מתווך שסייע לצדדים לערוך זיכרון דברים אינו זכאי לדמי תיווך

1.         על פי כתב התביעה, שהוגש ביום 25.9.07, ביום 30.5.07 נחתם בין התובע, שהוא מתווך מקרקעין, לבין הנתבע הסכם להזמנת שירותי תווך (להלן - ההסכם).

            הנתבע התחייב בהסכם לשלם לתובע דמי תיווך בסכום של 8,000 ש"ח כולל מע"מ בקשר למכירת דירתו ברחוב האודם 22 בגילה, ירושלים (להלן - הדירה), מיד לאחר שיושג הסכם מחייב בינו לבין הקונים שהובאו על ידי התובע.

2.         לטענת התובע, באותו יום, 30.5.07, נחתם זכרון דברים לגבי הדירה בין הנתבע לבין משפחת איינגהורן (להלן - הקונים).

התובע טוען כי זכרון הדברים נחתם תודות לשירות התיווך שהעניק. זכרון הדברים נחתם בין הצדדים במשרדו של התובע ובנוכחותו, ועל פי סעיף 9 לכתב התביעה, במעמד החתימה המציא הנתבע לתובע את הסכם הרכישה הקודם של הדירה ואת יתרת המשכנתא בבנק הרובצת על הדירה, מתוך כוונה ומטרה לקדם את עסקת המכירה.

3.         בסעיפים 10-12 לכתב התביעה טוען התובע כי למחרת, ביום 31.5.07, התקשר התובע לנתבע ודיווח לו שהקונים קיבלו אישור מבנק למשכנתאות וניתן לפעול לחתימה על חוזה מכר. ביום 3.6.07 הגיע הנתבע למשרדו של התובע במטרה לחתום על חוזה המכר, אך הפגישה נדחתה ליום המחרת לצורך השלמת המסמכים על ידי עו"ד גל רפאל שהיה אמור לייצג את הנתבע בעסקה. הקונים אישרו ביום 5.6.07 כי קיבלו את מסמכי הבנק, וכי מבחינתם זכרון הדברים עומד בתוקף והם מעוניינים בהשלמת העסקה.

            על אף זאת, טוען התובע, כי הנתבע חזר בו באופן בוטה וחד צדדי מזכרון הדברים וסירב לבצע את העסקה בפועל.

4.         לטענת התובע, הוא זכאי לדמי תיווך ללא קשר למישור היחסים החוזיים שבין הצדדים עצמם ולחזרת הנתבע מהעסקה. לטענתו, זכרון הדברים מהווה הסכם מחייב לכל דבר וענין, והוא מקנה לתובע זכות לדמי התיווך.

5.         לטענת הנתבע בכתב ההגנה, שהוגש על ידו מבלי שהיה מיוצג על ידי עורך דין, ביום 3.6.07, כאשר הגיע למשרדו של התובע במטרה לחתום על הסכם המכר, התברר שהדירה לא רשומה על שמו בחברה המשכנת ולא ניתן לחתום על החוזה. לטענתו, הוא פנה אל עו"ד שלמה ששון אשר הודיע לו שלא יוכל בשום פנים ואופן לערוך את החוזה, וכל נושא זכרון הדברים בטל ומבוטל. כתוצאה מכך, הפסיק הנתבע את כל תהליך מכירת הדירה לקונים והחל בתהליך העברת הדירה על שמו.

6.         השאלה שעומדת בפנינו במקרה דנן - האם בנסיבות שפורטו לעיל, זכאי התובע לדמי התיווך.

7.         ראשית יצויין, כי הואיל ובעת החתימה על ההסכם שבין התובע לבין הנתבע וכן על זכרון הדברים כבר היה בתוקף חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 (להלן  - חוק המתווכים) - הרי שהוראותיו הן המחייבות לעניננו, הן לחיוב והן לשלילה. (ראה בענין זה, ע"א (מחוזי ת"א) 3252/05 טרכטנברג נגד אפריקה ישראל מגורים בע"מ, שניתן על ידי כבוד השופט שנלר ביום 28.5.08 ופורסם בהוצאת "נבו").

8.         בסעיף 1 לחוק המתווכים מוגדר "תיווך במקרקעין" כ "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין".

            אין מחלוקת כי התובע ביצע במקרה דנן "תיווך מקרקעין" כהגדרתו בחוק.

9.         על פי סעיף 14(א) לחוק המתווכים, הזכאות לדמי תיווך מאת לקוח מותנית בקיומם של כל התנאים הבאים באופן מצטבר:

(א)                (א)                המתווך הוא בעל רשיון כחוק;

(ב)                (ב)                הוא מילא אחר הוראות סעיף 9 לחוק, שעניינו חתימת הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין;

(ג)                  (ג)                  הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים בהסכם מחייב.

אין מחלוקת שבענייננו התקיימו התנאים המפורטים בסעיף 14(א)(1) ו-(2) לחוק המתווכים וכי התובע היה הגורם היעיל להפגשת הצדדים, והשאלה שנשאלת הינה - האם זכרון הדברים שנחתם המקרה דנן היה "הסכם מחייב" כאמור בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים.

10.        בסעיף 5 לסיכומיו טוען הנתבע, כי עובר לחתימה על זכרון הדברים סיכמו ביניהם הצדדים לעסקה כי זכרון הדברים יקבל תוקף אך ורק בהתקיים שני תנאים מצטברים עליהם סוכם מראש - בדיקת נושא הבעלות על דירת הנתבע דהיינו, שהיא אכן רשומה על שמו, וזכאות הקונים למשכנתא.

הנתבע טוען כי מדובר בזכרון דברים על תנאי והראיה לכך, שכאשר התברר כי התנאים לא מתקיימים - לא יצא זכרון הדברים אל הפועל, העסקה לא הבשילה, ולכן לא מדובר בהתקשרות הצדדים בהסכם מחייב כאמור בסעיף 14 (א) (3) לחוק המתווכים.