ע"א 7438/13 זוהיר סלים סלטי ואח' נ' רמזי פואד קובטי ואח'

השופטת א' חיות:

           ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כב' השופט ד' צרפתי), אשר דחה את תביעתם של המערערים הנוגעת למקרקעין בעיר נצרת.

1.        בשנת 1995 נכרת בין המשיבים ובין המערערת 3 ושתי נשים נוספות (להלן: הרוכשות), הסכם לרכישת זכויות הבעלות שהיו למשיבים בחלקים בלתי מסוימים בחלקות מקרקעין בנצרת (להלן: ההסכם מ-1995 והממכר לפי העניין). במועד עריכת העסקה התנהלו, אך טרם הושלמו, הליכי איחוד וחלוקה לפי תוכנית החלוקה שמספרה 4952/ג' (להלן: תוכנית החלוקה) בין בעלי הזכויות במקרקעין נושא התוכנית ובהם הממכר. בחלוף כשלוש שנים, מכרו הרוכשות את הזכויות שרכשו על פי ההסכם מ-1995 למערערים 1 ו-2 (להלן:המערערים ו-ההסכם מ-1998). בהסכם מ-1995 התחייבו המשיבים כלפי הרוכשות כי הזכויות שרכשו תירשמנה על-שמן לאחר ביצוע תוכנית החלוקה וזאת "באחד מהמגרשים מ-175 עד 181". לימים הושלם הליך האיחוד והחלוקה במקרקעין וזכויות הבעלות השונות נרשמו בלשכת המקרקעין בהתאם לתכנית החלוקה. באותו השלב נוכחו המערערים לדעת כי הזכויות שנמכרו לפי ההסכם מ-1995 ובהמשך לפי ההסכם מ-1998, הוקצו ונרשמו על שמם באופן מפוצל בשתי חלקות שונות (חלקות 112 ו-116, כפי סימונן לאחר האיחוד והחלוקה) ולא בחלקה אחת כמתחייב, לגישתם, מן ההסכמים האמורים. כמו כן התברר להם מן הרישום כי לכל אחת מן החלקות בעלים נוספים מלבדם. המערערים, אליהם הצטרפה המערערת 3, תבעו את המשיבים בבית המשפט המחוזי בנצרת וטענו כי הקצאת המקרקעין באופן האמור מהווה הפרה מצד המשיבים של התחייבותם לפי ההסכם מ-1995 ועתרו לכך שיוצהר כי יש לרשום את זכויותיהם של המערערים 1 ו-2 (כמי שרכשו את הזכויות על פי ההסכם מ-1998), בחלקה אחת ולא בשתי חלקות נפרדות. כמו כן, עתרו המערערים לחיוב המשיבים בתשלום פיצוי בסך 500,000 ש"ח.

2.        בית המשפט המחוזי דחה את התביעה לפיצוי כספי על הסף בקובעו כי סכום התביעה נתון לסמכותו של בית המשפט השלום וכן בשל העובדה כי סעד זה לא נכלל בכתב התביעה המתוקן מיום 9.5.2012, ואף לא הוזכר בתצהירי העדות הראשית. בית המשפט הוסיף ודחה לגופם של דברים את בקשת המערערים להצהיר כי יש לרשום את זכויותיהם בחלקה אחת בלבד, בקובעו כי נוסח ההסכם מ-1995 בהחלט מאפשר את הפרשנות המתיישבת עם האופן שבו בוצעה הקצאת המקרקעין לבסוף על פי הליכי האיחוד והחלוקה. עוד נקבע כי מן הראיות שהוצגו עולה כי אומד דעתם המשותף של הצדדים להסכם מ-1995 (הרוכשות והמשיבים) היה כי הזכויות במקרקעין דנן אכן יימכרו במושע, בהתאם למצב הרישומי דאז. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי בהסכם מ-1995 התחייבו המשיבים לכל היותר לכך שלאחר ביצוע הליך האיחוד והחלוקה, יתוחמו זכויותיהן של הרוכשות במקרקעין בטווח מגרשים מסוים (חלקות 175 – 181). אך לא הוכח, כך קבע בית המשפט, כי המשיבים התחייבו או הציגו בפני הרוכשות מצג כי הזכויות שיירשמו על שמן לאחר הליכי האיחוד והחלוקה, יתוחמו ליחידת רישום אחת. בית המשפט הדגיש בפסק-דינו כי לצורך ההכרעה בתביעה דנן נבחנו על ידו היחסים שבין המשיבים למערערת 3, כמי שהיו הצדדים להסכם מ-1995, וכי הוא אינו רואה רלוונטיות למצגים שהוצגו על-ידי הרוכשות למערערים בהסכם מ-1998, ככל שהוצגו, שכן התביעה הופנתה כנגד המשיבים בלבד.

