מס תכנית: 408-0679993 - תוספת שטחי בניה , רחוב פייר קינג 35 - נתניה

1. לפנינו ערר על החלטת הוועדה לשמירת הסביבה החופית (להלן: "הוולחוף") מיום 23.9.2020, לאשר את תכנית 408-0679993: נת/מק/600/א/45/א – תוספת שטחי בניה רחוב פייר קניג 35 (להלן, בהתאמה: "ההחלטה" ו"התכנית").
2. הערר הוגש מכוח סעיף 8 לתוספת השנייה לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), על ידי ועד הבניין, המייצג בעלי דירות בבניין הגובל בתכנית ממזרח, שהתנגדו לתכנית, ורואים עצמם נפגעים מההחלטה (להלן: "העוררים").
3. ביום 7.1.2021 קיימנו דיון בערר. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו פה אחד לדחות את הערר.

הרקע לערר

4. התכנית היא תכנית מתאר מקומית מפורטת, בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה (להלן: "הוועדה המקומית"), החלה בשטח של כ-1.3 דונם, במקרקעין הידועים כגוש 8247, חלק מחלקה 193, ברח' פייר קניג 35 בנתניה.
5. מטרת התכנית, על פי האמור בה, היא תוספת יחידות דיור, שטחי בנייה וקומות להקמת מבנה מגורים. עיקרי הוראות התכנית הם: תוספת 1,506 מ"ר שטחי בנייה; שינוי מספר הקומות וגובה המבנה, הגדלת התכסית ומספר יחידות הדיור, תוספת שטחי שירות תת-קרקעיים ושינוי קו הבניין, בסמכות הוועדה המקומית. על פי דברי ההסבר לתכנית, מטרתה תוספת שטחי בנייה ושינוי הוראות בינוי לפי תיקון 101 לחוק, להקמת מבנה מגורים בן 16 קומות מעל קומת קרקע כפולה + גג טכני, עבור 30 יחידות דיור (יצוין כי בעקבות הדיון בוולחוף, בוטלה הגדלת התכסית, וכן נקבעו קווי בניין במרחק של 5 מ' מהבניין הגובל).
6. התכנית הוגשה על ידי חברת יעקובי השקעות ובנייה 126 בע"מ (להלן: "היזם"). התכנית הופקדה על ידי הוועדה המקומית ביום 11.6.2020, והועברה לאישור הוולחוף לאחר מכן. ועדת המשנה של הוולחוף מכוח סעיף 6(א) לתוספת השנייה לחוק (להלן: "הוועדה הממיינת") דנה בתכנית ביום 13.8.2020 והחליטה כדלקמן:

"בפני הוועדה הוצגה תכנית המצויה בשולי הסביבה החופית, בשורת הבינוי השלישית כלפי החוף. בשטח התכנון תכנית מאושרת לבניין בן 11 קומות, תכנית זו מציעה תוספת של 5 קומות. עוד הוצג כי התכנית אינה תואמת את התכנית הכוללנית אשר אושרה בולחוף לאחרונה כתנאי להפקדתה, ובה נקבע כי גובה הבינוי בתחום זה עד 10 קומות. לאור זאת, ולבקשת חברי הוועדה, הוחלט להעביר את התכנית לדיון במליאת הולחוף. לקראת הדיון במליאה יוצג גובה הבינוי ביחס למגרשים גובלים והצדקה לתוספת הקומות בתכנית זו החורגת מהמאושר בתכנית הכוללנית. כן יוצג היחס בין התכנית לתכנית המאושרת למתחם לעניין העמידה באחוז הדירות הקטנות הנדרשות ע"פ חוק.

הוועדה מפנה את תשומת לב הוועדה המקומית לחובה להביא תכניות לאישור הולחוף טרם שלב ההפקדה, וזאת בכדי למנוע הישנות מקרים בהם תכניות הנדרשות לאישור הולחוף מופקדות ללא אישור הוועדה, ונדונות בולחוף בשלב מאוחר יותר, שאינו בהתאם לתוספת השנייה לחוק התכנון והבניה".

7. מליאת הוולחוף דנה בתכנית ביום 23.9.2020, והחליטה כדלקמן:

"בפני הוועדה הוצגה תכנית המצויה בשולי הסביבה החופית, בשורת הבינוי השלישית כלפי החוף. בשטח התכנון קיימת תכנית מאושרת לבניין בן 11 קומות. תכנית זו מציעה תוספת של 5 קומות. בהתאם להחלטת המליאה, הוצג בפני הוועדה היחס בין הגובה המוצע בתכנית זו לבין מבנים אחרים בסביבתה ובחינת העמידה ביחס אחוז הדירות הקטנות הנדרשות ע"פ חוק. הוועדה, לאחר ששמעה את נציגת עיריית נתניה, עורך התכנית, היזם ומוזמנים נוספים, מחליטה לאשר את התכנית בכפוף להותרת תכסית הבינוי העל קרקעית על 35% וזאת בהתאם לתכנית המאושרת".

8. על החלטה זו הוגש הערר.
9. להשלמת התמונה, יצוין כי בשטח התכנית, המהווה חלק מחלקה 193, חלה בעבר תכנית נת/600/א, שהתירה הקמת מבנה מגורים בן 8 קומות בחלקה.
10. בשנת 2012 אישרה הוועדה המקומית למתן תוקף את תכנית נת/מק/600/א/45, שחילקה את חלקה 193 לשני מגרשים בשטח 1,300 מ"ר כל אחד, וקבעה כי בכל אחד מהם ניתן להקים מבנה בן 17 יחידות דיור, ב-11 קומות. תכנית נת/מק/600/א/45 נדונה בדצמבר 2009 בוולחוף, שקבעה בעניינה כדלקמן: