מס תכנית: 503-0443549 - תכנית מתאר התחדשות עירונית

1. לפנינו ערר על החלטות הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב (להלן: "הוועדה המחוזית"), לפרסם הודעה בדבר הכנת תכנית 503-0443549: תכנית מתאר להתחדשות עירונית – גבעת רמב"ם (להלן: "התכנית"), ולקבוע תנאים להוצאת היתרי בנייה, לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").
2. הערר הוגש מכוח סעיף 78(ב)(1) לחוק, על ידי העוררת, הטוענת כי היא נפגעת מההחלטה.
3. ביום 16.7.2020 קיימנו דיון בערר. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו לקבל את הערר.

הרקע לערר

1. ביום 25.9.2016 החליטה הוועדה המחוזית לפרסם הודעה בהתאם לסעיפים 77 ו-78 לחוק, בדבר הכנת התכנית והגבלת הוצאת היתרי בנייה בגושים ובחלקות שפורטו בה. ההודעה פירטה את השינויים המוצעים במסגרת התכנית, כדלהלן:

"א. הכנת תכנית מתאר עם הוראות מפורטות לשכונה ע"פ סעיף 77 לחוק ומטרותיה:

• שמירה על המאפיינים הייחודיים של השכונה כמתחם עירוני השומר על "רוח המקום" ותדמיתו ומורשתו הבנויה והבין בניינית ההיסטורית.
• קביעת הוראות בינוי ופיתוח לשיפור חזות השכונה, המבנים בה, והמרחב הבין בנייני.
• שימור וחיזוק המערכת הירוקה.
• יצירת תמהיל יח"ד מגוון תוך פיתוח ערכים קהילתיים.
• הסדרת פתרונות תנועה וחניה תוך עידוד הליכות ותנועת אופניים.

ב. לקבוע תנאים להוצאת היתרי בנייה למבני מגורים ע"פ סעיף 78 לחוק:

• תותר הוצאת היתרי בנייה לחיזוק מבנים קיימים, הנגשה ובטיחות בלבד.
• לא תותר תוספת שטחי בנייה מכוח תמא/38 לרבות תוספת ממ"ד.

ג. תוקף התנאים: 6 חודשים מיום הפרסום".

4. תוקף התנאים הוארך בהחלטות נוספות של הוועדה המחוזית, וכן חלו שינויים בתשריט ובתנאים עצמם, החל מהחלטת הוועדה המחוזית מיום 26.3.2017 שבה נקבעו תנאים מפורטים באמצעות טבלה המחלקת את שטח התכנית לאזורים, בהתאם לתנאים שיחולו בכל אחד מהם בהיבטי מספר הקומות, ממ"דים, קווי בניין, מעליות, צפיפות, תכסית, זיקת הנאה להולכי רגל לאורך חזית המבנה וכדו'.
5. נוסח התנאים המעודכן פורסם לאחרונה ביום 5.3.2020 (י"פ 8726, עמ' 4784), ועל פיו:
6. תותר הוצאת היתרי בנייה לחיזוק מבנים קיימים ללא תוספת בנייה.
7. תותר הוצאת היתרי בנייה לצורך הנגשה ובטיחות כדין.
8. לא תותר תוספת שטחי בנייה מכוח תמא/38, לרבות תוספת ממ"ד.
9. לא תותר תוספת בנייה או הריסה ובנייה מחדש מכח תב"עות מאושרות.
10. התנאים לפי סעיף 78 לא יחולו על מגרשים ביעוד מבנים ומוסדות ציבור.
11. התנאים לפי סעיף 78 לא יחולו על מתחמים שבהם יש תכנית מאושרת מפורטת להתחדשות עירונית שאושרה אחרי יום 30/5/2016.
12. התנאים ע"פ סעיף 78 לחוק לא יחולו על בקשות להיתר שהוחלט לאשרן עד ליום 28.9.2016, הוא יום החלטת הועדת המחוזית לפי סעיפים 77, 78.
13. יותרו שינויים שאינם מהווים תוספת בנייה.

9 .      תותר הרחבת חדרי יציאה לגג שאושרו בהיתר בהתאם להוראות התכניות המאושרות.

