשל התנהלותם (כעולה מפסק הדין של בית משפט קמא, נראה כי הודעת המבקשת נשלחה קודם למשלוח הודעת הרוכשים למבקשת באותו היום). ביום 24.12.2014 הודיע בא כוחה של המבקשת כי היא דוחה את הודעת הסיחור ואת הודעת המימוש; כי השיקים הבנקאיים לא יועברו למבקשת; וכי הרוכשים מתבקשים לאסוף אותם ממשרדו. משהמבקשת עמדה בסירובה זה, פנו הרוכשים לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בהמרצת פתיחה שבה התבקש כי יוצהר שמימשו כדין את האופציה שהוקנתה להם לרכישת מלוא הזכויות בנכס, וכי הם זכאים להירשם כבעליו.

3. בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ר' לבהר-שרון) קיבל את התביעה וחייב את המבקשת לחתום על הסכם המכר עם הרוכשים. בית המשפט דחה את טענות המבקשת שלפיהן חתמה על הסכם האופציה מתוך טעות או בשל הטעיה ועושק מצדו של המשיב 2; בנוסף, נדחתה טענת המבקשת כי יש לפרש את הסכם האופציה והסכם המכר כאוסרים על מכירת הנכס אף במקרים בהם "קיים רק סיכון שהרוכש מהווה קבוצת רכישה", אלא נקבע שמלשון ההסכמים כל שעולה הוא שנדרשת אך הצהרה של הרוכשים בעניין – כפי שביצעו הרוכשים במקרה דנן. בית המשפט הטעים כי מסקנתו מתחזקת נוכח כך שרשות המיסים לא סיווגה את הרוכשים כקבוצת רכישה עת אישרה את השומות העצמאיות שהגישו בגין מס רכישה של הנכס. לפיכך, קבע בית המשפט כי בנסיבות העניין לא קמה למבקשת כל סיבה לסרב לחתום על הסכם המכר וכי "לכל היותר, ניתן לומר כי מדובר בטעות בכדאיות העסקה" שהסתברה למבקשת בדיעבד לאחר חתימתה על הסכם האופציה – שאינה מקימה עילה לביטולו.

4. המבקשת ערערה על פסק הדין ובצדו הגישה בקשה למתן צו מניעה האוסר על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה בנכס עד להכרעת בית המשפט בערעור – היא הבקשה שלפניי. המבקשת טוענת כי התנגדה לסיחור האופציה לרוכשים והתנגדה להתקשרות עמם בחוזה המכר, בין היתר, משום שהרוכשים מהווים קבוצת רכישה או למצער חושפים את המבקשת לסיכון לעסקת מכר עם קבוצת רכישה – בניגוד להוראות "המפורשות והיסודיות" של הסכם האופציה והסכם המכר. עוד טוענת המבקשת כי נפלו פגמים יסודיים בכריתת הסכם האופציה שנערך בסמוך לפטירת  בעלה המנוח ובהם חוסר תום לב במשא ומתן, הטעיה ועושק מצד המשיב 2. על רקע זה טוענת המבקשת כי סיכויי הערעור גבוהים. אשר למאזן הנוחות טוענת המבקשת כי בכוונתה לחתום על הסכם המכר עם הרוכשים ולהעביר לידיהם את הזכויות בנכס, כפי שמורה פסק הדין של בית משפט קמא; וכי כל רצונה הוא למנוע את האפשרות כי זה יועבר לידי צד שלישי קודם להכרעה בערעור – עניין אשר מטבע הדברים עשוי לגרום לה לנזק בלתי הפיך אם תזכה בערעור. לפיכך, ומכיוון שהרוכשים יוכלו להוסיף ולבצע כל פעולה "סבירה" בנכס, לרבות השכרתו, הרי שהנזק שצפוי להיגרם לה מאי מתן הצו הזמני עולה במידה ניכרת על הנזק האפשרי לרוכשים אם זה יינתן. זאת ועוד, המבקשת טוענת כי אם הרוכשים יהיו מעוניינים במכירת הנכס בתקופת הביניים עד להכרעה בערעור, אלה יוכלו לפנות לשינוי הצו ויתכן שהמבקשת עצמה תסכים לרכוש את הזכויות בכפוף להכרעה בערעור.

           ביום 5.12.2016 הוריתי על מתן צו ארעי האוסר על המשיבים לבצע כל פעולה שיש בה להעביר את הזכויות בנכס נושא הבקשה לצד שלישי, וכן הוריתי למשיבים להגיש תשובתם לבקשה.

