נחלת שבעה נ' ע"י מר צבי רייכלין (אפוטרופוס)

1.לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת ע' כהן) בת"א 13955-08-10 (מיום 29.11.2015). פסק הדין ניתן בתביעה לפינוי המערערת מנכס הידוע כגוש 30035 חלקה 40, הנמצא ברח' משה יואל סלומון 13 בירושלים ולתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש בו, ללא רשות המשיב. בית המשפט קמא קבע שעל המערערת לפנות את הנכס וכן לשלם למשיב דמי שימוש ראויים בסך של 57,500 ₪. כמו כן חויבה המערערת בתשלום שכר טרחת עורך דין בסך 15,000 ₪, ובהחזר הוצאות המשפט שבהן נשא המשיב. יצוין שבנוגע לפינוי הנכס ניתן עיכוב ביצוע בידי בית משפט זה (החלטת כב' השופטת ג' כנפי-שטייניץ מיום 24.1.2016).

רקע רלבנטי

2.המערערת מחזיקה בנכס שבבעלות המשיב (שהוא הקדש) מזה עשרות שנים. היא מפעילה בו בית כנסת ("קהל חסידים"). הנכס מורכב משלושה חדרים וחצר שבה מחסן ושירותים (בהתאם לתשריט שצורף כנספח 4 לתצהירו של מר דני דינוביץ). שאלת זכויות המערערת בנכס נדונה בעבר בבתי המשפט במסגרת הליכים שהתנהלו לפני כחמישים שנה. בפסק הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים באותו עניין (ע"א 64/66 בית הכנסת "קהל חסידים" נ' רייכלין (27.3.1967)) נקבע שהמערערת היא דיירת מוגנת בחדרים 2-1 וכן בת רשות לעשות שימוש בחצר, בשירותים ובמחסן "בתורת אחד מהתנאים בהם [הוא] החזיק במושכר כדייר" (עמ' 5 לפסק הדין המקורי). עוד נקבע שלמערערת אין זכויות בחדר השלישי. בקשת רשות ערעור על אותו פסק דין נדחתה (המ' 225/67 בית הכנסת "קהל חסידים" נ' רייכלין (31.1.1967)).

ההליך לפני בית משפט קמא

3.בתביעה שהוגשה לבית משפט קמא, מושא הערעור שלפנינו, ביקש המשיב תחילה את פינוייה של המערערת מהנכס בשל כך שזו לא שילמה את דמי השכירות במשך עשרות שנים. בהמשך הוגש כתב תביעה מתוקן (בהתאם להחלטה מיום 23.11.2011), שבו נטען שיש לפנות את המערערת מחדר 3, אשר היא עושה בו שימוש, בשל היעדר זכות להחזיק בחדר זה בהתאם לפסק הדין בהליכים הקודמים. כמו כן נתבעו דמי שימוש ראויים בשל השימוש שעשתה המערערת בחדר 3. עוד התבקש להורות למערערת להשיב את מצב הנכס לקדמותו, בטענה שזו שברה את הקיר בין חדר 2 לחדר 3 וכן בנתה מחסן ושירותים נוספים בחצר, וכל זאת ללא רשות המשיב. כמו כן התבקש פינוי המערערת מהחלקים שבהם יש לה זכויות "דיירות מוגנת", בהתאם לעילות הקבועות בסעיף 131(1)-(3) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972: בשל אי תשלום דמי שכירות; ובשל עריכת השינויים במושכר ללא הסכמת המשיב, בניגוד להוראות החוזה. התביעה הוגשה על ידי מר צבי רייכלין, בהתאם לכתב מינוי מיום 14.3.1961 מאת בית הדין הרבני האזורי בירושלים, שמינה אותו לאפוטרופוס על ההקדש.

4.המערערת מצידה טענה בבית המשפט קמא, שהיא ניסתה לשלם דמי שכירות למשיב בשנות ה-60 של המאה הקודמת, אך נתקלה בסירוב לקבל את דמי השכירות. למיטב ידיעתה לא התקבלו פניות בנושא תשלום דמי השכירות לפחות עד שנת 2007. בכך יש כדי להצביע על ויתור מצד המשיב על דמי השכירות. לאחר מכן נעשו שלוש פניות טלפוניות בנושא, מבלי שנשלחה דרישה מסודרת בכתב. עוד נטען שבאחת הפניות נדרש תשלום בסך של 3,000 $ לחודש, אשר עולה באופן ניכר על דמי השכירות המוגנים, שעומדים על 18.45 לירות. היות שלא נערכה פנייה מסודרת בכתב ושהסכומים שנדרשו לא תאמו את הוראות החוזה, אין לראות בכך דרישה לתשלום דמי השכירות. בקשר לחדר 3 נטען, שהמערערת עושה בו שימוש מזה 60 שנה וזאת בידיעת המשיב, אשר לא פנה אליה בשום שלב בדרישה לפנותו. בנוגע לשינויים בנכס נטען, שאלו נעשו לפני כ-35 שנה. למערערת לא ידוע האם נתקבל אישור מפורש של המשיב, אך הדבר גלוי לעין ולא נשמעה כל התנגדות מצדו לשינויים אלה עד להגשת התביעה. בשים לב לחלוף הזמן, יש לראות בכך משום הסכמה לשינויים. עוד נטען, שיש לדחות את התביעה בשל התיישנות ושיהוי. לחילופין התבקש מתן סעד מן הצדק.

5.יש לציין שבמהלך ההליך (כשלוש שנים לאחר פתיחתו) הגישה המערערת – היא הנתבעת בבית משפט קמא – בקשה למחיקת התביעה בשל כך שנפל פגם של חוסר סמכות במינויו של מר רייכלין כאפוטרופוס על ההקדש (בבית הדין הרבני). זאת – מכיוון שבהתאם לפסיקה הערכאה המוסמכת למנות אפוטרופוס להקדש מסוגו של המשיב היא בית המשפט המחוזי. כתוצאה מכך נטען שמר רייכלין לא היה מוסמך להגיש את התובענה. המשיב מצדו טען שהמערערת מנועה ומושתקת מהעלאת טענה זו, נוכח העובדה שההליכים שנקטה המערערת בעבר ושבסופם הוכרה כדיירת מוגנת נפתחו נגד מר רייכלין כנציג ההקדש; ונוכח אמירות בתצהיר של עד מטעם המערערת על הכרה במעמד ההקדש כבעל הנכס. לחילופין נטען שיש לפעול בהתאם לעקרון הבטלות היחסית. לאחר שמיעת טענות הצדדים בעניין זה, קבע בית המשפט שאכן נפל פגם בכך שהמינוי נעשה על ידי בית הדין הרבני ולא על ידי בית המשפט המחוזי, ואין בכך שבעבר ניהלה המערערת הליכים נגד מר רייכלין כדי להשתיקה מלהעלות טענה זו (החלטה מיום 26.1.2014). בית המשפט קמא הוסיף שאין מקום לפסול את פעולותיו של מר רייכלין כנציג ההקדש, אך לא ניתן להמשיך בניהול ההליך במצב זה, ושעל מנת להמשיך בהליך יש לפעול למינוי נציג על ידי הערכאה המוסמכת. בעקבות כך מונה ביום 29.10.2014 מר דני דינוביץ כנאמן ההקדש (ת"א 27398-06-14).

6.עוד יוסף שבמהלך ההליך הועלו טענות מטעם המשיב בדבר עצם קיומה של המערערת כגוף מאוגד ותוקף ייפוי הכוח שניתן לבא כוחה.

פסק דינו של בית משפט קמא

7.בפסק דינו קיבל בית משפט קמא את התביעה. תחילה התייחס בית המשפט לטענת המשיב בדבר מעמדה של המערערת וקבע שהמשיב לא עמד בנטל להוכיח שהמערערת "לא קיימת". עוד הוסף שאין בטענה זו כדי לסייע למשיב, מכיוון שקבלת הטענה הייתה מביאה לכך שלא נותרו נתבעים.

