ע"א 29411-01-15 ביטון ואח' נ' משה וייס ז"ל ואח'

לפניי ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת ע' כהן) בת.א. 30604-07-10 מיום 26.11.14 (להלן: "פסק הדין").

כפי שמפורט בפסק הדין, בני הזוג משה ורחל וייס ז"ל התגוררו בדירה בקומה השלישית ועליונה של בניין ברחוב בנימין מטודלה 6 בירושלים כדיירים מוגנים, כאשר בתקופה הרלבנטית היה המערער 1 הבעלים של הדירה. המערערת 2 הייתה אותה עת בעלת זכויות בנייה על גג הבניין, מעל הדירה בה התגוררו המנוחים.

בין המערערים התגבשה תכנית לבנות קומה נוספת בבניין, ברם נבצר מהם מלעשות כן עקב התנגדות שהגישו המנוחים נגד הבנייה. על מנת להסיר את ההתנגדות הסכימו המערערים לערוך הסכם עם המנוחים, אשר לפיו יסירו המנוחים את התנגדותם לבנייה ובתמורה יתחייבו המערערים לבצע עבודות שונות כפי שפורטו בהסכם. הסכם בין הצדדים אכן נערך ביום 2.10.08 (להלן: "ההסכם"). יצוין, כי להסכם צורפו התכניות אשר בבסיס בקשת המערערים להיתר בניה, וגם תכניות אלו חתומות על ידי הצדדים.

ביום 21.7.10 הגישו המנוחים נגד המערערים את התביעה נשוא פסק הדין, בה טענו כי המערערים הפרו את ההסכם האמור, ועתרו לבית משפט קמא להורות על אכיפת ההסכם ככל שנשארו עבודות אשר התחייבו המערערים לבצע ואשר טרם בוצעו, וכן פיצוי כספי בגין האיחור הרב בביצוע העבודות אשר אכן בוצעו ובגין עוגמת הנפש שנגרמה עקב העיכוב החמור בביצוע העבודות לעומת המועדים בהם התחייבו המערערים בהסכם. כן עתרו המנוחים לחיובם של המערערים בהחזר הוצאות בגין עבודות שביצעו המנוחים לבדם ובגין הוצאות נלוות לרבות שכר טרחת עורך דין. סכום התביעה הועמד על סך 46,090 ₪.

יצוין כי במשך ניהול ההליך בבית משפט קמא מכרו המערערים 1 ו-2 את מלוא זכויותיהם בבניין לזוג שרייבר, המשיבים 3 ו-4, אשר צורפו בהתאם להליך בבית משפט קמא. את הערעור שלפניי הגישו רק המערערים 1 ו-2, בעוד שרוכשי הזכויות מופיעים כמשיבים בהליך דנן.

טענתם המרכזית של המנוחים התמקדה בהתחייבותם של המערערים להכשיר את מרפסת המטבח של דירת המנוחים כמרפסת סוכה. זאת, לאחר שהבנייה שתוכננה מעל דירתם עמדה לבטל את המשך השימוש במרפסת הסוכה הקיימת (מרפסת סלון בחזית הבניין), עקב בניית מרפסת חדשה בקומה העליונה מעל מרפסת הסלון האמורה, אשר בפועל תהפוך לתקרה של המרפסת הקיימת באופן שיפסול את המרפסת הקיימת מלשמש כמרפסת סוכה.

בהסכם האמור התחייבו המערערים להרחיב את מרפסת המטבח וכן להרכיב קירות וניקוז מתאימים על מנת שתוכל לשמש כמרפסת סוכה. כן התחייבו המערערים לבנות בבניין מעלית על מנת להקל על המנוחים, זוג קשישים, אשר התגוררו בדירה בקומה השלישית. את ביצוע העבודות האמורות התחייבו המערערים להשלים תוך 3 חודשים לאחר קבלת היתר הבניה אשר נגדו הגישו המנוחים את התנגדותם (פרט למעלית, לגביה סוכם כי תבוצע תוך 7 חודשים); וכן התחייבו המערערים שלא להחל בעבודות בנייה בקומה החדשה עד לסיום העבודות שהתחייבו לבצע בדירתם של המנוחים. בתביעתם טענו המנוחים שהמערערים הפרו את שתי התחייבויות הללו: ראשית, מאחר שלא השלימו את העבודות בדירתם תוך המועדים שנקבעו, זאת לאחר שהיתר הבניה ניתן ביום 4.8.09, כך שעל פי ההסכם היו המערערים אמורים להשלים את העבודות במרפסת המטבח לא יאוחר מיום 4.11.09, ואת המעלית עד ליום 4.3.10, ועבודות אלו לא בוצעו עד למועד הגשת התביעה, ביום 21.7.10. שנית טענו המנוחים, כי בניגוד להוראה שבהסכם, המערערים החלו בעבודות בקומה החדשה לפני שהשלימו העבודות בדירתם.

כן נטען בתביעה כי אף בעבודות שבוצעו התגלו ליקויים אשר אילצו את המנוחים לבצע לבדם עבודות אשר במקור נכללו בהסכם בין העבודות אשר היו המערערים חייבים לבצע.

מנגד טענו המערערים כי אין לחייבם לפצות את המנוחים בגין העיכובים הנטענים, וזאת מאחר שלטענתם, הם פעלו בהתאם להסכמות שהתגבשו בעל פה בין הצדדים לאחר עריכת ההסכם, וכן עקב הצורך להגיש בקשה נוספת מתוקנת להיתר בניה, כפי שיפורט. לטענת המערערים, כוונתם המקורית – שאף משתקפת בבקשתם המקורית להיתר בניה – הייתה לבנות דירת "דופלקס" של שתי קומות; קומה אחת חדשה שתיבנה בגג, יחד עם הקומה השלישית הקיימת. לטענתם, היה מובן ומוסכם בין הצדדים כי המנוחים יפַנו את דירתם בקומה השלישית על מנת לאפשר בניית הדירה החדשה של שתי קומות, ולשם כך אף הוסכם בין הצדדים כי המערערים יסייעו למנוחים באיתור דירה חלופית. לטענת המערערים, הסכמות אלו שבין הצדדים הם אשר עמדו ברקע בעת עריכת ההסכם מיום 2.10.08. ברם, בסופו של יום חזרו בהם המנוחים – כך לטענת המערערים – מהסכמתם לפנות את הדירה, ובנסיבות הללו, ועל מנת להסיר את התנגדותם להיתר הבניה ולקדם את הבניה בגג הבניין, נאלצו המערערים להגיש בקשה חדשה להיתר בנייה של דירה חדשה רק בקומת הגג, בעוד שדירת המנוחים תישאר על כנה ללא שתפונה. לטענת המערערים, אפוא, טענת המנוחים בתביעתם כאילו שיש לחשב את המועדים לביצוע העבודות ממועד תאריך ההיתר המקורי, בטעות יסודה, ובמקום זה יש לחשב את המועדים ממועד קבלת היתר הבניה החדש, אשר התקבל רק ביום 23.2.11.