3.        תימוכין למסקנה שאליה הגיע מצא בית המשפט בעובדה שאת ההסכם מ-1995 ניסחו וערכו באי כוח הרוכשות, וכי בני הזוג של שתיים מהן לפחות, ובהם בן זוגה של המערערת 3, הם משפטנים מנוסים בהכשרתם לרבות בתחום המקרקעין, בעוד שהמשיבים נעדרי השכלה או הכשרה משפטית. עובדה זו, כך נקבע, מצדיקה פרשנות לחובת המנסח של ההסכם מ-1995 ותומכת במסקנה כי הרוכשות הבינו אל נכון את חוסר הוודאות והמגבלות הכרוכים בעיסקה לרכישת זכויות במושע. בנסיבות אלו, סבר בית המשפט כי האפשרות שהמשיבים התחייבו בפני הרוכשות או הציגו בפניהם מצג כי זכויותיהן תיקבענה ביחידת רישום אחת וכי הרוכשות הסתמכו על מצג זה, היא "אפשרות קלושה עד בלתי סבירה".

           עוגן ראייתי נוסף למסקנה שאליה הגיע, מצא בית המשפט המחוזי בייפוי הכוח הנוטריוני שצורף להסכם מ-1995 - וניתן על ידי המשיבים לבא-כוח הרוכשות (מוצג נ/1). יפויי-כח זה התייחס מפורשות לזכויות בעלות במושע וצוין בו כי הוא נועד לשם הבטחת זכויות הרוכשות ורישום הזכויות על שמן לפי אותה מתכונת זכויות שמתקיימת לגבי המשיבים דהיינו - במושע. עוד נכתב בייפוי הכוח כי נכון למועד החתימה על ההסכם מ-1995 מתבצעות פעולות איחוד וחלוקה וכי הממכר תחום לטווח של חלקות כמצוין בו. בית המשפט הפנה לדבריו של העד מטעם המערערים, עו"ד שדאפנה, שציין כי היה ברור לפי נהלי מוסד התכנון כי למערערים לא יהיו כל מעמד, השפעה או זכאות לקבל עדכונים בנוגע להליכי האיחוד והחלוקה במקרקעין, וקבע כי היעדר הוראה בעניין זה בהסכם מ-1995 מלמדת כי המשיבים לא התחייבו לכך. בית המשפט הוסיף וציין כי העובדה שהמערערת 3 באמצעות בעלה, עורך הדין שהיה מעורב בעריכת ההסכם, נמנעו מלהציג לכל הפחות דרישות בפני המשיבים בעניין האיחוד והחלוקה - כפי שמצופה מרוכש מנוסה וסביר - מלמדת אף היא כי בהסכם מ-1995 לא נכללו התחייבות או מצג של המשיבים כי זכויות הרוכשות במקרקעין תוקצנה ביחידת רישום אחת לאחר הליכי האיחוד והחלוקה. עוד נזקפה לחובת המערערים הימנעותם במשך שנים ארוכות מלטעון לעניין אופן רישום הזכויות במסמך הפרצלציה, לאחר הירשמן. לבסוף ומעבר לנדרש, ציין בית המשפט כי ממילא לא ניתן להיעתר לבקשת המערערים נוכח העובדה כי לשני המשיבים אין זכויות יחד באף אחת מן החלקות נושא הדיון (111 – 118, כפי סימונן לאחר האיחוד והחלוקה).

           התביעה נדחתה, אפוא, ובית המשפט חייב את המערערים בהוצאות המשיבים ובשכר טרחת עורך דינם בסך כולל של 18,000 ש"ח.

4.        בערעור שבפנינו שבים המערערים ומעלים את הטענות שהעלו בפני בית המשפט המחוזי. לטענתם, לשון ההסכם מ-1995 מלמדת כי הממכר אמור להירשם על שם הרוכשות באחד מן המגרשים ולא בכמה מהם. עוד הם מוסיפים כי מכך שהמשיבים התחייבו בהסכם מ-1995 שהממכר יהיה באחד משבעת המגרשים המפורטים בו (מתוך חלקת המקור המשתרעת על פני עשרות דונמים), ניתן ללמוד כי הייתה להם אפשרות להתערב בהליכי האיחוד והחלוקה ולקבוע את מיקום המקרקעין של המערערים - והם לא עשו כן. לשיטת המערערים הגם שיש לראות בהתחייבותם של המשיבים בהסכם מ-1995 כ"חיוב תוצאה" שהופר, למצער יש לראות בהתנהלותם הפרה של "חיוב השתדלות" כלפי הרוכשות ועל כן יש לחייבם בשל כך בתשלום פיצויים והם מוסיפים כי המשיבים התנהלו בחוסר תום לב הן במגעים לכריתת ההסכם מ-1995 והן בקיומו. עוד נטען כי ייפוי הכוח שהעניקו המשיבים לרוכשות הוא מסמך נלווה ועל כן, אין לפרשו באופן המשחרר אותם מהתחייבויות שנטלו על עצמם לפי ההסכם.

           המשיבים מצידם סומכים ידיהם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי וטוענים להיעדר יריבות מול המערערים 1 ו-2 אשר רכשו את הקרקע מאת הרוכשות ובהן המערערת 3, אשר הצטרפה לתביעה כתובעת אך לא עתרה לקבלת סעד. המשיבים שבים ומפנים לסעיפים שונים בייפוי הכוח הנוטריוני שנחתם במעמד חתימת ההסכם מ-1995, בהם צוין מפורשות כי מדובר ברישום הזכויות במושע והם מוסיפים ומציינים כי טבלאות האיחוד והחלוקה היו באחריותה של הועדה המקומית לתכנון ובנייה וכי לא היתה להם כל מעורבות בקביעותיה.

5.        לאחר שבחנו את טענות הצדדים בכתב ובעל-פה, באנו לכלל מסקנה כי יש לדחות את הערעור וכי אין מקום להתערב במסקנתו של בית המשפט המחוזי, לפיה במסגרת ההסכם מ-1995 לא התחייבו המשיבים לרישום זכויותיהן של הרוכשות בחלקה אחת בלבד. מסקנה זו מעוגנת היטב בראיות שבאו בפני בית המשפט קמא ובכללן ייפוי הכוח הנוטריוני שנלווה להסכם מ-1995 (מוצג נ/1),  בו הוצהר מפורשות על-ידי המשיבים כי במקרקעין נושא ההסכם מתקיימים הליכי איחוד וחלוקה וכי זכויות המשיבים לפי תוכנית החלוקה יהיו בחלקות 175 עד 181. עוד הוצהר בייפוי הכוח דנן כי המשיבים מעניקים אותו לבא-כוח הרוכשות "לשם הבטחת זכויות הקונות הנ"ל בקרקע ולשם רישומה במושאע על שמותיהן" [ההדגשות לא במקור]. ממצאי העובדה שאותם קבע בית המשפט קמא בהתבסס על הראיות שהיו בפניו כאמור, תומכים במסקנות המשפטיות שאליהן הגיע ואין לגלות בהן טעות שבחוק. אנו דוחים, אפוא, את הערעור כסמכותנו לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, מטעמיו של בית המשפט קמא.