10. תתאפשר תוספת מעליות וממ"דים, כפי שמפורט בטבלת התנאים להוצאת היתר בנייה (המצורפת בסעיף ו' להלן).
11. יצוין כי אף שמנוסח התנאים עצמם עולה כי לא תותר תוספת שטחי בנייה מכוח תמ"א 38, התנאים המופיעים בטבלה מאפשרים, בחלק מהאזורים, תוספת קומות, ממ"דים ומעליות ויחידות דיור, כמפורט בטבלה להלן. ייתכן שנפלה טעות בתנאים שפורסמו, אך מכל מקום הצדדים לעררים אינם חלוקים על העובדה שהתנאים החלים ביחס לבקשה להיתר הם התנאים המפורטים בטבלה.

7. התנאים חלים, בין היתר, על המקרקעין שברח' המגדל 3 בגבעתיים, הידועים כגוש 6154, חלקה 44, ונכללים באזור 1 של התכנית שבהכנה. שטח המקרקעין הוא 451 מ"ר, ועליהם בנוי בניין בן 3 קומות הכולל 6 יחידות דיור. העוררת התקשרה עם בעלי הזכויות במקרקעין בחודש יוני 2016 בהסכם לחיזוק והרחבת הבניין הבנוי על המקרקעין, בהתאם להוראות תמ"א 38, וכן להרחבת מרפסות.
8. ביום 14.7.2016 הונפק לעוררת תיק מידע להיתר על ידי הוועדה המקומית.
9. העוררת הגישה בקשה להיתר שבמסגרתה התבקשה תוספת של 5 יחידות דיור ב-2 קומות טיפוסיות, הכוללת ממ"דים, מעלית ומרפסות, וקומת פנטהאוז. כמו כן, התבקשו הקלות בהתאם לסעיף 27 לתמ"א 38, שכללו את הקטנת קו הבניין הקדמי מערבי למרפסות, מ-5 מ' ל-2.45 מ' (להלן: "הבקשה להיתר").
10. ביום 23.5.2018 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר בתנאים, ובהם התנאי לפיו בחזית המערבית לרחוב אין לבלוט מעבר לקו הבנייה הקיים, למעט לצורכי החיזוק המינימליים הדרושים וגזוזטראות המותרות על פי החוק.

טענות העוררת

11. העוררת טוענת כי יש לתקן את החלטת הוועדה המחוזית, שהחסירה בהחלטתה את האפשרות להבלטת מרפסות מעבר לקווי הבניין שהותרו על פי התנאים (קו בניין קדמי של 4 מ'). העוררת טוענת כי התנאים צמצמו את קווי הבניין ביחס לתכניות המאושרות, לרבות קו הבניין לחזית. העוררת טוענת כי הבלטת מרפסות מעבר לקווי בניין מותרת בהתאם לתכניות מאושרות במקרקעין ובהתאם לתקנות 2(5) ו-2(7) לתקנות התכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, ולסעיף 11.1.4(א) לתמ"א 38.
12. העוררת טוענת כי על המקרקעין חלות תכניות גב/170 ו-גב/מק/2002, הקובעות כי קו הבניין לחזית יהיה 5 מ', אולם, בסעיף 6.1.2(ז) לתכנית גב/2002 נקבעו הוראות לבניית גזוזטרה, לפיהן תותר בניית גזוזטרה בגובה של 2.5 מ' לפחות מעל מפלס פני הקרקע הסופיים, החורגת ב-2 מ' או 40% (הנמוך בין השניים) מהמרווח בצדו הקדמי ו/או האחורי של המגרש.
13. העוררת מדגישה כי גם על פי התכנית שבהכנה, מותרת הבלטת המרפסות מעבר לקווי הבניין, ועל כן אין בתיקון המבוקש כדי לסכל את התכנית שבהכנה. העוררת מבהירה כי בקשתה אינה נוגעת לשיקול הדעת של הוועדה המקומית בהחלטות הרישוי, אלא לתיקון והבהרת התנאים.
14. העוררת טוענת כי במצב הקיים, הבניין נבנה לפי קו בניין לחזית של 4.08 מ', וקו אחורי של 3.71 מ'. במסגרת הבקשה להיתר, התבקש קו בניין קדמי של 2.45 מ' לשם מרפסות וחיזוק לפי תמ"א 38; קו בניין מערבי של 3.72 במקום 5 מ' (המותר) לשם בניית מרפסות ואלמנטים של חיזוק על פי הוראות תמ"א 38; וקו בניין אחורי של 3 מ' במקום 5 עבור ממ"דים, חיזוק ומרפסות על פי הוראות תמ"א 38.
15. העוררת מציינת כי הבניינים משני צדי המגרש בנויים בקו בניין קדמי קטן בהשוואה לקו הבניין מושא הערר.
16. העוררת טוענת כי בהליכי הסיום לקראת הוצאת ההיתר נמסר לה על ידי נציגי הוועדה המקומית כי בהיעדר התייחסות מפורשת בהחלטת הוועדה המחוזית לעניין התנאים לגבי הבלטת מרפסות, לא ניתן לאשר מרפסות מחוץ לקווי הבניין. העוררת טוענת כי היא נפגעת מכך באופן חסר תקדים, גם בשל רכיב הזמן, שכן הגיעה לישורת האחרונה בשלבי הרישוי של הפרויקט. העוררת מדגישה כי התנאים נקבעו למעלה מ-3 שנים לאחר חתימת החוזה הראשון עם הדיירים, ועל כן יש להביא בחשבון את הפגיעה המיוחדת הנגרמת לעוררת בגין השינויים בקרקע.
17. העוררת מפנה להחלטתנו בערר 27/18 נירה ציפין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב (9.10.2018, פורסם בנבו), שם נקבע כי יש להימנע ככל הניתן ממצב שבו השאיפה להתחדשות עירונית גורמת בפועל להקפאה במתן היתרי בנייה לתקופה ארוכה, וכן להחלטות ועדות הערר המחוזיות בערר (י-ם) 80/09 בוחניק יעל נ' ועדת המשנה לתכנון ובניה ירושלים (20.10.2009, פורסם בנבו) ובערר (י-ם) 336/15 אמיר ברוכשטוט נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (10.12.2015, פורסם בנבו) בעניין תרומת המרפסות לשיפור איכות החיים.
18. העוררת טוענת כי הסעד המבוקש לא יפגע במגמות התכנון העתידיות, שכן הבקשה מידתית, תואמת את תקנות סטייה ניכרת ואת תמ"א 38, ואין בה כדי לפגוע בזיקת ההנאה להולכי רגל, ברוחב 2.4 מ' לאורך חזית הבניין, שנקבעה במסגרת ההחלטה על התנאים.
19. העוררת טוענת כי על פי התכנית שבהכנה, תתאפשר בנייה בתוך קווי בניין של 4 מ' לחזית הקדמית ו-5 מ' לחזית האחורית, וכן הבלטת המרפסות מעבר לקו הבניין שנקבע בתכנית. זאת, על פי התקנון המתגבש של התכנית שבהכנה שנמסר לעוררת מהוועדה המקומית. העוררת טוענת כי אילו כבר הופקדה התכנית, ניתן היה להוציא מכוחה את היתר הבנייה המבוקש בהתאם לסעיף 97 לחוק. על כן, אין בבקשה להיתר כדי לסכל את התכנית שבהכנה. בדיון, הפנתה העוררת להחלטתנו בערר 26/18 יוסף גרנות נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים (16.9.2018, פורסם בנבו; להלן: "עניין גרנות"), שם נקבע כי כאשר מדובר בתכנית שהגיעה לשלבים סופיים של הכנה והיא למעשה כמעט בשלה להפקדה, פוחתת ההצדקה לקביעת תנאים גורפים, ויש מקום להתאים את התנאים, אם הם אכן נדרשים, לרמת המסוימות שאליה הגיעה התכנית שבהכנה.
20. בתשובה לטענות המשיבות, טוענת העוררת כי חוות הדעת השמאית שאליה התייחסה הוועדה המחוזית אינה רלוונטית לערר, שכן מדובר באזור שאינו מיועד לפינוי-בינוי, וממילא תוספת המרפסת לא תיספר כשטח עיקרי.
21. העוררת מציינת כי היא מקדמת שני פרויקטים נוספים בתחום התכנית שבהכנה, שההחלטה בערר תהיה רלוונטית גם עבורם.
22. העוררת מבקשת כי לטבלת התנאים להוצאת היתרי בנייה יתווסף:

"הבלטת מרפסות: תותר בניית גזוזטרה בגובה של 2.5 מ' לפחות מעל מפלס פני הקרקע הסופיים, החורגת ב-2 מ' או 40% (לפי הנמוך בין השניים) מהמרווח בצדו הקדמי ו/או האחורי".

23. לחלופין, מבקשת העוררת להחריג את הבקשה להיתר מהתנאים, או לתת לוועדה המקומית את הסמכות לאשר חריגה של קווי בניין לצורך הבלטת מרפסות, אם הקושי הוא העומס שיוטל על הוועדה המחוזית כתוצאה מריבוי בקשות להחרגה.

