קבוצת רכישה "צנטרל" ואח' נ' מיכאלי (מיכאלשווילי) ואח'

השופטת עינת רביד:

ערעור וערעור שכנגד על פסק דין מיום 12.11.2024 של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כב' השופט אילן רונן, ת"א 35883-11-18) בגדרו נדחתה תביעה שהגישו המשיבים (והמערערים שכנגד) כנגד המערערים (והמשיבים שכנגד) לתשלום סך של 800,000 ₪; והתקבלה חלקית תביעה שהגישו המערערים (והמשיבים שכנגד) כנגד המשיבים (והמערערים שכנגד) כך שהמשיבים חויבו בסך של סך של 49,140 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 13.2.2019, כאשר תביעת המערערים הייתה על סך של כ- 5,000,000 ₪. כמו כן לנוכח התוצאה לא נפסקו הוצאות בבית משפט קמא. המשיבה 3 היא חברה קבלנית, שנתבעה כצד ג' על ידי המערערים ומשהתביעה נגד המערערים נדחתה - נדחתה גם התביעה נגדה.

תמצית הרקע ופסק הדין קמא

1. המשיבים (והמערערים שכנגד) היו בעלי זכויות בחנות (להלן: בעלי החנות) שבקומת הקרקע (להלן: החנות) בבניין אשר ברחוב סלומון 16 בתל אביב (להלן: הבניין הישן), שרכשו ביוני 2012 לאחר שנים ארוכות בהן החזיקו בה כדיירים מוגנים והפעילו בה בית עסק לממכר מזון. המערערים (והמשיבים שכנגד) (להלן: קבוצת הרכישה) רכשו את הבניין הישן במרץ 2011 מתוך כוונה לקדם ולהוציא לפועל פרויקט בנייה (להלן: הפרויקט), שבמסגרתו ייהרס הבניין הישן ויבנה תחתיו בניין חדש הכולל שטחי מגורים ומסחר (להלן: הבניין החדש). בעלי החנות שהיו מודעים לפרויקט עת רכשו את החנות חתמו על כתב התחייבות (להלן: כתב ההתחייבות) במסגרתו נקבע, כעקרון, שהתובעים לא יתנגדו לקידום הפרויקט ובלבד שהפרויקט לא יפגע בזכויות התובעים בחנות.

2. כתב ההתחייבות קבע בחלקו הרלבנטי כך:

   "בכפוף לכך שבפעולותיכם כאמור, לא תפגעו בנכס כפי שהוא כיום (as is) ו/או בשימוש שלי בו, ותאפשרו לי להמשיך ולהשתמש ולהפעיל בו את המסעדה הפועלת כיום ללא הפרעות מעבר למינימום ההכרחי, אני מתחייב כדלקמן:

   לא להתנגד ו/או לא להפריע ו/או לא לעכב בדרך אחרת כלשהי, הליכי תכנון ורישוי כאמור וכן הליכי בנייה ו/או שיפוץ ו/או חיזוק של המבנה ושל הנכס עצמו לרבות עיבוי עמודים תומכים המצויים בנכס, ובלבד שהליכים אלה לא יכללו ו/או לא יחייבו הריסה ו/או השבתה של הנכס למעט הפרעות שאם וככל שתגרמנה לא תעלינה על המינימום המתחייב, ולחתום על כל מסמך אם וכל שיידרש בקשר עם רישוי כאמור, לרבות על הבקשה להיתר/ים.

   לא להתנגד ו/או לא להפריע ו/או לא לעכב בדרך אחרת כלשהי, את פעולות הבנייה במבנה בכלל ומפני רעידות אדמה בפרט, על פי תמ"א 38 ו/או כל תכנית ו/או תקן אחרים. ככל שידרש, לאפשר ביצוע פעולות חיזוק כאמור על ידי עיבוי עמודים תומכים המצויים בנכס".

3. משהחלו העבודות, הלינו בעלי החנות על שיבושים שנגרמים בפעילותם בחנות עקב עבודות הפרויקט וכן הלינו על התוכניות ועל שינויים שנערכו בשטח החנות בחדר המדרגות ועוד. התכניות שהוכנו לביצוע הפרויקט כללו גם עבודות בנייה בתוך החנות. בעיקר עבודות במסגרתן יונחו בתוך החנות רכיבים אנכיים (עמודים או קירות) שיתמכו בבנייה שמעל החנות. בהתאם, במהלך 2017 ועם התקדמות עבודות הבנייה בפרויקט, החלו בין הצדדים מגעים לקראת האפשרות שיחלו עבודות בנייה בתוך שטח החנות. שיחות אלו לא הניבו הסכמה, כאשר בעלי החנות סירבו לאפשר ביצוע עבודות בנייה בתוך החנות בטענה שאלו ישבשו את פעילותם בחנות לתקופה ממושכת.

4. ביום 26.4.2018 פנתה קבוצת הרכישה לבעלי החנות בכתב, וטענה שבעלי החנות מונעים ביצוע עבודות בנייה בתוך החנות, ובכך מפרים את כתב ההתחייבות. עוד טענה במכתב, שעמידת בעלי החנות על הסירוב לאפשר ביצוע עבודות בנייה בתוך החנות תסב לה נזקים כבדים, שכן היא תאלץ לשנות את תכניות ביצוע הפרויקט. בעלי החנות נדרשו לאפשר כניסה מידית לחנות לצורך ביצוע עבודות הבנייה במסגרת הפרויקט.

5. בעלי החנות לא נעתרו לדרישה לאפשר ביצוע עבודות בנייה בתוך החנות, בטענה שנערכו שינויים בתכניות ושמשמעות הבקשה לביצוע עבודות בחנות היא השבתת פעילות החנות למשך חודשים רבים. ביום 13.5.2018 פנו בעלי החנות בכתב לקבוצת הרכישה וטענו כי ביום 15.2.2018, בשעות היום ובעת שהחנות פעילה, קרס לפתע הקיר הצפוני של החנות. בעלי החנות סברו שקבוצת הרכישה אחראית לקריסת הקיר ולנזק שנגרם להם עקב קריסה זו, ודרשו מקבוצת הרכישה פיצוי על הנזק שנגרם להם עקב קריסת הקיר.

6. חילופי המכתבים לא הביאו להסכמות, קבוצת הרכישה המשיכה בקידום הפרויקט ובעלי החנות פנו במכתב מיום 6.11.2018 בטענה לנזקים נוספים שנגרמים להם כתוצאה מקידום הפרויקט.