מיראז' יזמות ונדל"ן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה

פתח דבר:

ערר זה עניינו בשאלת מיסויה של אופציה במקרקעין, כמשמעותה בסעיף 49י' לפרק חמישי 2 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963 (להלן – החוק). נקודת המיקוד של הדיון בענייננו היא בשלב הסיחור של אופציה במקרקעין זו.

המחלוקת הנטושה בין הצדדים הינה בשאלה האם אופציה שניתנה לעוררת, מיראז' יזמות ונדל"ן בע"מ (להלן – העוררת), על ידי בעלת מקרקעין - אשר אין מחלוקת כי עומדת היא בתנאי סעיף 49י' לחוק - אמנם הועברה וסוחרה לידי קבוצה של רוכשים, אשר בסמוך לרכישת האופציה מהעוררת מימשו אותה ורכשו את המקרקעין מבעלת המקרקעין – ובהתאם לכך ולפי הוראות סעיף 49י'(ב) לחוק פטור שלב הסיחור של האופציה ממס שבח ומס רכישה -כפי עמדת העוררת;

או שמא, המהות הכלכלית האמיתית של ההתקשרות בין העוררת לבין קבוצת הרוכשים אינה של סיחור האופציה אלא היא במהותה מימוש האופציה על ידי העוררת ומכירת המקרקעין על ידה לקבוצת הרוכשים באופן המקים חבות במס רכישה לעוררת – כפי עמדת המשיב.

באי כוח הצדדים עמדו על כך כי לא קיימת מחלוקת עובדתית בין הצדדים בערר זה (פרוטוקול הדיון מיום 7.12.17 וכן פרוטוקול הדיון מיום 21.12.17), אלא אך מחלוקת משפטית, ובהתאם לכך ביקשו לסכם טענותיהם בכתב על סמך עובדות ומסמכים מוסכמים, כאשר פרשנות המסמכים – שנויה במחלוקת ביניהם.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת:

1.העוררת חתמה ביום 1.11.15 עם חברת עופר טרנספורט ואן-ליינס בע"מ (להלן – בעלת המקרקעין) על שני הסכמי אופציה לרכישת מקרקעין (נספחים 6 ו- 7 לרשימת המסמכים המוסכמים), בכל אחד מהם הוענקה לעוררת אופציה סחירה, ייחודית ובלתי חוזרת לרכישת שני שטחי מקרקעין, האחד בגוש 10407 חלקה 16 והשני בגוש 10404 חלקה 11. האופציה ניתנה לתקופה של 6 חודשים. הסכמי האופציה אפשרו לעוררת או למי שתסוחר אליו האופציה לממש את האופציה רק באופן של רכישת כל שטח המקרקעין נשוא הסכם האופציה או ברכישה של שטחי קרקע בהיקף מינימלי שהוגדר בהסכמי האופציה.

2.אין מחלוקת כי העוררת דיווחה כדין על הסכמי האופציה הנ"ל וכי המשיב הכיר בהסכמים אלו כהסכמי אופציה ייחודית העומדים בתנאי סעיף 49י' לחוק.

3.לאחר שקיבלה העוררת את האופציה לרכישת שטחי המקרקעין נשוא הסכמי האופציה, החלה היא לבצע פעולות לצורך ארגון קבוצה של רוכשים. לטענת העוררת, מטרתה היתה לארגן קבוצה של רוכשים על מנת שתוכל לסחר אל חברי הקבוצה את האופציה שקיבלה מבעלת המקרקעין, תוך גביית פרמיה על מחיר האופציה. המשיב סבור, כאמור, אחרת.

4.העוררת חתמה ביום 2.2.16 וביום 10.4.16 על הסכמי סיחור של האופציות עם קבוצת הרוכשים (נספחים 8-9 לרשימת המסמכים המוסכמים).

5.יחידי קבוצת הרוכשים חתמו על הסכמי שיתוף המסדירים את מערכת היחסים בינם לבין עצמם.

בנוסף, חתמו יחידי קבוצת הרוכשים על ייפויי כוח בלתי חוזרים, בהם ייפו את כוחו של משרד עו"ד נשיץ ברנדס אמיר ושות' (להלן – משרד עוה"ד)לחתום בשמם ועבורם, בין היתר, הן על הסכמי סיחור האופציה והן על הסכמי המכר למימוש האופציה. (מקבץ ייפויי כוח כאמור צורף כנספח 14 לרשימת המסמכים המוסכמים).

6.בימים 2.2.16 ו- 10.4.16 נחתמו הסכמי מכר בין בעלת המקרקעין לבין קבוצת הרוכשים באמצעות משרד עוה"ד (נספחים 10 ו- 11 לרשימת המסמכים המוסכמים).

7.המשיב הוציא לעוררת שומות מס רכישה בגין סיחור האופציות, וקבע כי למעשה לקבוצת הרוכשים היתה כוונה לרכוש את המקרקעין עצמם ולא היתה להם כוונה לרכוש את האופציה מהעוררת. על כן, קבע המשיב כי העוררת היא זו שרכשה את המקרקעין מבעלת המקרקעין ומכרה אותה לקבוצת הרוכשים, ומכאן שחייבת היא במס רכישה.

8.העוררת הגישה השגות על שומות מס הרכישה שהוצאו לה על ידי המשיב (נספחים 1 ו-2 לרשימת המסמכים המוסכמים).

9.המשיב דחה ביום 28.8.17 את השגותיה של העוררת (נספחים 3 ו- 4 למסמכים המוסכמים).

10.אין חולק כי בגין סיחור האופציה קיבלה העוררת תמורה שהינה גבוהה משמעותית מהתמורה ששולמה על ידה לבעלת המקרקעין בעד האופציה שניתנה לה. אין גם כל מחלוקת, כי הרווח שנצמח לעוררת מסיחור האופציות נישום על פי הוראות פקודת מס הכנסה וכי העוררת שילמה את המס המגיע בגין רווח זה לפקיד השומה.

מכאן, שהמחלוקת בין הצדדים לערר זה נוגעת אך ורק למס הרכישה בו חייב המשיב את העוררת, בשל כך שלגישתו העוררת היא שרכשה את המקרקעין בעצמה מבעלת המקרקעין ולאחר מכן מכרה אותם לקבוצת הרוכשים. העוררת מצידה טוענת כי לא רכשה כלל את המקרקעין אלא סיחרה את זכות האופציה שהיתה לה כלפי בעלת המקרקעין לקבוצת הרוכשים, והללו מימשו את האופציה שסוחרה להם ורכשו את המקרקעין בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם האופציה.