ע"א 59087-03-15 חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ ואח' נ' נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל ואח'

לפני בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של כב' המפקח על רישום מקרקעין – נצרת (כב' המפקח יובל וסרקרוג) מיום 2.3.2015. בפסק הדין קבע המפקח, בין היתר, כי נציגות הבית המשותף (קניון לב כרמיאל הנמצא בגוש 18987) הינם אותם חמישה נציגים שזכו ברוב קולות באסיפת הדיירים מיום 15.8.2013, וכי נציגות זו תחל בפעילותה החל ממועד מתן פסק הדין. עוד נקבע בפסק הדין, כי הנציגות החדשה רשאית להפסיק את ההתקשרות עם המערערת מס' 2 בכל הנוגע לניהול הקניון ולחתום על חוזה עם ספק שירותים אחר לניהול הקניון, וזאת החל מיום 1.5.2015. בסעיף 4 לפרק "התוצאה" נקבע, כי ככל שהתובעים יבקשו למנות "מתחזק" תידרש הסכמת הנתבעות. בסעיף 6 לאותו פרק נקבע, כי החל מיום 1.5.2015 ישולמו דמי הועד השוטפים לנציגות החדשה אשר תפתח חשבון בנק נפרד עד ליום 1.4.2015, ותודיע על פרטי החשבון לכל בעלי הזכויות בקניון.

בבקשה טענו המבקשות, כי יש להן סיכויים טובים ואף מצוינים לזכות בערעור. לטענתן, המבקשת מס' 2 שימשה והינה "מתחזק" כמשמעות מונח זה בחוק המקרקעין. מאחר שלמפקח אין סמכות עניינית לדון בהתקשרות עם "מתחזק", הוא לא היה מוסמך לקבוע, כי נציגות הבית ורוב בעלי הדירות היו רשאיות להורות על הפסקת ההתקשרות מול המבקשת מס' 2, שהיא בגדר מתחזק. המבקשות הוסיפו וטענו, כי המבקשת מס' 1 רכשה זכויות בנכסים בקניון וכן רכשה את זכויות הניהול של הבית המשותף בהתאם להסכם שנחתם בינה לבין כונס הנכסים שמונה על זכויותיה של חברת ויניק – חברה לבניין בע"מ, במסגרת הליכי פירוק שהתנהלו במסגרת תיק פירוק 2030/99. נטען, כי בית המשפט המחוזי אישור את הסכם הרכישה ומשכך לא היה המפקח מוסמך להורות על ביטולו.

המבקשות טענו עוד, כי המפקח הכריע במסגרת פסק הדין בזכויות הקניינות של בעלי הדין מקום שהדין אינו מקנה לו סמכות לדון בסוגיות אלו. לטענתן, מאחר שהמחלוקת בין הצדדים נגעה להפסקת ההתקשרות עם המבקשת מס' 2 בהיותה מתחזק של הקניון, ברי כי לא ניתן היה לקבל החלטה בעניין בטרם התבררו זכויותיהם הקנייניות של הצדדים ומהו שטחם של הנכסים אשר בבעלות כל אחד מהם. בפני המפקח הוצגו חוות דעת מטעם שני הצדדים, אך המפקח דחה את המסקנות של חוות דעת אלה, והכריע בסוגיית הבעלות בעצמו ובכך הוא חרג מסמכות.

לעניין הנזק שייגרם אם לא יעוכב ביצוע פסק הדין נטען, כי ביצוע פסק הדין ואי עיכובו יגרמו למבקשות ולקניון נזק בלתי הפיך, שכן הקניון יישאר ללא מתחזק שידאג לתחזוקת המתקנים שבו בצורה נאותה. לטענתן, איש מבין המשיבים אינו מיומן דיו במלאכה הסבוכה של ניהול והחזקת קניון, ואפילו בקיא בכך, ספק אם יש לו את הזמן והמשאבים הדרושים לשם כך. אחזקת הקניון, כך נטען, כוללת, בין היתר, ניהול, הפעלה, אחזקה, חידוש, ניקיון, בדק, תאורה, שמירה ועוד של מתקנים רבים שהם חלק מהרכוש המשותף והאחראים לתפעולו התקין של הקניון. מאחר שאין למשיבים את היכולת לתחזק ולשמור על מתקנים אלה, הרי בפרק הזמן שיחלוף עד ההכרעה בערעור ייגרם לקניון ולמבקשות נזק בלתי הפיך. על כן, מימוש פסק הדין יוביל, על פי הנטען, לסגירת שעריו של הקניון, הפסקת הפעילות שבו ולשחיקה מידית ודרמטית של מערכות הקניון.

