נזרי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ואח'

1. במוקד הבקשה שלפניי תכנית הר/2000א "שינוי לתכנית מתאר הר/253א" (2001), שחלה על אזורי המגורים שבשטח השיפוט של עיריית הרצליה (להלן: התכנית). בגדרה של תכנית זו נקבע, בין היתר, כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (היא המשיבה 1; להלן: הוועדה המקומית) רשאית לאשר לבעלי השטחים שבתחום התכנית תוספות אחוזי בנייה של: 6 אחוזים לשיפור התכנון; 5 אחוזים בגין התקנת מעלית; ושני אחוזים וחצי לכל קומה נוספת שתאושר (להלן: זכויות הבנייה). עוד נקבע כי אישור זכויות כאמור יהא מותנה בנקיטת הליך לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ובאישור הוועדה המקומית. המבקשים (ובעלי קרקעות אחרים בעיר הרצליה; להלן: בעלי הקרקעות) קנו קרקעות בעיר הרצליה לאחר אישור התכנית (להלן: הקרקעות), ובהמשך פנו לוועדה המקומית לצורך מימוש זכויות הבנייה. בהמשך לכך, דרשה הוועדה המקומית מבעלי הקרקעות לשלם היטל השבחה על אישור הזכויות האמורות, והאחרונים הגישו ערר על כך לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה תל אביב (להלן: ועדת הערר).

2. הערר שהוגש על ידי בעלי הקרקעות נדון במאוחד עם ערר שהוגש בנוגע לתכנית אחרת, מאחר שבשני המקרים עלתה שאלה דומה. בהחלטה מיום 15.11.2015 קבעה ועדת הערר כי על פי פסק הדין בעניין אליק רון (רע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (15.7.2014) (להלן: עניין אליק רון)), יש לראות בזכויות שנקבעו בתכנית משום זכויות שאינן ודאיות (שהדרך המוליכה לנתינתן אינה "גשר של ברזל"), שכן הן כפופות להליכים תכנוניים נוספים; וכי לפיכך לא ניתן לקבוע כי האירוע המשביח הבלעדי היה אישור התכנית. עם זאת, קבעה ועדת הערר כי לא ניתן להתעלם מכך שהכללת הזכויות המותנות בתכנית הביאה לעליית ערך הקרקע. נוכח האמור, באה ועדת הערר לכלל מסקנה כי במקרה כבענייננו, שבו נכללו זכויות מותנות בתכנית ואלו אושרו לאחר מכן על ידי הוועדה המקומית, קיימים שני "אירועי מס": השבחה ראשונה שבאה בעקבות הכללת הזכויות בתכנית, והשבחה שנייה בעקבות אישורן של הזכויות. בנתון לאמור, הורתה ועדת הערר על מינוי שמאי מייעץ על מנת שיישם את החלטתה האמורה בכל הנוגע לשומות הוועדה המקומית.

3. הן הוועדה המקומית, הן חלק מבעלי הקרקעות ערערו על ההחלטה. אשר לעניינה של הבקשה דנן, קיבל בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' השופטת מ' אגמון-גונן) ביום 29.10.2017 את ערעור הוועדה המקומית וקבע כי יישום הלכות בית המשפט בעניין אליק רון ובעניין גוזלן (בר"ם 2866/14 גוזלן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (7.12.2014) (להלן: עניין גוזלן)) – שדן בתכנית נושא הבקשה דנן – מוליך למסקנה שבענייננו אירע "אירוע מס" יחיד: אישור זכויות הבנייה על ידי הוועדה המקומית. בעניין זה הוטעם, בין היתר, כי עת אושרה התכנית מימושן של זכויות הבנייה, שהיה כפוף לשיקול דעת הוועדה המקומית, לא היה ודאי; וכי בנתון לכך הערכת ההשבחה מכוח הזכויות המותנות שנקבעו בתכנית מחייבת תחשיב ספקולטיבי הכולל רכיבים של דחייה וסיכון. על כך הוסף כי התכנית חלה על כל המרחב התכנוני של העיר הרצליה; וכי אימוץ מסקנת ועדת הערר עלול להוביל לכך שמי שהיה בעל מקרקעין בעת אישור התכנית ייאלץ לנהל הליך בגין היטל השבחה עת יבקש למכור את הקרקע. עוד נקבע, כי אין לראות בזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית משום השבחה, שכן גם לולא אושרה התכנית, רשאית הייתה הוועדה המקומית לאשר תוספת זכויות בנייה בכפוף להליך דומה לזה שהותנה בתכנית. על כך הוסף, כי מדיניותה של הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה אך במועד מימוש הזכויות הייתה ידועה למי שקנה את הקרקע, כך ששווי השוק שלה שיקף עובדה זו.

