פסק דין
העובדות
ההסכם הראשון
1.ביום 28.06.96, פרסמה מדינת ישראל, באמצעות משרד האוצר- החשב הכללי- נכסי הדיור הממשלתי, הנתבע מס' 1 (להלן:"נכסי דיור"), מכרז ובו הזמנה להציע הצעות לרכישת זכויות חכירה במבנה משרדים חד קומתי, בשטח של כ- 64 מ"ר, הניצב על קרקע בשטח של 1038 מ"ר, ברחוב מלכי ישראל בנתיבות, שידוע כגוש 39574 חלקה 77 (להלן:"המקרקעין"). המכרז יצא לדרך לאחר שנכסי דיור, באמצעות ענבל חברה לביטוח, קיבלה את הסכמת מנהל מקרקעי ישראל, הנתבע מס' 2 (להלן: "המנהל") למכירת המקרקעין [ראה מכתב המנהל לנכסי דיור - נספח א' לתצהיר זק"ש], בידיעה, כי המנהל הינו הבעלים של המקרקעין ועל כן, עליו יהא לחתום על חוזה חכירה עם הרוכש הפוטנציאלי.
2.התובעת, "נתיבות ברקת" היתה במועד המכרז חברה פרטית בהקמה (להלן: "התובעת") וה"ה יוסי עמר ז"ל וזאב זק"ש זכו במכרז כנאמנים עבורה (להלן:"היזמים").
3.על יסוד המכרז, נחתם הסכם בין נכסי דיור לבין היזמים, ביום 28.7.1996, לפיו רכשו האחרונים מנכסי דיור את הזכויות (חכירה) במקרקעין, בתמורה לסך של 402,000 ₪, כנגד התחייבותה לדאוג לכך, שייחתם חוזה חכירה מהוון, בינם לבין המנהל, בתום ששה חודשים מיום מסירת החזקה במקרקעין לידיהם ובכפוף למילוי התחייבויותיהם על פי ההסכם (להלן: "ההסכם המכר" או "ההסכם"), ראה המבוא להסכם המכר:
"והואיל והקונה מעוניין לרכוש מהמוכרת זכויות חכירה בנכס והמוכרת מוכנה למכור לקונה זכויות חכירה בנכס, ולגרום כי בין הקונה ובין מינהל מקרקעי ישראל (להלן:"המינהל") ייחתם חוזה חכירה מהוונת בתנאים המקובלים במינהל בעת חתימתו, הכל בהתאם להוראות הסכם זה וכשהנכס נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות לצד שלישי כלשהו;" [וכן ראה סעיף 7.1 להסכם].
כן, התחייבה נכסי דיור להעביר את זכויות החכירה במקרקעין לידי היזמים, כשהן נקיות מכל שעבוד (סעיף 2.1 להסכם).
4.היזמים הצהירו בגדר ההסכם, כי המקרקעין מוכרים להם היטב, וכי עליהם מוטלת האחריות "לברר את כל הפרטים והמידע ביחס לייעוד הנכס וביחס לפעולות הנדרשות לצורך שינוי הייעוד " [סעיפים 4.1, 4.2 להסכם].
באשר לייעוד המקרקעין, נכסי דיור הצהירה בהסכם, כי למיטב ידיעתה, המקרקעין מיועדים למבני ציבור, ומכל מקום, אין היא נושאת באחריות ו/או בחבות בנוגע לייעודם או שינוי ייעודם [שם].
5.ביסוד ההסכם עמד מיזם שביקשו היזמים להקים על המקרקעין, באמצעות התובעת, של מבנה רב קומות, המשלב מגורים ומסחר, שיכלול 90 דירות בגודל 101 מ"ר כל אחת ושטח של כ- 100 מ"ר המיועד למסחר – מיזם שקיבל את ברכתו של ראש מועצת נתיבות דאז, מר יחיאל זהר, אשר אישר במכתב למנהל, מיום 24.11.96, כי התוכנית עולה בקנה אחד עם תוכנית המועצה לקידום היישוב והמליץ לאשר ליזמים לרכוש "חלקות הסמוכות לחלקה שלהם ללא צורך במכרז, כמובן עפ"י הערכת שמאי כמקובל" [נספח ג' לתצהיר זק"ש].
6.המועד שקצבו הצדדים בהסכם המכר, לחתימה על הסכם חכירה בין התובעת למנהל, חלף ומאומה לא אירע. התובעת פנתה למנהל, באמצעות באי כוחה דאז ודרשה לקיים את ההסכם ולחתום על הסכם חכירה, אולם נתקלה בחומה בצורה. המנהל סירב לחתום עמה על הסכם החכירה.
7.במצב דברים זה, פנה מר אלדד כהן, מחב' ענבל, אשר עמד מאחורי פרסום המכרז מטעם המדינה, במכתב מיום 20.3.97 למנהלת מחוז המנהל בבאר שבע, הגב' יהודית מורג והתריע בפניה על השלכותיו האפשריות של סירוב המנהל לעמוד בהתחייבויות על פי הסכם המכר:
"4)המדינה התחייבה בהסכם המכר כי ייחתם חוזה חכירה תוך שישה חודשים מיום ההסכם בין הקונים לבין המינהל.
5) לצערי רק בפברואר 97 נזכר המינהל לבקש מפת מדידה למרות שמדובר בחלקה מוגדרת בטאבו.
6) מאז ועד היום לא המציא המינהל חוזה חכירה ע"ש הקונים כאשר אחת הטענות היא שמחצית מהחלקה יעודה מגורים??? ואילו מחצית אחרת יעודה ציבורי.
7)ברור הוא כי הת.ב.ע החדשה יחסית, עליה חתם המינהל נערכה בטעות באופן כזה שסיפחה רק מחצית מחלקה ולא את כולה או שלא היתה אמורה לכלול גם את המחצית.
8) למרות המעידה הזאת אפשר היה להמציא חוזה מכירה וזאת בפיתרון זמני.
9)אבהיר כי המדינה התחייבה לשלם את דמי ההיוון אולם עפ"י ערכי קרקע ליעוד ציבורי ולא למגורים.
10) לכן אבקשך להורות כי יומצא חוזה חכירה עפ"י יעוד ציבורי, לידי הקונים כאשר הם אלו שיבצעו עסקת שינוי יעוד וניצול לאחר מכן למגורים אם יבחרו בכך.