סגל נ' כפר סבא ואח'

מר ידין סגל (להלן: "המערער"/"מר סגל") הגיש ערעור (ע"מ 10456-03-12) על השומות לשנות המס 2005- 2008 והצווים אותם הוציא לו פקיד שומה כפר סבא (להלן: "המשיב").

סומת מבנים ופתוח (1993) בע"מ (להלן: "המערערת") הגישה ערעור (ע"מ 10510-03-12) על השומות לשנות המס 2005- 2008 והצווים אותם הוציא לה המשיב. בהתאם להחלטתי מיום 10.7.2012 הדיון בשני הערעורים אוחד.

עיקר המחלוקת בין המערערים לבין המשיב היא האם יש להכיר בהפסד הון, שנוצר לטענת המערערת בשנת 2005 ולהתירו כנגד רווח הון שנצמח לבעל מניותיה, הוא המערער, באותה שנה כטענת המערערים. או שמא, בנסיבות העניין, אין לקזז את הפסד ההון האמור כנגד רווח ההון, משום שמדובר בפעולה מלאכותית, כגישת המשיב.

מחלוקת נוספת עניינה בשאלה האם פעלה המערערת בהתאם להוראות סעיף 3(י) לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש]  (להלן: "הפקודה") ורשמה הכנסות מימון. לגישת המשיב יש להוסיף להכנסות המערער הכנסות ריבית בהתאם לסעיף 3(י) לפקודה.

סוגיה נוספת הדורשת הכרעה היא באיזה שיעור מס ימוסו הכנסות השכירות של המערער, האם בשיעור של 10% כגישתו, או שמא בהתאם לשיעור המס השולי, בו הוא מתחייב, כגישת המשיב.

הרקע והעובדות הצריכות להכרעה:

1. המערערת הוקמה בשנת 1993, ומחזיקה בנכסי מקרקעין שונים. המערער מחזיק במערערת בשיעור של 99% מהון המניות (האחוז הנוסף מוחזק על ידי בנו של המערער, מר לירון סגל). המערערת הוקמה על מנת לשמש זרוע נדל"ן בקבוצת סומת.
2. המערערת היא חברה משפחתית כהגדרתה בסעיף 64א' לפקודה, כאשר המערער הוא הנישום המייצג שלה, וכל ההכנסות, ההוצאות וההפסדים של החברה המשפחתית, הלא היא המערערת, הם של המערער.
3. המערערת מחזיקה בין השאר ב-50% בחברת בית סומ-אר בע"מ (להלן: "חב' בית סומ-אר"), כאשר ב-50% האחרים מחזיקה חברת שיפק (להלן: "חב' שיפק").
4. חברת הילן החזקות (להלן: "חב' הילן"), הוקמה בשנת 1993, כאשר גם בה כמו במערערת, מחזיק המערער בשיעור של 99% מהון המניות (האחוז הנוסף מוחזק על ידי בנו של המערער, מר לירון סגל), אך חברה זו אינה פעילה.
5. המערער החזיק בשנים הרלבנטיות לערעור, במלוא מניותיה של חברת NOF LLC (להלן: "חב' נוף") חברה זרה רשומה בארה"ב, אשר עוסקת בהחזקת מקרקעין בארה"ב.
6. בשנת 1995 רכשה המערערת, במכרז מרשות מקרקעי ישראל, מקרקעין באזור התעשייה בנתניה (להלן: "המגרש"), בעלות של כ- 21 מיליון ₪. המגרש נרכש במימון וליווי בנקאים בסך של כ- 13 מיליון ₪, אשר ניתנו על ידי הבנק הבינלאומי הראשון והלוואת בעלים בסך של כ- 8 מיליון ₪. בנוסף, רכשה המערערת במהלך השנים שני נכסי מקרקעין נוספים בנתניה ובאור עקיבא (להלן: "נכסי המקרקעין הנוספים" (ראה באור 2 לדוחות הכספיים - מש/5).
7. בשנת 2005 בוצע שערוך של שני נכסים אלו לצורך העמדתם על שווים הממשי בסך של 9,753,210 ₪ (ר' באור 8 לדוחות הכספיים מש/5).
8. בשנת 1996 הגיעה המערערת להסכמה עם "קבוצת אהרונסון", לפיה המגרש יועבר לחברה משותפת שהוקמה לצורך כך בשם בית סומ-אר בע"מ (להלן: "בית סומ-אר"). כאשר חב' ש.י.פ.ק מקבוצת אהרונסון תחזיק יחד עם המערערת, כל אחת ב- 50% מחב' בית סומ-אר.