פסק דין 17255-05-14,44823-04-14 אוחנה נ' צדק ואח'

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת מ' ליפשיץ – פריבס) מיום 28.3.14 בתיק ת"א 50430-11-10 במסגרתו קיבל בית המשפט באופן חלקי את תביעתו של המערער בע"א 17255-05-14 כנגד המשיבים בתיק האמור - שהם המערערים בתיק ע"א 44823-04-14. המערער בע"א 17255-05-14 ייקרא להלן לשם נוחות: "המערער" והמשיבים באותו תיק ייקראו להלן: "המשיבים". הדיון בשני הערעורים אוחד.

בקליפת האגוז יצוין, כי המערער הינו דייר מוגן בחנות המצויה בנכס שבבעלות המשיבים ברחוב יפו 67 בירושלים להלן: "החנות" או "המושכר". תביעתו של המערער הייתה בקשר לרטיבות שנגלתה בחנות והוא תבע פיצוי כספי בגין הוצאות בהן נשא בתיקון החנות מעת לעת על סך של 50,000 ₪ וכן סכום נוסף בסך של 200,000 ₪ בגין אבדן הכנסות, אי נוחות ומניעת שימוש בחלק מן המושכר עקב הרטיבות.

בסעיף 9(ב) להסכם השכירות המוגנת נקבע כדלקמן: "השוכר יישא בכל ההוצאות הדרושות בתיקון המושכר ואזוריו, אחזקתם, לרבות חדירת רטיבות מהגג או מהקירות, תיקון אינסטלציה סניטרית, חשמל, ביוב, דלתות, חלונות, סיוד, תיקוני רצפה, תיקוני זיפות, מערכת הניקוז וכיוצ"ב. בין אם הקלקול כתוצאה משימוש רגיל במושכר או כתוצאה מכל גורם אחר". בית המשפט פירש את הסעיף האמור וקבע כי הסעיף אינו מקנה פטור גורף למשיבים לשאת בכל התיקונים הדרושים בשל נזקי רטיבות, כי אם רק לנזקי רטיבות מאותם מקומות שפורטו בסעיף ולא מהחלקים האחרים בנכס אשר אין למערער כל זכות או הנאה מהם. בית המשפט קבע נוכח הראיות שעמדו לפניו כי המשיבים אחראים לרטיבות בחנות שמקורה בדירה העליונה שבבעלותם ובאחריותם מבלי שלמערער אחריות, גם לא מכוח ההסכם האמור לתיקון ליקויים בדירה העליונה. בשל כך ומשנמנע מהמערער שימוש סביר בחנות ומשהוכח לבית המשפט כי נגרמו לו הכבדה, אי נוחת ועגמת נפש כתוצאה מהרטיבות מבלי שהמשיבים טרחו לתקן את הליקויים בדירה העליונה, אלא לאחר חלוף מספר שנים ממועד הדרישה לתיקון, המערער זכאי לפיצוי מן הנתבעים אשר הועמדו על דרך האומדנה על סך של 50,000 ₪. בית המשפט דחה את יתרת תביעתו של המערער בקשר לירידה בהכנסותיו בשל כך שהוא לא הוכיח את נזקיו אלה, ובאותו אופן דחה את תביעתו בקשר לתיקון המושכר.

בערעורו, המערער הלין על כך שבית המשפט דחה את תביעותיו בקשר לרכיבי הנזק בגין אובדן הכנסה ועלות התיקונים, שכן לדעתו הוא עמד בנטל הראייה המוטל על שכמו בעניין זה. בערעורם של המשיבים הם הלינו על כך שבית המשפט חייב אותם בראש הנזק של אי שימוש סביר בחנות, אי הנוחות ועגמת הנפש וכיוצ"ב, הן מפני שהמערער לא תבע פיצויים בראש נזק זה בתביעתו והן מפני שלא הוכח שמקור הרטיבות במושכר היה מתוך הדירה שבבעלותם המצויה מעל גבי החנות.