5. הרוכשים מתנגדים לבקשה. לדידם, סיכויי הערעור נמוכים ביותר שכן עיקר טענות המבקשת הן עובדתיות, ואלו נדחו על ידי בית משפט קמא אשר התרשם באופן ישיר ובלתי אמצעי מהעדים והראיות שהוצגו לפניו. לטענת הרוכשים, כעולה מעדותה של המשיבה בבית משפט קמא, זו התחרטה על שחתמה על הסכם האופציה משום שסברה שמחיר המכירה של הנכס לפי הסכם המכר הוא מחיר הפסד. לטענת הרוכשים, אין ממש בטענותיה של המבקשת בדבר פגמים שנפלו בכריתת חוזה האופציה; וכי אלו ממילא הועלו על ידה אך בשלב מאוחר – לאחר שהאופציה סוחרה לרוכשים – משהתחוור לה שנחלשה טענתה שהרוכשים מהווים קבוצת רכישה בעקבות אישור רשות המיסים בעניין. עוד טוענים הרוכשים כי אף מאזן הנוחות נוטה לטובתם משום שהענקת הסעד הזמני המבוקש תשלול מהם את זכותם להנאה מהנכס, חרף מימושם את האופציה עוד בחודש דצמבר 2014. לטענתם, עד כה נגרמו להם נזקים כלכליים בסכום מצטבר של למעלה מ-1,000,000 ש"ח בגין אובדן דמי שכירות הנכס לבדם. עוד מוסיפים הרוכשים כי טענותיהם אלו מקבלות משנה תוקף משעה שעיקר טענות המבקשת בדבר פגמים בכריתה מכוונות להתנהלותו של המשיב 2 ואינן נוגעות להתנהלותם, שהייתה תמת לב.

6. גם המשיב 2 מתנגד לבקשה, תוך שסומך ידיו על נימוקיהם של הרוכשים בתשובתם שלפיהם סיכויי הערעור נמוכים ומאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבים. עוד טוען המשיב 2 בתשובתו כי בשונה מהצהרת המבקשת בבקשתה, זו טרם חתמה על הסכם המכר ובכך מפרה את הוראות פסק הדין של בית משפט קמא. לטענתו, הדבר מונע את התקדמות עסקת המכר ופוגע במשיב 2 וברוכשים, בין השאר משום שאין באפשרותם להשכיר את הנכס בשעה שהמבקשת מקבלת את ההכנסות החודשיות משכירות הנכס בגובה 50,000 ש"ח לחודש. עוד טוען המשיב 2 כי התנהלותה זו של המבקשת חסרת תום לב וחסרת ניקיון כפיים, ואף עולה כדי ביזיון בית המשפט. לבסוף, ציין המשיב 2 כי ככל שבית משפט זה ימצא לנכון להיעתר לבקשה, מבוקש כי תחויב המבקשת בהפקדת פיקדון כספי שעולה על 500,000 ש"ח כדי להבטיח את הנזקים שייגרמו למשיבים בעקבות צו המניעה האמור.

7. כידוע, הלכה היא כי פסק דין יבוצע עם הינתנו, ואין בהגשת ערעור לבדה כדי להצדיק סטייה מעיקרון זה (ראו תקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: התקנות)).בהלכה הפסוקה נקבע כי ניתן יהיה לסטות מכלל זה בהתקיים שני תנאים מצטברים המקיימים ביניהם יחס של "מקבילית כוחות": הראשון, כי סיכויי הערעור גבוהים; והשני, כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש, כך שאם לא ינתן הסעד הזמני המבוקש אך הערעור יתקבל בסופו של יום – יתעורר קושי להחזיר את המצב לקדמותו(ראו למשל ע"א 9320/16 פלוני נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 5 (2.1.2017)).

8. לאחר עיון בטענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל בנתון לתנאים המפורטים להלן. בבקשות מעין אלו, שעניינן סעדים זמניים הנוגעים למקרקעין, ישנו חשש כי אי מתן הסעד הזמני יקשה על המבקש להשיב את המצב לקדמותו לו תועברנה הזכויות בנכס לצד שלישי בתקופת הערעור – ובכך יתייתר הערעור (ראו למשל ע"א 7543/14 בלוך נ' קרבצ'וק, פסקה 7 (3.12.2014); ע"א 4346/14 עזבון מג'אדלה נ' עזבון מג'אדלה, פסקה 17 (28.8.2014); ע"א 1981/13 אסעיד נ' חליל, פסקה 6 (4.6.2013)). חשש זה מקבל משנה תוקף שכן בתשובת המשיבים צוין כי אלה מעוניינים גם באפשרות "למכור את הזכויות בו [בנכס - ע' פ'] היה ויחפצו בכך". בכך יש לדידי כדי להצדיק היעתרות לבקשה (השוו ע"א 4040/15 קרן קיימת לישראל נ' עזבון חוסין, פסקה 7 (5.8.2015); ע"א 3684/15 עזבון כמאל נ' עזבון נחאס, פסקה 4 (9.7.2015)). לכך יש להוסיף כי המבקשת הצהירה על כוונתה לחתום על הסכם המכר עם הרוכשים בהתאם לפסק הדין של בית המשפט המחוזי, ובקשתה מתמקדת אפוא רק באיסור על העברת הזכויות בנכס לצד שלישי בתקופת הערעור. הדבר יאפשר לרוכשים להשכיר את הנכס בתקופת הערעור וליהנות מפירות השכירות. לפיכך, ואף מבלי להידרש לסיכויי הערעור,  מצאתי כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשת.