כהן ואח' נ' בלוי ואח'

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כבוד השופט מרדכי בורשטין) מיום 10.1.18, בת"א 46463-01-14.

פסק הדין נשוא הערעור סב על תביעה ותביעה שכנגד במסגרתן טענו הצדדים להפרות תנאים שנקבעו בהסכם מכר דירה. בהסכם המכר מיום 22.7.13 (להלן: הסכם המכר או ההסכם) מכרו המשיבים את הדירה למערערים תמורת סכום בסך 1,618,000 ₪. במועד חתימת ההסכם חתמו המערער 1 והמשיב 1 על נספח להסכם (להלן: הנספח או הנספח להסכם) שנרשם בכתב יד, מבלי שהצדדים יידעו את עורכי דינם לגביו. בנספח נכתב כדלקמן:

"מוסכם בזאת כי ישולם סך של 200,000 ₪ (במילים מאתיים אלף ₪) נוספים מעבר למחיר הנקוב בחוזה בסך 1,618,000 (במילים מיליון שש מאות ושמונה עשרה אלף ₪) וזאת כנגד אימות היתר סגירת המרפסת. הבדיקה חלה על הקונה. במידה ולא יאומת ההיתר יהיה למוכר פרק זמן של 4 חודשים כדי להוציא היתר והיה ולא הצליח המוכר להוציא היתר ה-200,000 ₪ ישארו בידי הקונה לזכותו. בנוסף הקונה נותן למוכר זכות השתמשות בשני החדרים החיצוניים עד לששה חודשים מיום חתימת הסכם זה".

בכתב תביעה מתוקן שהוגש על ידי המשיבים נטען כי התמורה המלאה שהוסכם עליה בגין מכירת הדירה הייתה בסך של 1,818,000 ₪, ולא בסך של 1,618,000 ₪, כפי שנרשם בהסכם. הסכום המלא לא נרשם לבקשת המערער 1, על מנת לחסוך בתשלום מס רכישה. ההסדר שנקבע בנספח, לפיה סך של 200,000 ₪ ישולמו רק כנגד "אימות היתר סגירת מרפסת" הוא פיקציה. המשיבים פינו את החזקה בדירה, למרות שטרם שולם תשלום זה, על רקע הבנתם, משיחה בין הצדדים, כי הסכום הופקד בנאמנות אצל בא כוח המערערים. לטענת המשיבים, אי תשלום סכום זה מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר המזכה אותם בתשלום פיצויים מוסכמים בסך של 160,000 ₪. כמו כן נתבעו על ידם פיצויים נוספים בגין פגיעה בעסקו של המשיב 1 ובגין פגיעה בשמו הטוב.

בכתב הגנתם טענו המערערים כי שילמו את מלוא התמורה עבור הדירה וכי האמור בנספח משקף הסכמה אמיתית בין הצדדים. במועד חתימת הסכם המכר עלה חשש כי המרפסת של הדירה נבנתה ללא היתר. לפיכך הוסכם בין הצדדים כי סכום נוסף בסך 200,000 ₪ ישולם למשיבים רק בתנאי ש"תוכשר" סגירתה של מרפסת הדירה, וזאת על פי התנאים שפורטו בנספח. התנאים שנקבעו בו לא קוימו, ולכן המערערים אינם חבים לשלם סכום זה, ובוודאי שאין לחייבם בפיצויים מוסכמים בגין הפרת ההסכם. בתביעה שכנגד טענו המערערים כי המשיבים הם אלה שהפרו את תנאי הסכם המכר שכן אחרו במסירת החזקה המלאה בדירה ב- 32 יום. כמו כן, המשיבים הסתירו מהמערערים כי חלקים נרחבים מהדירה בנויים ללא היתר. המערערים תבעו לחייב את המשיבים לשלם להם פיצוי מוסכם על פי ההסכם בגין הפרות אלה. כמו כן נתבעו על ידם פיצויים בגין עוגמת נפש, לשון הרע ותיקונים שביצעו בדירה.

אין מחלוקת כי המערערים שילמו למשיבים את סכום התמורה, כפי שנקבע בהסכם המכר, בגין רכישת הדירה. המחלוקת בבית משפט קמא התמקדה בעיקרה בשאלת טיבו של הנספח; האם מדובר בהסכם למראית עין אשר נערך לצורך התחמקות מרשויות המס ונועד להעלים מהן את התמורה המלאה ששולמה עבור הדירה, כגרסת המשיבים. או שמא מדובר בהסכם ששיקף את רצון הצדדים ובמסגרתו נקבע כי המערערים ישלמו למשיבים תשלום סכום נוסף בגין רכישת הדירה אולם רק בתנאי ש"תוכשר" סגירת המרפסת, כגרסת המערערים.

לאחר ששמע את העדים, העדיף בית המשפט קמא את גרסת המשיבים לגבי הנספח על פני גרסת המערערים. לפיכך קיבל את תביעתם של המשיבים לתשלום פיצוים מוסכמים בסך של 160,000 ₪. בית המשפט לא התעלם מאי חוקיותו של הנספח, אולם קבע כי בנסיבות העניין, ועל מנת לעשות צדק בין הצדדים, אין בכך כדי להשליך על התוצאה אליה הגיע. יתר תביעת המשיבים נדחתה. התביעה שכנגד נדחתה בכללותה.

בערעור נטען כי לא היה מקום להעדיף את גרסת המשיבים על פני גרסת המערערים ואין לקבל את נימוקיו של בית המשפט קמא בעניין זה. כמו כן אין לחייב את המערערים בתשלום פיצויים מוסכמים. זאת, בין היתר, מהטעם שהדבר נוגד את לשונו של סעיף 15 להסכם המכר, הדן בהפרת חוזה. למיצער, היה מקום להתערב בסכום הפיצויים. המערערים מוסיפים וטוענים כי היה על בית המשפט לקבל את תביעתם שכנגד.

המשיבים טוענים מצדם כי אין מדובר במקרה חריג בו קיימת הצדקה להתערבות ערכאת הערעור בקביעות עובדתיות ובממצאי מהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית. כמו כן טענות המערערים בדבר הפיצויים המוסכמים לא הועלו בפני בית המשפט קמא וכבר מטעם זה דינן להידחות.