טענות הוועדה המחוזית

24. הוועדה המחוזית מפרטת אודות תכליתם של סעיפים 77 ו-78 לחוק, המתירים להקפיא הוצאת היתרים התואמים את התכנון התקף, על מנת שלא לפגוע בתכנון עתידי, ומקל וחומר כאשר מדובר בהקלה, הנתונה מלכתחילה לשיקול דעת.
25. הוועדה המחוזית טוענת כי התכנית שבהכנה הוגשה לה, ועתידה לעלות לדיון בחודשים הקרובים, ועל כן היא סבורה כי לא נכון לעת הזו לבצע שינויים בתנאים שנקבעו, ויש לאפשר להליכי התכנון להתקדם. התכנית הוגשה ביום 3.11.2019 ועברה תנאי סף ביום 11.3.2020.
26. הוועדה המחוזית טוענת כי המבנה מושא הערר נמצא באזור 1 על פי התכנית. נספח בינוי 3 מדגים את הבינוי במסלולים השונים שמציעה התכנית. נספח הנוף לתכנית מציג את פוטנציאל פיתוח הרחוב, תוך שמירה על עצים ויצירת זיקות הנאה.
27. הוועדה המחוזית מעדכנת כי ביום 22.6.2020 התקיים דיון דיווח בוועדה המחוזית, שבמסגרתו עלתה גם שאלת האפשרות לשנות את התנאים ביחס למרפסות. נציג הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (להלן: "הרשות"), החבר בוועדה המחוזית, ציין כי התכנית כבר הוגשה ועומדת לעלות לדיון, ועל כן לא נכון כעת לבצע שינויים, ויש לבצע את כלל הבחינות באמצעות דיון בתכנית לגופה.
28. בהתאם לכך, החליטה הוועדה המחוזית כי "מכיוון שהתכנית הוגשה ועומדת לעלות לדיון בחודשים הקרובים, אזי נכון לא לשנות את התנאים אף לא ביחס למרפסות".
29. הוועדה המחוזית מוסיפה כי העובדה שהתכנית שהוגשה כוללת את האפשרות למרפסות, אינה מבטיחה כי הוועדה המחוזית תאשר את הצעת הוועדה המקומית. בנוסף, בחינת היבט אחד מתוך התכנית כולה יוביל לכך שהוועדה המחוזית תיאלץ לבחון רק היבט זה במנותק משאר המכלול, ולהכריע בו בנפרד. זאת, בניגוד לרציונלים של סעיפים 77 ו-78 לחוק, ובוודאי כשהתכנית תידון בפני הוועדה המחוזית באחת מישיבותיה הקרובות.
30. בדיון, הוסיפה הוועדה המחוזית כי ישנה מחלוקת על האופן שבו ייראה חתך הרחוב, וכי הוועדה המחוזית מעוניינת בחתכי רחוב נוחים להולכי הרגל, עם הוראות ספציפיות לגבי הבלטת מרפסות, ואיסור על מרפסות בקומה הראשונה. כמו כן נטען כי הבקשה להיתר אינה עונה באופן מלא על הכללים שצפויים להיקבע בתכנית, למשל, הקביעה כי מרפסת תהיה באורך של 50% מחזית הבניין.
31. לעניין ההחרגה, טוענת הוועדה המחוזית כי אמנם אין מדובר בהחרגה נקודתית, אך פתיחת הדלת לביצוע שינויים בשלב זה חותרת באופן מובהק תחת מטרות החוק. כמו כן, אין מדובר במקרה החריג המצדיק החרגה.

טענות הוועדה המקומית

32. הוועדה המקומית סבורה כי יש לקבל את הערר ולאפשר את ההבלטה בהתאם להחלטתה בבקשה להיתר.
33. הוועדה המקומית טוענת כי התכנית שבהכנה תהיה תכנית מתארית עם הוראות מפורטות בחלק מהאזורים, וביניהם האזור שבו נמצאת הבקשה להיתר. הוועדה המקומית טוענת כי בקשות להיתר מוגשות על פי הנחיות מפורטות שפורסמו ביחס לכל מגרש באזור זה, וכי היא סבורה כי נושא המרפסות לא נכלל בתנאים בטעות, אף שנערך תיאום בנושא.
34. הוועדה המקומית טוענת כי אישור הבקשה להיתר לא ייצור כל בעיה בחתך הרחוב, שכן מדובר במרפסות מעל לגובה של 4.5 מ' או מהקומה השנייה, וגם הן יאושרו רק מאחורי הקו המיועד לזיקת הנאה.
35. הוועדה המקומית טוענת כי בגבעת רמב"ם התכנון כבר התגבש, והתנאים מפורטים ומכוונים לכך שניתן יהיה להוציא היתרים לפי תמ"א 38. הוועדה המקומית טוענת כי מרפסות הן חלק חשוב בפרויקט מסוג זה. הוועדה המקומית טוענת כי אמנם הפקדת התכנית תידון בקרוב, אולם בנסיבות אלה, גם נוכח עיכובים שנגרמו וחשש מפקיעת תוקף ההחלטה, יש מקום להיענות לבקשה.

