ע"א 4752/14נכסי רמת אביב בע"מ נ' עיריית תל אביב, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב

השופטת א' חיות:

                    שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת ד' פלפל) מיום 20.5.2014 בו התקבלה תביעת נכסי רמת אביב בע"מ (המערערת בע"א 4752/14 והמשיבה בע"א 4759/14) להצהיר על בטלותם של שני הסכמים שנכרתו בינה ובין עיריית תל אביב-יפו והוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (המשיבות בע"א 4752/14 והמערערות בע"א 4759/14) בקשר לפרויקט סביוני רמת אביב בתל-אביב (להלן: הפרויקט).

רקע עובדתי ופסק דינו של בית המשפט המחוזי

1. נכסי רמת אביב בע"מ (להלן: נכסי רמ"א) הינה הבעלים הרשום של המקרקעין הידועים כחלקה 1 בגוש 7225 בתל-אביב (להלן: המקרקעין). במהלך שנת 1995 החלה נכסי רמ"א להתעניין באפשרות שינויה של תכנית בנין עיר מפורטת מספר 2196-א' אשר חלה על המקרקעין באותה העת ואפשרה לבנות עליהם 332 יחידות דיור בלבד (להלן: התב"ע הישנה). עיריית תל אביב-יפו (להלן: העירייה), שבתחום שיפוטה מצויים המקרקעין, התנתה את תמיכתה באישור תכנית בנין עיר חדשה אשר תאפשר להגדיל את זכויות הבניה במקרקעין בהקמתם של מבני ציבור על חשבונה של נכסי רמ"א. ביום 16.10.2001 חתמו נכסי רמ"א, העירייה והוועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל-אביב (להלן: הוועדה המקומית או הוועדה), על הסכם שבו התחייבו העירייה והוועדה לתמוך באישורה של תכנית בנין עיר מתוקנת מספר 2196-ב' אשר תאפשר לבנות על המקרקעין 400 יחידות דיור (להלן: התב"ע החדשה), ואילו נכסי רמ"א מצדה התחייבה להקים מבני ציבור בעלות כוללת של 9,465,000 דולר, במקומות שיקבעו על ידי העירייה (להלן:הסכם המטלות הראשון). התב"ע החדשה אושרה ונכנסה לתוקף ביום 15.5.2006 וביום 21.1.2008 חתמו הצדדים על הסכם נוסף ששינה חלק מתנאי הסכם המטלות הראשון וקבע, בין היתר, כי חלף התחייבותה של נכסי רמ"א לבנות מבני ציבור בעלות כוללת של 9,465,000 דולר, היא תשלם לעירייה את הסכום האמור במזומן (להלן: ההסכם הנוסף).

2. ביום 22.2.2012 פנתה נכסי רמ"א אל העירייה בבקשה להשבת כל הסכומים ששולמו לה על פי ההסכמים בטענה כי סכומים אלו נגבו ממנה שלא כדין. בפנייתה זו טענה נכסי רמ"א כי לא הייתה לעירייה הסמכה מפורשת להטיל עליה את ההתחייבויות הכספיות שבהן נשאה וכי בעשותה כן חרגה העירייה מסמכותה. העירייה דחתה את בקשתה של נכסי רמ"א ומשכך הגישה נכסי רמ"א ביום 25.12.2012 את התביעה דנן.

3. בפסק דינו מיום 20.5.2014 קיבל בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו את תביעתה של נכסי רמ"א והורה על בטלותם של ההסכמים שכרתה עם העירייה והוועדה. בית המשפט דחה את טענת העירייה והוועדה לפיה התביעה שהוגשה כאמור ביום 25.12.2012 התיישנה. בהקשר זה קבע בית המשפט כי הסכם המטלות הראשון נכרת אמנם בשנת 2001 אך הפנה לסעיף 4(ב) שבו המורה כי "[...] חוזה זה יכנס לתוקף ויחול רק אם תקבל התוכנית תוקף [...]", וממנו הסיק כי מדובר בחוזה המותנה בתנאי מתלה שעניינו אישור התב"ע החדשה. על-כן קבע כי עד למועד שבו אושרה התב"ע החדשה (15.5.2006) טרם החל מניין תקופת ההתיישנות. בית המשפט הוסיף וקבע כי לא הוכח שבמועד החתימה על הסכם המטלות הראשון הייתה בידי נכסי רמ"א "עילת תביעה קונקרטית" לעתור לביטולו של ההסכם האמור וזאת הן משום שהמדיניות המוצהרת של העירייה באותה העת הייתה להטיל על קבלנים או יזמים התחייבויות דומות לאלו שהוטלו על נכסי רמ"א והן משום שבאותה נקודת זמן טרם ניתן פסק דינו של בית משפט זה בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה ואח' (27.6.2011) (להלן: עניין דירת יוקרה), שעליו הסתמכה נכסי רמ"א בטיעוניה ושאליו נדרש להלן. כמו כן דחה בית המשפט את טענת השיהוי שהעלו העירייה והוועדה בהפנותו להלכה הפסוקה לפיה תביעה אזרחית תסולק על הסף בשל שיהוי בהגשתה במקרים חריגים בלבד ובקבעו כי באיזון שבין בחינת חוקיות ההסכמים ובין חסימת בירור טענותיה של נכסי רמ"א מחמת האפשרות לשינוי במצבן של העירייה והוועדה לרעה, יש לבכר את האינטרס הציבורי ולברר את התביעה לגופה. מטעם זה אף הוסיף בית המשפט ודחה את טענות הסף בדבר ההשתק, חוסר תום הלב והשימוש לרעה בהליך המשפטי שהעלו על ידי העירייה והוועדה.

