נדחתה עתירה כנגד הוראות המעבר ביחס לחיקוקים המסדירים את הסמכת שמאי מקרקעין

1.             לפנינו עתירה למתן צו על תנאי, המכוונת כנגד הוראות המעבר הנוגעות לשינויי חיקוקים מסוימים המסדירים את אופן הסמכתם של שמאי מקרקעין, ולחילופין להארכת תוקפן של הוראות מעבר אלה.

           להלן יפורטו בתמציתיות הנתונים הנדרשים להכרעה בעתירה.

התשתית הנורמטיבית

2.             חוק שמאי מקרקעין, תשכ"ב-1962 (להלן: חוק שמאי מקרקעין הישן), קבע כי המבקש לעסוק בשמאות מקרקעין נדרש לעמוד בבחינות הסמכה למקצוע, טרם שיוכל להרשם בפנקס שמאי המקרקעין (רישום שהוא בבחינת חובה לצורך עיסוק במקצוע שמאות המקרקעין בישראל). בחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001 (להלן: חוק שמאי מקרקעין, או חוק שמאי מקרקעין החדש) נקבע, בסעיף 7(א)(1) שבו, תנאי סף נוסף, והוא דרישה לכך שהמבקש להרשם כשמאי מקרקעין יהיה בעל תואר אקדמי מוכר. נוכח העובדה שהדרישה לזכאות לתואר אקדמי - לא היתה קיימת בחוק שמאי מקרקעין הישן, נחקקו הוראות מעבר, ואלו פורטו בסעיף 45 לחוק שמאי מקרקעין החדש. מהאמור בסעיף 45(א)(1) לחוק שמאי מקרקעין החדש עולה כי הדרישה לתואר אקדמי תכנס לתוקפה רק בינואר 2009, בחלוף שבע שנים מיום כניסתו לתוקף של חוק שמאי מקרקעין החדש. החל ממועד זה, קיימים איפוא שני תנאי סף מצטברים לצורך רישום בפנקס שמאי המקרקעין:

האחד, עמידה בכל בחינות ההסמכה והשני, זכאות לתואר אקדמי מוכר.

3.             ביני לביני, בשנת 2006 הותקנו תקנות שמאי מקרקעין (בחינות), התשס"ו-2006 (להלן: תקנות הבחינות), מכח חוק שמאי מקרקעין החדש, אשר קבעו מתווה בחינות חדש לצורך הסמכה כשמאי מקרקעין בישראל, לעומת הבחינות שנערכו עד אז (ואשר פורטו בכללי שמאי מקרקעין (תכנית בחינות), התשכ"ג-1963 (להלן: כללי הבחינות הישנים)). לענייננו חשובה תקנה 13(3) לתקנות הבחינות, הקובעת כי מי שעבר את הבחינות במתכונתן עובר להתקנת תקנות הבחינות, יוכל להרשם בפנקס שמאי המקרקעין, ויהיה פטור מלהבחן בבחינות החדשות, ובלבד שיעשה כן עד לחודש ספטמבר 2011. מכאן שמועמד, אשר לא נרשם בפנקס שמאי המקרקעין עד לחודש ספטמבר 2011, נדרש איפוא לעבור בהצלחה את בחינות ההסמכה למקצוע שמאות המקרקעין, על פי מתכונתן החדשה, כפי שזו קבועה בתקנות הבחינות, והעובדה שעבר את הבחינות במתכונתן הישנה - לא תועיל לו.

תמצית הנתונים ביחס לעותר

4.             העותר למד שמאות מקרקעין במהלך שנת 2001, והחל להבחן בבחינות הסופיות לצורך ההסמכה כשמאי החל משנת 2003. את הבחינה האחרונה, מתוך מכלול הבחינות הנדרשות לצורך הסמכה כשמאי, עבר העותר בהצלחה רק בחודש אוגוסט 2010 (כאשר למעט הבחינה האחרונה, כל הבחינות שאותן עבר העותר נערכו על פי המתכונת הישנה). עם זאת, במועד זה, שבו עמד העותר בתנאי הסף הראשון (מעבר של כל בחינות ההסמכה) - הוא עדיין לא עמד בתנאי הסף השני (זכאות לתואר אקדמי), תנאי אשר נכנס כאמור לתוקפו בינואר 2009.

           בהתאם, ולאחר התכתבויות שונות עם מזכיר מועצת שמאי המקרקעין, הודע לבסוף לעותר, בתאריך 07.02.2011, כי הוחלט שלא להיענות לבקשתו לרשום אותו בפנקס שמאי המקרקעין, חרף העובדה שעבר את בחינות ההסמכה, וזאת משום שאין הוא מחזיק בתואר אקדמי מוכר. 