4. מכאן הבקשה שלפניי. המבקשים טוענים, בין היתר, כי מימוש זכויות הבנייה, שהיו קבועות בתכנית, אינו הליך של "הקלה" ולכן לא יכול להיות אירוע המחייב בהיטל השבחה; כי בניגוד לקביעת בית המשפט המחוזי, אישור התכנית השביח את הקרקעות עוד טרם נמכרו למבקשים; וכי יש לתת משקל לעובדה שמוכרי הקרקעות נהנו מעליית ערכן ולא שילמו על כך היטל השבחה. לעמדת המבקשים, יישום פסיקת בית המשפט בעניין אליק רון ובעניין גוזלן על נסיבות המקרה דנא צריכה להוביל למסקנה שהאירוע המשביח היה אישור התכנית, ולכל הפחות לכך שיש לחשב את ההשבחה לפי מועד אישור התכנית. לחלופין, נטען כי יש לראות באישור התכנית אירוע משביח אחד ובמימוש זכויות הבנייה משום אירוע משביח שני.

5. התבקשה תשובת המשיבים. הוועדה המקומית טוענת, בעיקרם של דברים, כי עניינה של הבקשה הוא ביישום ההלכה שנקבעה בעניין גוזלן על ענייננו, ומשכך היא אינה מצדיקה ליתן רשות לערער. אף לגופם של דברים, סבורה הוועדה המקומית כי מאחר שבתכנית הוקנו זכויות שאינן ודאיות, האירוע המשביח בענייננו הוא מועד אישור זכויות הבנייה בלבד, שיש לראות בו משום אירוע מס של "הקלה". בעניין זה מטעימה הוועדה המקומית כי בעניין גוזלן נדונה התכנית נושא הבקשה שלפניי, ונקבע כי האירוע המשביח הוא מועד אישור זכויות הבנייה. הוועדה המקומית מוסיפה כי הכללת זכויות הבנייה בתכנית לא שינתה את המצב התכנוני ששרר לפני אישור התכנית, שכן עמדה למבקשים האפשרות לבקש מהוועדה המקומית אישור תוספת זכויות בנייה דומות עוד טרם אישור התכנית. משכך, סבורה הוועדה המקומית כי אישור התכנית לא הוביל להשבחה שבגינה יש להטיל היטל.

6. בתגובת המבקשים לתשובה ציינו הם, בין היתר, כי לא ניתן לייחס את מלוא ההשבחה למועד אישור זכויות הבנייה. אשר ליישום עניין גוזלן על ענייננו, נטען כי קביעת בית המשפט בנוגע לתכנית הייתה בבחינת אמרת אגב וכי באותו עניין לא הובאו לפני בית המשפט מלוא הנתונים והטענות הרלוונטיות לגבי התכנית. בנוסף, מפנים המבקשים לפסק הדין בעניין אקרו (בר"ם 2090/16 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' אקרו בע"מ (15.3.2018) (להלן: עניין אקרו)), שניתן לאחר הגשת הבקשה שלפניי. לעמדת המבקשים, בעניין אקרו נקבע כי ניתן להטיל היטל השבחה בגין פוטנציאל תכנוני שנקבע בתכנית. בשל כך, סבורים המבקשים שאף בענייננו היה מקום לראות באישור הזכויות המותנות במסגרת התכנית משום אירוע משביח.

7. לאחר שעיינתי בבקשה, בתשובה, בתגובה ובצרופותיהן, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. כידוע, רשות לערער על פסק דין של בית המשפט לעניינים מינהליים במסגרת ערעור על החלטת ועדת הערר בעניין היטל השבחה תינתן במשורה, כאשר מתעוררת שאלה רחבה החורגת מעניינם של הצדדים (בר"ם 4228/17 הנדלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, פסקה 5 (10.8.2017); בר"ם 1259/15 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב נ' מגדלי בארי שלמה המלך בע"מ, פסקה 9 (9.11.2015); בר"ם 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אנג'ל, פסקאות 9-8 (1.5.2012)). טענות המבקשים ביחס להשבחה שנוצרה בעקבות התכנית ואישור זכויות הבנייה נוגעות, למעשה, ליישום פרטני של הלכות בית המשפט בעניין אליק רון ובעניין גוזלן בדבר המועד הקובע להגדרת "אירוע המס". נוכח האמור, ומשבית המשפט לעניינים מינהליים הכריע בשאלת מועד אירוע המס בהתאם לעניין גוזלן (שבגדרו נדונה התכנית נושא הבקשה), הבקשה אינה מגלה עילה למתן רשות לערער לפנינו על פי אמת המידה האמורה (בר"ם 5109/17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' בקשי, פסקה 8 (14.1.2018)). זאת, אף אם אניח – לצורך הדיון בלבד – כי היה מקום להגיע למסקנה שונה מזו שאליה הגיע בית המשפט לעניינים מינהליים.

           הבקשה נדחית אפוא. בנסיבות העניין לא ייעשה צו להוצאות.

           ניתנה היום, ‏כ"ד באב התשע"ח (‏5.8.2018).