המשיבים התנגדו לבקשה וטענו, כי אין למבקשות סיכויים כלשהם לזכות בערעור, ולכל היותר מדובר בסיכויים קלושים בלבד. לטענתם, המבקשות לא העלו במהלך ניהול ההליך בפני המפקח טענה כלשהי לעניין העדר סמכות עניינית ולפיכך אין הן רשאיות להעלות טענה זו בשלב זה של הערעור לאחר שהמפקח ניהל הליך ארוך וממצה, שמע ראיות ועדים ונתן פסק דין מנומק. נטען עוד, כי אין כל בסיס לטענת חוסר הסמכות המועלית על ידי המבקשות לגופה שכן המפקח הכריע במחלוקת שהחוק מעניק לו את הסמכות לדון בהן. הם הוסיפו כי המבקשות ניהול את ההליך בפני המפקח בחוסר תום לב, תוך ניסיון למנוע בירור המחלוקת ולהשאיר את בעלי הנכסים בקניון כבני ערובה להן. המשיבים תמכו את ידיהן בפסק דינו של המפקח וטענו, כי לא נפל פגם כלשהו בקביעותיו המנומקות והסדורות היטב.

באשר לנזק שייגרם אם לא יעוכב ביצוע פסק הדין, נטען כי אין כל בסיס לתרחיש האימה שהמבקשות ניסו לצייר בבקשתן. לטענתם, הנציגות תדאג לשמור ולנהל את מתקני הקניון על הצד הטוב ביותר, וכי כל אימת שהדבר יידרש, תוכל הנציגות להתקשר עם בעל המקצוע המתאים לצורך תיקון, טיפול ושמירה על מתקני הקניון. עוד נטען, כי אם וכאשר יתקבל הערעור ניתן להחזיר את המצב כשהיה והמבקשות יחזרו לנהל את הקניון בהתאם להסכמים שנכרתו עמן מול חברת ויניק, כך שלא ייגרם להן כל נזק.

דין הבקשה להידחות.

הכלל הוא שהגשת ערעור על פסק דין אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה ובעל דין שזכה במשפט, זכאי ליהנות מפירות זכייתו באופן מידי (ראו בעניין זה הוראת סעיף 77 לחוק המקרקעין והוראת תקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984). בית המשפט יורה על עיכוב ביצוע פסק הדין רק אם מתקיימים שני תנאים מצטברים: המבקש הראה כי סיכוייו לזכות בערעור טובים הם וכי אם לא יעוכב ביצוע פסק הדין ייגרם לו נזק בלתי הפיך (ראו ב"ש 227/87 קרן כימיקלים בע"מ ואח' נ' ויטקו כימיקלים בע"מ פ"ד מא(1) 713; בש"א 216/89 אברהמי ובניו חברה לבניין בע"מ נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ מג(2), 1729.

בענייננו, ומבלי שהדבר יתפרש כהבעת עמדה באשר לסיכויי הערעור, מוכן אני להניח כי למבקשות סיכויים טובים לזכות בערעור, כך שהתנאי הראשון לעיכוב ביצוע פסק הדין מתקיים. ברם, התנאי השני שעניינו נזק בלתי הפיך אינו מתקיים וכלל לא הוכח. הטענות של המבקשות לעניין הנזק שייגרם למתקני הקניון, להפסקת הפעילות בקניון כלל לא הוכחו ומדובר בתסריט אימה שהמבקשות ניסו לצייר בפני בית המשפט במטרה לזכות בסעד המבוקש על ידן, מבלי שהונחה תשתית ראייתי כלשהי לטענות אלה. לא ברור לי מדוע הנציגות שנבחרה לא תקיים את המוטל עליה ותדאג לתחזק ולשמור על מתקני הקניון בצורה נאותה. יש לזכור, כי הנציגות שנבחרה מייצגת את רוב בעלי הנכסים בקניון ויש לחבריה אינטרס מובהק לשמור על תקינות מתקניו של הקניון, לטפל במתקנים אלה בצורה הטובה ביותר ובכך לשמור הן על המתקנים, הן על הנכסים שלהם והן על הפעילות התקינה בתוך הקניון.