           כנגד סירוב זה הוגשה העתירה ובגדרה - בתגובתו מתאריך 25.12.2012 - טען העותר, בין השאר, כי החל מתאריך 16.10.2012 הוא זכאי לתואר אקדמי מטעם אוניברסיטת חיפה. דא עקא, שבכך איחר לכאורה העותר את המועד האחרון לרישום בפנקס שמאי המקרקעין, זאת מאחר שמרבית הבחינות שאותן עבר נערכו על פי המתכונת הקבועה בכללי הבחינות הישנים, ולפיכך היה עליו להרשם בפנקס עד לחודש ספטמבר 2011. במילים אחרות, כאשר עמד העותר בתנאי הסף השני (16.10.12) - הוא כבר לא עמד בתנאי הסף הראשון, נוכח ביטול תוקפם של כללי הבחינות הישנים. העותר נדרש איפוא כיום לעבור את מרבית בחינות ההסמכה מחדש, וזאת כדי לעמוד בתנאי הרישום המשולבים בפנקס שמאי המקרקעין.

           במכלול זה עוסקת העתירה שבפנינו, שמסגרתה תוקף העותר את סבירותן של הוראות המעבר שבחוק שמאי מקרקעין ובתקנות הבחינות, ואת הסירוב שקיבל.

טענות הצדדים

5.             העותר טוען באמצעות בא-כחו המלומד, שהעלה כל טענה אפשרית בעבור מרשו - כי אין הבדל של ממש בין הבחינות החדשות לבין הבחינות הישנות, והשינויים במתכונת ובתוכן הבחינות הם מזעריים. לפיכך, כך לשיטת העותר, אין זה מידתי לדרוש ממנו, כמי שעבר בהצלחה את הבחינות במתכונת הקבועה בכללי הבחינות הישנים, לעבור פעם נוספת את הבחינות, הפעם במתכונת הקבועה בתקנות הבחינות. עוד טוען העותר כי שינוי מתווה בחינות ההסמכה, ככל שהוא חל על מי שהחלו את לימודי השמאות עובר לשינוי, מהווה פגיעה בחופש העיסוק של אותם שמאים-בכח. נוכח פגיעה זו, הפרשנות הראויה של תקנות הבחינות, לשיטתו של העותר, הינה כי הן לא תחולנה על מי שמבקש להרשם כשמאי, אשר החל את לימודיו לפני כניסתן לתוקף של תקנות הבחינות, ובהתאם - כי כללי הבחינות הישנים ימשיכו לחול על כל מועמד שכזה.

           לחילופין, העותר סבור כי אין הצדקה לפער שבין כניסתה לתוקף של הדרישה לזכאות לתואר אקדמי (אשר תחילתה בינואר 2009), לבין כניסתה לתוקף של הוראת המעבר הקבועה בתקנות הבחינות (שתחילתה בחודש ספטמבר 2011, שהוא המועד שבו התבטל תוקפן של הבחינות במתכונתן הישנה). הנה כי כן, לשיטת העותר היה מקום ליצור הרמוניה, כלשונו, בין שני החיקוקים, ולקבוע שדרישת הסף הסטטוטורית בדבר זכאות לתואר אקדמי תכנס לתוקפה בד בבד עם כניסתה לתוקף של הוראת המעבר שבתקנות הבחינות, דהיינו רק בחודש ספטמבר 2011.

6.             המשיבים מצידם טוענים כי יש לדחות את העתירה מהטעם שסבירותן של תקנות הבחינות כבר נבחנה בבית משפט זה, ואושרה בפסק הדין ב-עע"ם 5948/10 לוי נ' מועצת שמאי המקרקעין (16.06.2011) (להלן: עניין לוי). לשיטת המשיבים, הטענות המועלות כאן על ידי העותר דומות למדי לטענות שהועלו בעניין לוי, ומשבית משפט זה הכריע כבר בטענות אלה - אין מקום לשוב ולהדרש להן.

           העותר התבקש להתייחס לטענה אחרונה זו ובתשובתו טען העותר שאין בפסק הדין בעניין לוי כדי להצדיק את דחיית עתירתו. לשיטתו של העותר, האמירות שבעניין לוי ביחס לסבירותן של תקנות הבחינות היו בבחינת אמרות אגב, ועל כן הן אינן בגדר הלכה מחייבת.  כן סבור העותר כי העתירה בעניין לוי כוונה רק כנגד מועצת שמאי המקרקעין, בעוד עתירתו שלו מכוונת גם כנגד שר המשפטים, אשר רק לו סמכות להתקין תקנות באשר לאופן ביצועו של חוק שמאי מקרקעין.

דיון והכרעה

7.             לאחר עיון בעתירה, בתגובה המקדמית מטעם המשיבים, ובתשובת העותר לתגובה המקדמית, וכן בחומר שצורף להן, הגענו לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות על הסף בשל חוסר עילה. להלן יפורטו הנימוקים לקביעתנו זו.

8.             אכן, כפי שציינו המשיבים בתגובתם, בית משפט זה כבר נדרש בעניין לוי לשאלת סבירותו של המכלול הנורמטיבי אותו תוקף העותר. בפסק דין זה נקבע, בין היתר, כדלקמן: