מקורות שליטה בע נ' ועדת ערר מחוזית - מחוז תל אביב ואח'

פסק דין

1.עתירה לקבוע, כי עמדת המשיבה מס' 2 (להלן: "הועדה המקומית" או "המשיבה") בדבר הצורך לנקוט בהליך לשימוש חורג מ"אולמות" ל"משרדים" – הינה בלתי חוקית, כי העותרת אינה נדרשת להוציא היתר לשימוש חורג למרתף הבנין לצורך שימוש למשרדים, וכי השימוש שהותר בהיתר לאולמות, כולל בחובו גם שימוש למשרדים. כמו כן לקבוע, כי למשיבה מס' 1 (להלן: "ועדת הערר") סמכות לדון בשאלה איזה הליך רישוי יש לנקוט, ובכלל זה, לדון בקביעות תכנוניות של ועדה מקומית בדבר הליך הרישוי שיש לנקוט.

לבקשת העותרת, נמחקה ביום 31.3.08 העתירה כנגד ועדת הערר, ופסק הדין מתייחס, איפוא, אל העתירה ככל שהיא נוגעת לועדה המקומית בלבד.

2.העותרת רכשה בשנת 1999 את הזכויות בבנין ברחוב בן עמי 12 בתל-אביב (להלן: "הבנין"). אין מחלוקת בין הצדדים, כי קומת המרתף שבבנין מיועדת על פי היתר הבניה החל על הבנין לשמש כ"אולמות" וכי העותרת משתמשת בו כ"משרדים".

3.לבנין ניתנו היתרי הבניה הבאים:

א.ביום 15.3.1954 ניתן רשיון 1086 לבנין מגורים בן 3 קומות מעל קומת עמודים, מרתף ומקלט מתחת למרתף. ברשיון לא צויין השימוש המותר בקומת המרתף (נספח א' לתגובת המשיב).

ב.ביום 2.1.1955 ניתן רשיון מס' 1017 לשינויים והוספה בכל הקומות, המשנה את השימוש בדירות המגורים לשימוש של משרדים: "בקומת העמודים מ-4 חדרים וח"ש לאולם, מטבח וח"ש בקומה א' מ-7 חדרים וח"ש ל-8 משרדים וח"ש, קומה ב' מ-7 חדרים וח"ש לשני אולמות, שני משרדים וח"ש, ובקומה ג' מ-7 חדרים וח"ש לשני אולמות, משרד וח"ש" (נספח ב' לתגובת המשיבה).

ג.בפרוטוקול ביקורת בגמר הבנין מיום 3.6.1955, נאמר, כי הבנין הינו בעל 3 קומות, קומת עמודים ומרתף המכיל 7 עמודים ו-13 משרדים. עוד נאמר בפרוטוקול, כי "הבית עבר לרשות מפא"י וסודרו שמה משרדים..." (נספח ג' לתשובת המשיב).

ד.ביום 13.6.55 ניתן רשיון מס' 213 לשינויים ולסידור שני אולמות במרתף, ואושרו במרתף שני אולמות מחסן (נספח ד' לתגובת המשיבה).

ה.ביום 30.4.02 ניתן היתר מס' 3-210817 לתוספת שתי קומות ושינוים בבנין. בשתי הקומות אושרו 4 יחידות דיור והשינויים מתייחסים לקומת העמודים ולמקלט במרתף הקיים (נספח ה' לתגובת המשיבה).

מהיתרי הבניה עולה, כי בקומות א' ב וג' הותר השימוש למשרדים ואולמות. בקומות ד' ו-ה הותר שימוש למגורים, ובמרתף הבנין הותר שימוש לשני אולמות ומחסן.

4.ביום 11.11.06 נשלחה לבעל הנכס ולמשתמשים בו, התראה על שימוש חורג למשרדים בקומת המרתף שבבנין תוך הוראה להפסיק את השימוש החורג תוך 30 יום (נספח כא לתגובה).

ביום 26.3.07 הוגש נגד העותרת כתב אישום בגין שימוש חורג בקומת המרתף בבנין מאולמות ומחסן למשרדים (נספח כב לתגובה).

לטענת ב"כ העותרת, בסיכום טענותיה, זיכה בית המשפט לעניינים מקומיים את העותרת מעבירה של שימוש חורג בטענה של הגנה מן הצדק.

5.ביום 12.4.07 הגישה העותרת בקשה למידע מס' 0884 בהתאם לסעיף 145 (א1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1967 (להלן: "החוק") לצורך שינוי ייעוד ממרתף למשרדים.

ביום 19.4.07 הומצא לעותרת מידע לפיו התוכנית החלה על המרתף, הינה תוכנית מתאר מקומית ע/1-מרתפים, וכי בהתאם לסעיף 10ב(2) בתוכנית ע/1, בבנייני מגורים קיימים בהם לא נכללו המרתפים בזכויות הבניה, או נבנו ללא היתר, או נבנו בהיתר לשמש כשטחי שירות, הכל לפני יום 28.11.1985, רשאית הועדה המקומית לאשר במרתף שימוש למשרדים למקצועות חופשיים שאינם מטרד למגורים, גם אם המרתף אינו בבעלות כלל הדיירים אלא בבעלות פרטית. עוד נאמר בדף המידע, כי היתר למשרד יהיה בהליך של שימוש חורג, כפוף לסעיף 149 לחוק (נספחים ו' ו-ז' לתגובת המשיבה).

ביום 6.8.07 הגישה העותרת בקשה מס' 07-1226 לשימוש חורג בקומת המרתף מאולמות (לפי היתר מס' 213) לשימוש חורג לצמיתות למשרדים (נספח יב' לתגובה).

הבקשה להיתר לשימוש חורג פורסמה לפי סעיף 149 לחוק. ביום 6.12.07 הוגשה התנגדות מאת נציג הדיירים (נספח יג' לתגובה).

מהנדס העיר המליץ לועדה המקומית לאשר את הבקשה לשימוש חורג לצמיתות מאולמות, למשרדים למקצועות חופשיים, כאמור בהמלצה.

6.ב"כ העותרת, טוענת בסיכומיה, כי השימוש למשרדים אינו שימוש חורג והוא נכלל בגדרי התכלית של אולמות שהותר בהיתרי הבניה החלים על הבנין, כי בפועל זהו השימוש הנעשה במרתפים מזה זמן רב, מה גם שעיריית תל-אביב גובה ארנונה בגין שימוש הנעשה במרתפים לפי תעריף החל על משרדים. עוד טוענת היא, כי היתרי הבניה אינם מגדירים שימוש מותר, אלא את הגדרתו הפיזית של המרתף, מאחר שעל פי תכנית בנין עיר השימוש במרתף מותר למשרדים. על כן מותר השימוש במרתף ללא צורך בהיתר לשימוש חורג למשרדים. כמו כן, טוענת היא, כי מאחר והעותרת הסתמכה על המידע שנמסר לה, כאילו מותר שימוש במרתף למשרדים, הרי שגם בשל אינטרס ההסתמכות יש לקבל את העתירה.