בפסק דינו בית המשפט הסמיך את ממצאיו על עדותו של המערער, העדים מטעמו ומתוך תמונות המושכר שהוגשו על ידי המערער. סימני הרטיבות נראו בעיקר בתקרת החנות וירדו לעבר שיפולי הקירות בסמוך לתקרה. בית המשפט קבע שהמשיבים אשר הכחישו קיומה של רטיבות לא הביאו ראייה כלשהי או תמיכה לכך, והתעלמו ביודעין מפניות המערער אליהם בתיקון הרטיבות. מתוך עדותו של המערער עלה כי החל מהמועד בו בוצעו התיקונים בקומה העליונה לא נראו סימני רטיבות חדשים בחנות. בכך אמר בית המשפט, יש כדי להוכיח כי מקור הרטיבות הוא מהקומה העליונה, דבר המתיישב גם עם סימני רטיבות בחנות המצויים בעיקר בתקרתהּ. מנגד המשיבים לא הוכיחו את גרסתם לפיה אין אינסטלציה בקומה העליונה ונסתרה גרסתם זו בתמונות של הדירה העליונה שהגיש המערער. הנתבעים גם לא הביאו לעדות את השוכרת של הקומה העליונה או את מבצעי עבודות התיקונים בקומה זו על מנת להוכיח מה היה טיב העבודות, ולסתור בכך את טענת המערער בדבר מקור הרטיבות בהתקנה ו/או בתחזוקה לקויה של צנרת הדירה העליונה.

ואולם, חרף העובדה שמדובר בקביעת ממצאים עובדתיים, אשר אין זו דרכה של ערכאת ערעור להתערב בהם, ממצאים אלו נקבעו מבלי שהמערער הגיש חוות דעת מומחה התומכת בגרסתו. אדרבה, המערער הגיש יחד עם תצהירי העדות מטעמו חוות דעת מטעם "מיל"ב – מכון ישראלי לביקורת בניה" של המהנדס יגאל ברגמן – חוות דעת שהצדדים התייחסו אליה בטיעוניהם לפני בית המשפט זה – למרות שבמועד ההוכחות ויתר המערער את הבאתו של המהנדס לעדות ועל הגשת חוות הדעת לבית המשפט כראייה. ולא בכדי ויתר המערער על הגשת חוות הדעת, שכן לא נאמר בה באופן נחרץ כי מקור הרטיבות היה מהדירה העליונה מעל החנות. המהנדס ציין חמישה מקורות רטיבות אפשריים ולפי סדר הסבירות כדלקמן: דליפות מצנרת הנמצאת בתחומי הקומה מעל החנות; חלחול מי גשמים מתחומי הקומה מעל; פריצת רטיבות מצנרת ומימי גשמים מהחלל הלא מוסדר מתחת למבואת הכניסה לחנות; חלחול רטיבות למסדי המבנה מתחומי הרחוב הנמצא במפלס גבוה יותר מרצפת החנות; וחלחול רטיבות מתחומי מבנים סמוכים שקירותיהם צמודים למבנה בו נמצאת החנות.

יתר על כן, בנו של המערער אשר מסר עדות לפני בית המשפט אישר בעדותו כי הרטיבות בחנות גברה בימי הגשמים (פרוטוקול הדיון מיום 20.2.14, עמודים 19 ו-21). עדות זו תמכה בגרסת המשיבים ולפיה מקור הרטיבות, ולכל הפחות חלק ממנה, לא היה מצנרת הדירה העליונה. מכל מקום, הואיל ועל פי הסכם השכירות המשיבים פטורים מאחריות לתיקון הרטיבות מהמקורות האחרים דרכם חדרה הרטיבות (ואשר פורטו בחוות הדעת), אין לומר שהם אחראים לפיצוי בגין מלוא הנזקים שנתבעו על ידי המערער בתביעתו בשל קיומה של הרטיבות.

בנסיבות אלו קשה עד בלתי אפשרי לקבוע ולו על פי מאזן ההסתברות, בשאלה מקצועית מובהקת שמקור (כל) הרטיבות הייתה מהקומה העליונה – דווקא – עליה ביסס המערער את תביעתו, כפי שהסיק בית המשפט קמא הנכבד בפסק דינו, ולכן אין מקום להשית על המשיבים תשלום כלשהו לטובת המערער.