ערר
המועצה הארצית לתכנון ולבניה ועדת המשנה לעררים
|
20-20, 21-20
28/06/2020
|
בפני חברי הוועדה:
1. מר יצחק ברט - נציג שר המשפטים (יו"ר)
2. גב' עדי סילברמן - נציגת מנכ"לית מינהל התכנון
3. מר הלל זוסמן - נציג רשות הטבע והגנים
|
| - נגד - |
העוררת:
הוועדה המקומית בת ים
עו"ד תמר איגרא ואח' ממשרד הררי
עו"ד טויסטר ושות' - עורכי דין
|
המשיבה:
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל-אביב - יפו
עו"ד דרורי שפירא - היועצת המשפטית של הוועדה
|
| החלטה |
- שני עררים בפנינו, על שתי החלטות שקיבלה הוועדה המחוזית ת"א-יפו (להלן: הוועדה המחוזית) ביום 20.1.20.
הערר הראשון - ערר 20/20 - הוא על החלטת הוועדה המחוזית לדחות את תכנית 502-0700542 - בי/619 (להלן: תכנית מתחם הפלדה).
הערר השני - ערר 21/20 - הוא על החלטת הוועדה המחוזית לדחות את תכנית 502-0411462 - בי/742 (להלן: תכנית הפלדה 16).
- כפי שנפרט להלן, החלטנו כי למרות שאנו מסכימים עם עמדתה המהותית של הוועדה המחוזית, יש לקבל את שני העררים ולהשיב את התכניות לדיון בוועדה המחוזית, שיתקיים בעוד כשישה חודשים לכל היותר.
פירוט העובדות הרלוונטיות
- שתי התכניות נשוא הערר, שייקראו להלן במשותף: התכניות הנקודתיות, חלות על מקרקעין המצויים ברחוב הפלדה שבחלק הדרומי של רובע העסקים של בת-ים. מקרקעין אלה הם חלק מרצועה בת שמונה חלקות (להלן: רצועת שמונה החלקות), שכיום בחלקה בנויים מבנים נמוכים וחלקה אינו מבונה. בתגובת הוועדה המחוזית לערר הובא שרטוט המבהיר את מצב העניינים:
- תכנית מתחם הפלדה הוגשה על-ידי יזמים פרטיים, המחזיקים במקרקעין שעליהם חלה התכנית. תכנית זו חלה על שלוש חלקות ששטחן הכולל כשלושה דונמים (מגרשים 63‑65 - רח' הפלדה 4, 6 ו-8). התכנית מבקשת לאחד את שלוש החלקות ולהקים בשטחן שני מגדלים בני 19 ו-33 קומות מעל מבנה מסד, הכוללים שטחי מגורים, מסחר ותעסוקה. תכנית זו התקבלה במזכירות הוועדה המחוזית ביום 15.4.19 ועברה תנאי סף ביום 20.11.19.
- תכנית הפלדה 16 הוגשה על-ידי חברת מ.ג.א.ת החזקות בע"מ, והיא חלה על חלקה אחת ששטחה כדונם אחד (מגרש 69 - רח' הפלדה 16). התכנית מבקשת להקים במגרש זה מגדל בן 18 קומות המכיל קומת קרקע מסחרית, שטחי מגורים ותעסוקה ושטח ציבורי בנוי. תכנית זו התקבלה במזכירות הוועדה המחוזית ביום 25.2.19, ועברה תנאי סף ביום 10.6.19.
- שתי התכניות נדונו בפני הוועדה המחוזית ביום 20.1.20, וזו החליטה לדחותן. ההחלטה בשתי התכניות היא זהה (למעט שינויי לשון מסוימים), וזו לשונה:
"רקע:
לוועדה הוגשו שתי תכניות החלות בתחומה של רצועה, הכוללת 8 חלקות וממוקמת בין הרחובות הקוממיות והפלדה, בחלק הדרומי של רובע העסקים של העיר בת ים. גודל כל חלקה ברצועה זו כדונם.
. . .
כאמור, התכניות חלות בתחום רובע העסקים, אשר ביחס אליו החלה הועדה המקומית כבר לפני כעשור לקדם את תכנית בי/600 בה יוגדרו ייעודים, תמהיל שימושים, זכויות בנייה, גבהים, דרכים חדשות, מנגנוני מימוש, שטחי ציבור וכד'. תכנית בי/600 לא קודמה סטטוטורית ולא הוצגה לוועדה המחוזית ואף המדיניות לאזור, שפורסמה ברוח התכנית שבהכנה, פגה.
הוחלט:
הוועדה סבורה כי אין לקדם תכניות נקודתיות בשטח זה עד קבלת תכנית כוללת לאזור, ולכל הפחות מסמך מדיניות מעודכן. מאחר ובת ים לא הגישה תכנית מתאר כוללנית, ואף לא את תכנית בי/600 אותה התחייבה לקדם, ולאור שינויי מדיניות תכופים של הוועדה המקומית לאזור זה, לא ניתן בשלב זה לקדם תכניות נקודתיות.
תכנית כוללת תאפשר העצמת זכויות בתחום הרובע בהתבסס על ראייה כוללת והתייחסות להיבטי תנועה, פרוגרמה, תמהיל שימושים, ועוד. הביצוע והמימוש יכולים להיעשות בנפרד, אולם עליהם להיגזר מתכנון
שייערך בראייה כוללת.
במקרה זה הוועדה סבורה כי אין מדובר בנסיבות חריגות המאפשרות לקדם תכנית נקודתית בטרם אושרה מדיניות או תכנית כוללת, וכי קידום התכנית ללא הבחינה הכוללת יפגע בקידום התכנית הכוללת, בהיבט של יחס מגורים - תעסוקה, יצירת גישה למגרשים גובלים, וכדומה.