8.בנוגע לחדרים 2-1 הגיע בית בית משפט קמא למסקנה שקמה עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות. זאת בהתבסס על קביעותיו העובדתיות, שלפיהן הוכח שבשנות השישים ויתר אמנם נציג המשיב על תשלום השכירות, אך הוכח שלכל המאוחר בשנת 2009 הועלתה דרישה לתשלום דמי השכירות. בהקשר זה דחה בית המשפט קמא את טענת המערערת בדבר גובה הסכום שהתבקש, בשל היות העדויות בעניין זה בגדר עדות שמיעה. נוכח קביעות אלה, פסק בית משפט קמא שמשהועלתה דרישה לתשלום דמי שכירות היה על המערערת לשלם את דמי השכירות, וככל שהייתה מחלוקת בעניין שיעורם היה עליה לברר עניין זה. משלא שולמו דמי השכירות לא עמדה המערערת בחובתה וקמה עילת פינוי. בית המשפט קמא דחה את הטענה לקיומה של עילת פינוי נוספת – בגין ביצוע השינויים בנכס – בשל התיישנותה. זאת נוכח הקביעה שהעבודות בוצעו בשנות ה-80, וכן בשל כך שעילת פינוי קמה רק מקום שבו נקבע בהסכם במפורש שהפרת אותו תנאי מקימה לבעל הנכס עילה לתבוע פינוי. במקרה זה לא הייתה הוראה כאמור בהסכם.

9.לעניין החדר השלישי קבע בית המשפט קמא שבהתאם לפסק הדין בהליכים הקודמים אין למערערת זכויות בו. עם זאת, בנסיבות המקרה יש לראות בכך שהמערערת המשיכה להשתמש בחדר זה ללא פניות בעניין מצד המשיבה עד להגשת התביעה, משום הסכמה לשימוש שנעשה. אך משדרש המשיב את פינוי החדר – דבר אשר לפי קביעת בית משפט קמא נעשה בעת הגשת כתב התביעה – היה על המערערת לפנותו. על כן על המערערת לפנותו כאמור וכן לשלם למשיב דמי שימוש ראויים בגין התקופה שהחל ממועד הגשת התביעה ועד למועד הפינוי. שיעור דמי השימוש הראויים חושב בהתאם לחוות הדעת השמאית שהוגשה מטעם המשיב. בהקשר זה דחה בית המשפט קמא טענה שהועלתה על ידי המערערת בסיכומיה, בדבר זכות מכוח החזקה נוגדת. נקבע שטענה זו מהווה הרחבת חזית; שהיא אינה יכולה לעלות בקנה אחד עם הטענה בדבר הסכמה לשימוש המערערת בנכס; ומכל מקום שלא התמלאו במקרה זה התנאים שנקבעו לעניין זה בפסיקה, מכיוון שהמערערת לא החזיקה בחדר מכוח טענה לבעלות. בהתאם לכך נפסק שעל התובעת לפנות את החדר עד תוך שישים יום ממועד פסק הדין וכן לשלם דמי שימוש ראויים בסך של 57,500 ₪.

10.לבסוף דחה בית משפט קמא את בקשת המערערת למתן סעד מן הצדק. הוא עמד על הפסיקה שלפיה יש לפרש את תחולת חוק הגנת הדייר באופן מצמצם נוכח הפגיעה בזכות הקניין, ועל כך שלעניין סעד מן הצדק יש להבחין בין נכס שמשמש למגורים לנכס המשמש לעסק. היות שאין מדובר בבית מגורים, ושמעדויות המערערת עלה שאין קהילת מתפללים קבועה, ושבסמוך ישנם בתי כנסת נוספים – קבע בית המשפט קמא שאין מקום לתת סעד מן הצדק.

תמצית טענות המערערת בערעור