4. מכאן פנה בית המשפט המחוזי לבחון את חוקיות ההסכמים. בית המשפט ציין כי אין הוראת חוק מפורשת המסמיכה את העירייה והוועדה לדרוש הקמה של מבני ציבור או תשלום חלף הקמתם כתנאי לקידום אישורה של תכנית בנין עיר חדשה, וקבע כי משאלו פני הדברים בענייננו המסקנה היא שההסכמים שעליהם חתמו הצדדים הם הסכמים בלתי חוקיים הנוגדים את עקרון חוקיות המינהל. בית המשפט דחה את טענת העירייה והוועדה לפיה פסק הדין בעניין דירות יוקרה אינו חל בענייננו בציינו כי פסק הדין קובע עקרון כללי שלפיו התקשרות חוזית בין רשות מקומית ובין יזמים הכוללת התחייבויות שאין לרשות הסמכה מפורשת לדרוש אותן, היא התקשרות פסולה. בית המשפט הוסיף ודחה את טענת העירייה והוועדה לפיה השטח אשר יועד בתב"ע החדשה להקמת מבני ציבור, לא אפשר לבנות עליו מבני חינוך ותרבות ועל כן הדרישה מנכסי רמ"א לבנות מבני ציבור מחוץ לשטח הפרויקט היא לגיטימית, בהיותה דרישה ל"הפנמת" מלוא עלויות התכנית אשר נועדה לספק את צרכי הציבור של הדיירים. בהקשר זה קבע בית המשפט, בין היתר, כי מדובר בטיעון שאינו משכנע בהינתן העובדה שחלק ממבני הציבור שנכסי רמ"א הייתה צריכה להקים על פי הסכם המטלות הראשון כלל אינם משרתים את הצרכים של דיירי הפרויקט.

5. לאחר שקבע כי ההסכמים נגועים באי-חוקיות, עבר בית המשפט לבחון את תוצאותיה של אי-החוקיות. בית המשפט קבע כי מחומר הראיות שבתיק עולה כי שני הצדדים קיימו את חלקם בהסכמים שכן העיירה והוועדה המקומית קידמו את התב"ע שמכוחה הוגדלו זכויות הבניה של נכסי רמ"א במקרקעין ואילו נכסי רמ"א מצדה שילמה לעירייה עבור הקמת מבני ציבור אשר נבנו בפועל. בהקשר זה הוסיף בית המשפט וקבע כי משאלו הם פני הדברים לא ניתן "להשיב את הגלגל לאחור", דהיינו להרוס את מבני הציבור שנבנו או לקחת בחזרה את אחוזי הבניה שאושרו ומומשו, ועל כן הגם שעסקינן בהסכמים בטלים אשר מבחינה עקרונית על כל צד להשיב למשנהו את שקיבל על פי ההסכם - יש לפטור את הצדדים מהשבה, בהסתמך על סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), ולהורות כי אין להרוס את המבנים שהוקמו או להשיב לנכסי רמ"א את הסכומים ששילמה לעירייה וכן להורות כי נכסי רמ"א אינה נדרשת לשלם לעירייה ולוועדה כל סכום נוסף אם נותר. לבסוף חייב בית המשפט את העירייה והוועדה לשלם לנכסי רמ"א הוצאות ושכר-טרחת עורך-דין בסך 75,000 ש"ח בתוספת מע"מ.

           מכאן הערעורים ההדדיים שלפנינו.