מתווך אינו זכאי לדמי תיווך בגין פעולת תיווך שביצע אחר מטעמו שאינו בעל רשיון תיווך

1.         זוהי תביעה לתשלום דמי תיווך בסכום של 67,702 ש"ח.

2.         התובע הינו מתווך מקרקעין, בעל רשיון לעיסוק בתיווך מקרקעין, אשר מפעיל משרד תיווך בשם "משכנות המלך דוד".

3.         הנתבע הינו הבעלים של נכס מקרקעין הנמצא בשכונת מלחה בירושלים. במשך תקופה מסויימת השכיר הנתבע את הנכס לשוכרים אשר הפעילו במקום בית אבות. ביום 13.6.99, בסמוך לתום תקופת השכירות, פרסם הנתבע מודעה בעיתון בה הודיע, כי הנכס עומד להשכרה.

4.         בתביעה אותה הגיש בתיק זה טוען התובע, כי בינו לבין הנתבע נכרת ביום 4.10.99 הסכם תיווך, הנושא את הכותרת, "הזמנת שירותי תיווך מקרקעין בהתאם ל-"חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996", וכי בעקבות פעולות תיווך שביצע, בעצמו, השכיר הנתבע את הנכס לחברה לתועלת הציבור בשם "אור שלום כפר ילדים ונוער בע"מ". לטענת התובע, הנתבע מסרב לשלם לו את דמי התיווך עליהם הוסכם, חרף פעולות התיווך שביצע, ולפיכך הוא עותר לכך, שבית המשפט יחייב את הנתבע לשלם לו את המגיע לו.

5.         הנתבע דוחה בתוקף את טענות התובע וטוען, כי מעולם, עד לישיבת קדם המשפט הראשונה שהתקיימה בתיק זה, הוא לא פגש בתובע. הנתבע מאשר כי ביום 4.10.99 הוא חתם על טופס הזמנת שירותי תיווך של משרד התיווך "משכנות המלך דוד". ואולם, לטענתו, מי שהחתים אותו על טופס זה, ומי שביצע את פעולת התיווך שהביאה להשכרת הנכס לחברת "אור שלום", לא היה התובע, אלא אדם בשם אייל אלבוים. הנתבע אינו חולק על כך, שמר אלבוים היה הגורם היעיל שהביא להשכרת הנכס. עם זאת הוא טוען, כי חרף עובדה זו, אין מר אלבוים ואין התובע זכאים לדמי תיווך. הטעם לכך הוא, שאין חולק על כך, שמר אלבוים אינו בעל רשיון לתיווך במקרקעין.

6.         לצורך ביסוס טענתו, מפנה הנתבע למספר הוראות המצויות בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996:

סעיף 2(א) לחוק, קובע, כי "לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון..."

סעיף 13 לחוק קובע, כי "אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק הוא בעל רשיון לפי חוק זה; סעיף זה לא יחול לגבי העסקת אדם בתפקיד מינהלתי."

סעיף 14 לחוק קובע, כי אחד התנאים לזכאות לקבל דמי תיווך הוא, שהאדם אשר ביצע את פעולת התיווך "...היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך..."

7.         מיהו מר אלבוים? ובכן, התובע בחר שלא לזמן אותו לעדות. מטעם זה נמנע מאיתנו להתוודע אליו ולשמוע את דברו לגבי שאלות עובדתיות השנויות במחלוקת בין הצדדים, כפי שיפורט להלן. מתעודת עובד ציבור שנחתמה על ידי רשמת המתווכים, הגב' אסתר מויאל, והוגשה כראיה מטעמו של הנתבע, עולה העובדה, לגביה אין מחלוקת, כי למר אלבוים אין, ולא היה, רשיון לתיווך במקרקעין. במהלך עדותו הסביר התובע, כי מר אלבוים למד איתו בקורס למתווכי מקרקעין, אך לא השלים את המסלול. בתשובה לשאלה שנשאל מסר  התובע, כי מר אלבוים היה האחראי, מטעם משרדו, על ביצוע עבודות שיפוצים בדירות של משרדים ממשלתיים אותן מתחזק המשרד, כאשר לטענתו, חלקו של מר אלבוים בפרשה שבפנינו היה מינהלתי גרידא.

 8.        המחלוקת העיקרית הקיימת בין הצדדים, היא מחלוקת בשאלות של עובדה. התובע טוען, כי הסכם התיווך נכרת בינו לבין הנתבע, וכי הוא עצמו, הוא ולא אחר, היה האדם שביצע את פעולת התיווך אשר הביאה להשכרת הנכס. מטעם זה הוא טוען, כי יש לחייב את הנתבע לשלם לו את דמי התיווך אותם הוא תובע בתביעה המונחת בפניי, שכן אין חולק על כך, שלתובע יש רשיון לעסוק בתיווך מקרקעין. התובע מאשר, כי למר אלבוים היה תפקיד בפרשה שבפנינו. ואולם, כאמור, לטענת התובע, מדובר היה בתפקיד מינהלתי גרידא, שאין בו שום היבט מהותי. מנגד טוען הנתבע, כאמור, שהאדם האחד והיחיד עימו היה לו קשר, הינו מר אלבוים. לדבריו, הוא ומר אלבוים חתמו ביום 4.10.99 על הסכם התיווך, בעת שמר אלבוים הגיע לנכס עם נציגת חברת "אור שלום", הגב' פיינברג, על מנת להציג בפניה את הנכס. כבר ציינתי את העובדה, שלטענת הנתבע, הפעם הראשונה בה ראה את התובע הייתה בישיבת קדם המשפט הראשונה שהתקיימה בתיק זה.

9.         בטרם אכריע במחלוקת העובדתית הקיימת בין הצדדים, יש להבהיר, כי חזית המחלוקת בה יש להכריע, היא זו שעולה מכתבי הטענות. מצאתי לנכון להבהיר עובדה זו, כיוון שבמהלך שמיעתו של משפט זה, חלו שינויים מסויימים בגרסתו של התובע. כך, למשל, בסעיף 7 לכתב התביעה טען התובע, כי הוא עצמו הפגיש בין הנתבע לבין הגב' פיינברג, וכי ביחד עם הנתבע הוא הציג בפני הגב' פיינברג את הנכס שהנתבע העמיד להשכרה. כך גם נטען על ידי התובע בסעיף 7 לתצהירו בו אמר: "בעת הצגת הנכס לנציגת השוכר, גב' פיינברג דבורה, הראתי עם מרק את הנכס כולו (על כל חלקיו) לשוכר".

אלא, שבמהלך שמיעת המשפט, ככל הנראה בעקבות הכחשתו הנמרצת של הנתבע ובעקבות עדותה של הגב' פיינברג, שינה התובע את גרסתו ואישר, כי מי שהפגיש בין הנתבע לבין הגב' פיינברג היה מר אלבוים, ולא הוא. התובע אישר את טענתם של השניים, כי הוא לא נכח במעמד זה, אלא מר אלבוים. טענת התובע כיום היא, כי הוא שוחח בטלפון עם הנתבע קודם לפגישה האמורה, וסיכם איתו את תנאי הסכם התיווך ואת מועד הפגישה, אלא שביום בו נקבע הביקור בנכס ביחד עם גב' פיינברג, הוא לא יכול היה להגיע, ולכן ביקש ממר אלבוים להגיע לנכס, להחתים את הנתבע על הסכם התיווך, ולהפגיש בינו לבין הגב' פיינברג.

הנתבע, דוחה טענה זו וטוען, כי מעולם לא שוחח עם התובע, מעולם לא סיכם עימו את תנאי הסכם התיווך, ומעולם לא קבע איתו פגישה לצורך הצגת הנכס. לטענתו, הפעם הראשונה, ולמעשה גם האחרונה, בה פגש במר אלבוים הייתה ביום 4.10.99, בעת שמר אלבוים הגיע לנכס, ללא תיאום מראש, עם הגב' פיינברג, אשר ביקשה לבדוק את האפשרות לשכור את הנכס עבור חברת "אור שלום". לטענת הנתבע, בעקבות הפצרותיו של מר אלבוים, הוא נאות לחתום עימו על הסכם התיווך, והוא אכן חתם, בהיותו משוכנע, שמר אלבוים, אשר הציג את עצמו כמתווך, הינו אכן מתווך בעל רשיון.

10.        על יסוד הראיות שהובא בפניי, הגעתי לכלל מסקנה, שיש לקבוע, כי מי שביצע את פעולת התיווך כולה, או לפחות את חלקה העיקרי, היה מר אלבוים ולא התובע. כמה טעמים למסקנה זו, אותם אמנה להלן;

11.        הטעם הראשון הוא, שבהסכם התיווך שנכרת בפרשה שבפנינו אין שום אזכור לשמו של התובע, אפילו לא ברמז. הטופס עליו נערך ההסכם, הוא טופס סטנדרטי של "משכנות המלך דוד" ונרשם בו, כי המתווך הוא "משרד תיווך: משכנות המלך דוד.... באמצעות הסוכן: אלבוים איל ת.ז. 023020100". במקום המיועד לחתימת "המתווך", חתם לא אחר מאשר אייל אלבוים. יוצא, אפוא, כי מההסכם עצמו עולה, כי "המתווך" הוא אייל אלבוים, אשר רשם את מספר תעודת הזהות שלו, וחתם על ההסכם בחתימת ידו.

12.        הטעם השני הוא, שמעדותה של הגב' פיינברג, ומשלושה רישומים שערכה "בזמן אמת", עולה, כי מי שביצע את פעולת התיווך עבור השוכרת, חברת "אור שלום", היה אדם בשם אייל, אשר הציג את עצמו כמתווך, ולא התובע. אין חולק על כך, שאותו אייל, הינו מר אייל אלבוים. כך, למשל, ביומן הפגישות אותו ניהלה באותה תקופה רשמה הגב' פיינברג, לגבי הביקור בנכס שנועד ליום 4.10.99, כי עליה לפגוש את "אייל" בחנייה של  האיצטדיון, מקום הסמוך לנכס המדובר. במסמך אחר שרשמה הגב' פיינברג באותם ימים היא ציינה, כי על רקע מחלוקת שהייתה קיימת לעניין גובה דמי התיווך שהיה על חברת "אור שלום" לשלם, היא שוחחה בטלפון עם "אייל", והגיעה עימו לסיכום אשר מופיע באותה תרשומת. יוצא, אפוא, כי לא רק שהביקור בנכס נקבע מראש עם "אייל" והתקיים בנוכחותו, אלא שהוא גם האדם עימו הוסדר נושא תשלום דמי התיווך. אך מובן, שאין מדובר בעניינים מינהלתיים, כפי שטוען התובע. 

13.        הטעם השלישי הוא, שאני מקבל את עדות הנתבע, כי מי שביצע את פעולת התיווך, לרבות ניהול המשא ומתן לגבי תוכנו של הסכם התיווך עליו הוא חתם ביום 4.10.99, היה מר אלבוים, ולא התובע.

14.        הטעם הרביעי הוא, שהתובע לא זימן את מר אלבוים למסור עדותו, חרף התפקיד המרכזי שמייחסים לו בפרשה שבפנינו. לטענת התובע, מר אלבוים נמצא מזה שנים בחו"ל, ואולם מדבריו עולה, כי הוא מגיע מדי פעם לארץ, ולכן, כך נראה, אם היה רצון - ניתן היה לזמנו.