נג'ר ואח' נ' רום-רימון נכסים ובניין בע"מ

התובעים רכשו דירות בבניין אותו בנתה הנתבעת. הדירות נמסרו להם באיחור של למעלה משנתיים ממועד המסירה שנקבע בהסכמי המכר. במסגרת ההליך הנוכחי, תובעים התובעים פיצוי בגין האיחור במסירה לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 ("חוק המכר (דירות)" או "החוק"). הנתבעת טוענת, כי התובעים אינם זכאים לפיצוי בשל כך שהאיחור נבע מנסיבות שאינן בשליטתה, אשר לפי הסכמי המכר והחוק מקנות לה פטור מתשלום פיצוי. בנוסף, טוענת הנתבעת כי מועדי המסירה של חלק מהדירות נדחו בהסכמה, כי הדירות נמסרו במועדים מוקדמים מאלו שהתובעים טוענים להם, וכי עומדות לה טענות קיזוז בשל הפרת הסכמי המכר על ידי התובעים.

הפרויקט

1.הנתבעת היא חברה העוסקת ביזמות נדל"ן, והיא נמצאת בשליטתו ובניהולו של מר אמיר רום ("אמיר"). אחד הפרויקטים שיזמה הנתבעת הוא הקמת בניין מגורים (למעשה, שני בניינים מחוברים) ברחוב פרוג 6 בחולון ("הבניין"), הכולל 7 קומות ו-42 דירות. הנתבעת התקשרה עם קבלן שלד בשם רמי בקר ("קבלן השלד"), בהסכם פאושלי להקמת שלד הבניין מתחילתו ועד סופו. בהסכם נקבע, כי הקבלן הוא "בר רשות" במקרקעין, ואין בכניסתו למקרקעין כדי להקנות לו כל זכות בהם, לרבות לא זכות עיכבון. עוד נקבע בהסכם, כי קבלן השלד מתחייב לכלול בהתקשרויותיו עם קבלני משנה תניות לפיהן לא יהיו לקבלני המשנה טענות כלשהן כלפי הנתבעת.

2.קבלן השלד התקשר בהסכם עם חברת מיקי וניסים מנופים בע"מ ("חברת המנופים") להצבת עגורן באתר הבנייה החל מיום 1.4.2014, וזאת כנגד דמי שכירות בסך 11,000 ש"ח לחודש. עוד הוסכם, כי תמורת הובלת והרכבת העגורן ישלם קבלן השלד סך של 30,000 ש"ח, וסכום זהה ישולם תמורת פירוק העגורן והובלתו מהאתר. עוד קובע ההסכם, כי ככל שקבלן השלד לא ישלם את התחייבויותיו, תהיה רשאית חברת המנופים להימנע מפירוק העגורן עד לתשלום מלוא החוב, ובכל אותה תקופה יחויב קבלן השלד בתשלום דמי שכירות חודשיים גם אם לא יעשה שימוש בעגורן. יצוין, כי הנתבעת לא התייחסה במסגרת ההליך לפרטי ההסכם בינה לבין קבלן השלד או בין קבלן השלד לחברת המנופים ולא הגישה את ההסכמים כראיות, והפרטים הנזכרים לקוחים מפסק הדין שניתן בתביעה שהגישה הנתבעת נגד קבלן השלד, שתפורט להלן.

3.בשלב מסוים, כנראה בינואר 2015, הפסיק קבלן השלד את העבודה באתר, ולא שילם לחברת המנופים. ביום 26.1.2015 שלחה הנתבעת, באמצעות באת כוחה דאז, מכתב לחברת המנופים בו דרשה את פינוי העגורן מאתר הבנייה, וציינה כי "אי פירוק המנוף על ידי חברתכם, מעכב את עבודת מרשתי בבניין" (ת/17). חברת המנופים התנגדה לדרישה וטענה כי עומדת לה זכות עיכבון במקרקעין עד אשר ישולמו לה חובותיו של קבלן השלד. בהקשר זה טענה חברת המנופים כי אמיר התחייב באופן אישי, בשם הנתבעת, לשלם לה את דמי השכירות עבור העגורן. ביום 28.6.2015 הגישה הנתבעת לבית משפט השלום בראשון לציון תביעה נגד חברת המנופים לפינוי העגורן מאתר הבנייה (ת"א 59469-06-15; להלן – "תביעת הפינוי"). בשלב מסוים, הגישה הנתבעת גם בקשה לסעד זמני שיורה על פינוי העגורן, אולם בדיון שהתקיים ביום 22.7.2015 הסכימה למשוך את הבקשה.

4.ביום 10.10.2016 ניתן פסק הדין בתביעת הפינוי (כב' השופטת כרמית בן אליעזר). בית המשפט אימץ את גרסת העד מטעם חברת המנופים, לפיה אמיר התחייב (בשם הנתבעת) לשאת בתשלומים עבור העגורן. על יסוד ממצא עובדתי זה, דן בית המשפט בשאלה האם עומדת לחברת המנופים זכות עיכבון, והגיע למסקנה חיובית. בית המשפט קבע, כי ההתקשרות בין חברת המנופים לבין הנתבעת נחשבת לחוזה קבלנות, ולפיכך עומדת לחברת המנופים זכות עיכבון לפי סעיף 5 לחוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974. משכך, נדחתה תביעת הפינוי.