טענות הרשות להתחדשות עירונית

36. הרשות מצטרפת לעמדת הוועדה המחוזית.
37. הרשות הוסיפה בדיון כי המועד הקריטי לעניין קבלת ההחלטות הוא הדיון להפקדה, שעד אליו אין חוות דעת או אמירה של הוועדה המחוזית לגבי הוראות התכנית. הרשות מציינת כי אמנם, על פי המלצתה, המבוקש בבקשה להיתר אמור להתאפשר על פי הוראות התכנית, אולם דברים יכולים להשתנות במהלך הדיון להפקדה. לטענתה, אם בדיון להפקדה תתקבל ההמלצה, יהיה מקום לעדכן את התנאים, אף לפני הפקדת התכנית בפועל.

דיון והכרעה

38. לאחר שמיעת טענות הצדדים, החלטנו פה אחד לקבל את הערר, ולאשר את החרגת הבקשה להיתר מהתנאים.
39. סעיפים 77 ו-78 לחוק קובעים כדלהלן:

"77. מי שרשאי להגיש תכנית למוסד תכנון, רשאי לפנות למוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, בבקשה לפרסם הודעה בדבר הכנת התכנית; מצא מוסד התכנון לאחר ששקל בענין כי מן הנכון לעשות כן, יפרסם את ההודעה ברשומות, בעתון ובמשרדי הרשויות המקומיות הנוגעות בדבר; ההודעה תפרט את תחום התכנית והשינויים המוצעים; הפרסום בעיתון יהיה כאמור בסעיף 1א; הוצאות הפרסום יחולו על המבקש; אין בהוראות סעיף זה כדי לפגוע בסמכות מוסד תכנון לפרסם הודעה על הכנת תכנית מיוזמתו.

78. 78. (א) פורסמה ברשומות הודעה כאמור בסעיף 77, רשאי מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה, היתרים לשימוש בקרקע או אישור תשריט של חלוקת קרקע בתחום התכנית המוצעת; תוקפם של תנאים אלה יהיה עד להפקדת התכנית, דחייתה או עד שיבוטלו התנאים או שישונו על ידי מי שקבעם, או לפרק זמן שלא יעלה על שלוש שנים, הכל לפי המועד המוקדם יותר; מוסד התכנון רשאי להאריך את תוקפם של התנאים או לשנותם לפרק זמן נוסף שלא יעלה על שלוש שנים מנימוקים מיוחדים שיירשמו; ראה יושב ראש מוסד התכנון כי יש צורך בהארכה נוספת מעבר לשלוש שנים, רשאי הוא לעשות כן, באישור שר האוצר.

          (ב)      הרואה עצמו נפגע מהחלטת מוסד תכנון לפי סעיף זה רשאי לערור –

(1)        כאשר ההחלטה היא של ועדה מחוזית – למועצה הארצית;

(2)        כאשר ההחלטה היא של ועדה מקומית – לועדת הערר".