5.על פסק דין זה הגישה הנתבעת ערעור לבית המשפט המחוזי (ע"א 65047-11-16). ביום 13.2.2017 התקיים דיון בערעור (לפני כב' השופטים עופר גרוסקופף, שמואל בורנשטין ואיריס רבינוביץ ברון), בסיומו נרשם מפי הצדדים כך:

"בהמלצת בית המשפט הגענו להסכמות הבאות:

לסיום המחלוקות בין הצדדים, וכל התביעות ההדדיות ביניהם, המערערת תשלם סכום של 100,000 ש"ח בתוספת מע"מ כנגד חשבוניות מס כדין, בשני תשלומים, תשלום ראשון בשיק בנקאי או בהעברה בנקאית שתבוצע יומיים לפני המועד לפירוק העגורן. התשלום השני בתוך 30 ימים ממועד פירוק העגורן בפועל. מר אמיר רום ערב אישית לביצוע התשלומים האמורים.

המשיבה תפנה את העגורן מהמקרקעין בתוך 14 יום מהיום.

ככל שיתברר כי קיימת מניעה הנובעת מצדדים שלישיים לבצע את הפינוי בתוך 14 יום, כגון עיכוב בקבלת אישורים מעיריית חולון ומשטרת ישראל, תוגש בקשה מבעוד מועד לבית המשפט להאריך את מועד פינוי העגורן.

הצדדים מוותרים בזאת הדדית על כל תביעה ו/או טענה שיש להם זה כנגד זה ובכלל זה תביעות עתידיות והודעות צד ג' בקשר לאירועים נשוא הערעור".

בית המשפט נתן תוקף של פסק דין להסכמות הצדדים, וקבע כי "הערעור מתקבל, ומבוטל פסק הדין של בית משפט קמא".

בהתאם להסכמות, ולאחר שתי ארכות, פונה העגורן מאתר הבנייה ביום 19.3.2017.

6.לטענת הנתבעת, כל עוד היה העגורן מוצב באתר לא היה באפשרותה לבצע עבודות רבות, ורק עם פינוי העגורן ניתן היה להמשיך בבנייה בקצב הנדרש. באפריל 2017 היא הגישה בקשה לטופס 4 ולטופס 5 (נ/3). אחד האישורים הנדרשים לצורך קבלת טופס 4 הוא של רשות הכבאות וההצלה ("רשות הכבאות"). לטענת הנתבעת, רשות הכבאות העלתה עשרות דרישות חדשות, שלא הופיעו בתוכנית הבטיחות שאושרה על ידה שלוש פעמים קודם לכן. דרישות אלו, וכן העובדה שרשות הכבאות הייתה בעיצומים במשך מספר חודשים, גרמו לעיכובים נוספים בביצוע העבודה. במאי 2018 התקבל טופס 4 וביום 1.7.2018 ניתן אישור לאכלוס הבניין. זמן קצר לאחר מכן נמסרו הדירות לרוכשים.

המקרים נושא התביעה

7.התובעים הם שלושה רוכשים של דירות בבניין (בתביעה נכלל מלכתחילה זוג נוסף שרכש דירה, אך התפשר עם הנתבעת במהלך ניהול ההליך). מועד המסירה החוזי בכל הסכמי המכר הוא 21.7.2016, אולם לטענת הנתבעת חלו שינויים במועד זה. נתייחס תחילה לתניות הרלוונטיות המשותפות לכל הסכמי המכר, ולאחר מכן נפרט את העובדות הקונקרטיות הרלוונטיות לגבי כל אחד מהתובעים.

8. הסכמי המכר בנויים מהסכם, נספח שינויים ונספח מועדים ותשלומים ("נספח התשלומים"). במסגרת ההסכם נקבע, כי התחייבות הנתבעת למועד מסירת הדירה כפופה לעמידת הרוכש בכל התחייבויותיו, לרבות התשלומים החלים עליו והשבת בטוחות שקיבל מהמוכר (סעיף 10.3 להסכם). לגבי אופן המסירה הוסכם, כי תישלח לקונה הודעה בכתב בה יצוין מועד המסירה, אשר יהיה לפחות 14 ימים ממועד משלוח ההודעה (סעיף 10.8 להסכם). עוד נקבע בהסכם, תחת הכותרת "שינוי במועד המסירה הצפוי", כך (סעיפים 10.15-10.14 להסכם):

"10.14ידוע לקונה כי מועד המסירה נקבע על ידי המוכר בהתחשב במועדים הצפויים לסיום הבנייה. מועד המסירה יהיה ניתן לדחייה ע"י המוכר לתקופה נוספת בשל עיכובים הנעוצים בכוח עליון ו/או פגעי טבע ו/או איסור או הגבלה על בנייה ע"י רשות מוסמכת ו/או הקפאת בנייה על פי דין ו/או שביתה כללית או חלקית ו/או השבתה כללית או חלקית ו/או מחסור ארצי בחומרי בנייה ו/או מחסור ארצי בפועלי בנייה מקצועיים ו/או בשירותי ציוד ו/או מסיבה אחרת כלשהי שאינה תלויה במוכר ו/או אשר למוכר אין שליטה עליה. במקרה של עיכוב כנ"ל, ידחה מועד מסירת הדירה לתקופה שבה לא התנהלה העבודה כסדרה או לא נעשו דברים כסדרם מהסיבות הנ"ל, וכן לתקופה נוספת שהיא תוצאה הכרחית מהעיכוב הנ"ל. המוכר לא יחשב במקרה כזה כמפר את התחייבויותיו כלפי הקונה על פי הסכם זה.