40. בתי המשפט, כמו גם החלטות קודמות רבות של ועדה זו, עמדו על תכליתם של סעיפים 77 ו-78 לחוק – למנוע את סיכולה של תכנית מיועדת שיש בה אינטרס ציבורי; ועל היקף הסמכות הניתנת במסגרתם למוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית – להגביל את אינטרס הפרט ואת זכות הקניין לתקופה קצובה (ר' ע"א 8265/00 שופרסל בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז מרכז, פ"ד נו(5) 885 (2002; להלן: "עניין שופרסל"); עמ"נ (ת"א) 1047/04 אקספורט הדרי שרון בע"מ נ' ועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ובניה (9.12.2004, פורסם בנבו)).
41. לפיכך, עלינו לבחון אם נשמר האיזון הראוי שבין הפגיעה בעוררת, שלא יהיה באפשרותה לקבל היתר בנייה במקרקעיהם בתקופה שנקבעה על ידי הוועדה המחוזית, לבין עמדת מוסד התכנון המוסמך, הבאה לידי ביטוי בקביעת התנאים, לפיה קיימת עדיפות לתכנון כולל בראייה מתחמית, ולפיה לולא התנאים עלול התכנון להיות מסוכל כתוצאה ממתן היתרי בנייה בתקופת הכנת התכנית.
42. יצוין כי ככל שתקופת התנאים מתארכת, ועמה גם הפגיעה בזכות הקניין הנובעת ממניעת האפשרות לממש זכויות בנייה, כך יש לוודא כי פגיעתם של התנאים מצומצמת וממוקדת ככל שניתן. אמנם, במקרה זה אין מדובר בפגיעה במימוש של זכויות מוקנות אלא במימוש של זכויות לפי תמ"א 38; אולם, התכנית שבהכנה וגם התנאים עצמם מאפשרים מימוש זכויות באופן זה ועל כן אין כל סתירה עקרונית בין בקשות להיתר מכוח תמ"א 38 לבין התכנית שבהכנה.
43. מאחר שבמקביל לתקופה שבה התנאים בתוקף, הולכת ומתגבשת גם התכנית שבהכנה, הרי שישנה גם תשתית לקביעה אם צמצום התנאים, או אף החרגה נקודתית מהם, אכן עלולה לסכל את התכנית שבהכנה באופן שמוצדק להימנע ממנה.
44. כפי שציינו בהחלטתנו בערר 22/20 בירקו חברה לבניה ולהשקעות בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב (31.5.2020, פורסם בנבו), בסעיפים 75-75, ובעניין גרנות שהוזכר לעיל:

"ככל שהתכנון העתידי מתגבש ותקופת התנאים מתארכת, בהחלט יש מקום לבחון את דיוק התנאים וצמצומם במידת האפשר, כך שהפגיעה בזכות הקניין של הפרט תהיה מצומצמת ככל שניתן.

כפי שהערנו בהחלטתנו בערר 26/18 יוסף גרנות נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים (16.9.2018, פורסם בנבו):

"לסעיפים 77 ו-78 לחוק תכלית חשובה, של מתן פרק זמן למוסד התכנון, כדי לאפשר תכנון באופן מיטבי ובלי שהוצאת היתרים בתקופת הכנת התכנית תסכל את התכנון העתידי. עם זאת, לאור חשיבותה של זכות הקניין, יש לעשות במנגנון זה שימוש זהיר ומושכל. כאשר מדובר בתכנית שהגיעה לשלבים סופיים של הכנה והיא למעשה כמעט בשלה להפקדה – [...] פוחתת ההצדקה לקביעת תנאים גורפים, ויש מקום להתאים את התנאים, אם הם אכן נדרשים, לרמת המסוימות שאליה הגיעה התכנית שבהכנה"."

45. במקרה שלפנינו, התנאים אינם מתייחסים באופן מפורש לאפשרות חריגה של גזוזטראות מקו הבניין הקדמי, ועל כן, לכאורה, אינם מאפשרים מתן היתר לבקשה. לאור העובדה שהתכנית שבהכנה כבר גובשה ואף הוגשה לוועדה המחוזית לצורך קיום דיון בהפקדתה, מובנת עמדתה של הוועדה המחוזית לפיה אין מקום לקיים דיון לצורך תיקון התנאים בשלב זה.
46. עם זאת, הערר הציף את הלקונה בטבלת התנאים, שאינה מתייחסת לעניין הגזוזטראות, כמו גם את הסתירה בין הטבלה לבין רשימת התנאים שפורסמה יחד איתה. בנסיבות אלה, וכאשר על פני הדברים אין סתירה בין הבקשה להיתר לבין התכנית שבהכנה, כך שלא יהיה בבקשה להיתר כדי לסכל את התכנון העתידי, אנו סבורים כי יש מקום להחריג את הבקשה להיתר מתחולת התנאים, ולאפשר כי תוכרע לגופה על ידי הוועדה המקומית.

סיכום

47. כאמור לעיל, אנו מקבלים את הערר וקובעים כי הבקשה להיתר תוחרג מתחולת התנאים, ותוכרע לגופה על ידי הוועדה המקומית.

היום, ל' אב תש"ף (20 אוגוסט 2020)                                                                                    

שמרית גולן, עו"ד

יו"ר ועדת המשנה לעררים