מינצר נ' סולסי-שלף ואח'

פסק דין

התובענה

1.לפניי תביעה מטעם מר ברוס מינצר (להלן: "התובע") למתן צו מניעה קבוע, ולתשלום פיצויים בסכום של 751,431 ₪ נגד הגב' עירית סולסי (להלן: "הנתבעת 1"), נגד מר דרור גרשון (להלן: "הנתבע 2"), ונגד שיכון ובינוי יזמות נדל"ן (להלן: "הנתבעת 3" או "שיכון ובינוי"), בעילות של גזל סוד מסחרי; תיאור כוזב; תחרות לא הוגנת; הפרת הסכם; ועשיית עושר ולא במשפט.

יצויין, כי התיק הועבר לטיפולי, בחודש מאי 2010.

רקע עובדתי

2.התובע הינו אזרח ותושב ארה"ב, איש עסקים ויזם פרויקטים בתחום הנדל"ן.

הנתבעים 1 ו-2 הינם אדריכלים, המתמחים בעיצוב אורבאני, אדריכלות ותכנון עירוני (שניהם ביחד יקראו להלן: "הנתבעים").

בחודש יוני 2005, נפגש התובע, לראשונה, עם הנתבעים 1 ו-2, במסגרת כנס מטעם הקונגרס לעירוניות מתחדשת, שנערך בקליפורניה, ארה"ב. אחד הרעיונות, אשר קודם בכנס היה "Transit Oriented Development", היינו, תכנון המשלב בין מגורים, מסחר, עוגני תעסוקה ומרחב ציבורי פתוח, בסביבה תומכת תחבורה ציבורית (להלן: "רעיון ה-TOD").

בחודש אוגוסט 2005, פנה התובע אל הנתבעים 1 ו-2, וביקש את עזרתם בקידום פרויקט נדל"ני, על-פי רעיון ה-TOD, שברצונו להקים בישראל (להלן: "הפרויקט"). בהמשך, הגיע התובע ארצה, ונערכה בינו לבין הנתבעים 1 ו-2 פגישה, במסגרתה הציג התובע בפני הנתבעים 1 ו-2 את רצונו לקדם את הפרויקט.

בחודש אפריל 2006, ולאחר שחתמו הצדדים על הסכם לבדיקת היתכנות, החלו הנתבעים 1 ו-2 בבדיקה לאיתור קרקע המתאימה לביצוע הפרויקט (להלן: "בדיקת ההיתכנות"). במסגרת בדיקת ההיתכנות בדקו הנתבעים 1 ו-2 חמישה אתרים פוטנציאליים להקמת הפרויקט: בנימינה, פרדס חנה, חדרה, רעננה וראשון לציון. לאחר סיום בדיקת ההיתכנות, נמצא, כי האתר בבנימינה מתאים לביצוע הפרויקט, שכן מדובר בקרקע בבעלות פרטית המיועדת לחקלאות, והסמוכה לתחנת רכבת (להלן: "הקרקע בבנימינה").

ביום 16.7.2007, נחתם בין התובע לבין הנתבעים 1 ו-2 הסכם התקשרות, לפיו הוסכם, כי הנתבעים 1 ו-2 יכינו עבור התובע תוכנית רעיונית לביצוע הפרויקט ביחידת הקרקע הסמוכה לתחנת הרכבת בבנימינה (להלן: "הסכם ההתקשרות").

הנתבעים 1 ו-2 הכינו עבור התובע תוכנית רעיונית להקמת 520 יחידות מגורים, תשריט, וכן תוכניות מפורטות ושרטוטים של יחידות הדיור בפרויקט (להלן: "התוכנית הראשונית").

בגין עבודתם של הנתבעים, שילם להם התובע תמורה בסכום של 61,781.50$.

כמו כן, לצורך הקמת הפרויקט, שכר התובע משרד בתל אביב, ונעזר בשירותיהם של: הכלכלן ירון מור, העוסק בניתוח כלכלי של פרויקטים בתחום הנדל"ן (להלן: "מר ירון מור"); עו"ד מאיר מזרחי, המתמחה במיסוי מקרקעין (להלן: "עו"ד מזרחי"); השמאי אהרון בוץ (להלן: "מר אהרון בוץ"), עו"ד עודד עברון; ועו"ד חנן כהן.

ביום 6.1.2008, ערך התובע מפגש חגיגי ראשון עם 62 בעלי החלקות, הנמצאות בשטח הקרקע בבנימינה (להלן: "בעלי החלקות"), בו הוצגה בפני בעלי החלקות התוכנית הראשונית (להלן: "המפגש החגיגי הראשון"). כמו כן, ביום 24.3.2008, נערך מפגש חגיגי נוסף בין התובע לבין בעלי החלקות, במסגרתו, הוצגו ההיבטים הכלכליים של הפרויקט, והמתווה העסקי של עסקת הקובינציה ביניהם לבין התובע (להלן: "המפגש החגיגי השני").

במהלך החודשים יולי–דצמבר 2008, נוהל משא ומתן בין התובע לבין בעלי החלקות, באמצעות נציגי התובע (מר ירון מור, עו"ד עודד עברון ועו"ד חנן כהן), במהלכו הועברה לבעלי החלקות טיוטת הסכם, וטיוטת הסכם אופציה, אשר כללו הסדר חוזי עד לקבלת מפתח (להלן: "טיוטת ההסכם עם בעלי החלקות"). לדרישת התובע, הכינו הנתבעים סקיצה רעיונית של מספר דגמים של דירות, ומפרט רעיוני לדירות המתוכננות בפרויקט (להלן: "המפרט הרעיוני לדירות").

במקביל למשא ומתן עם בעלי החלקות, ניהלו הנתבעים משא ומתן עם מר ירון מור, בנוגע לזכויותיהם ושכר-טרחתם. משזה לא צלח, נערכו מספר פגישות בין הנתבעים לבין התובע בעצמו, כשהאחרונה שבהן נערכה, ביום 11.2.2009, על מנת להגיע להסכמות בנוגע להמשך ההתקשרות ביניהם.

ביום 24.5.2009, שלחו הנתבעים לתובע הודעת דוא"ל, כדלקמן:

"Mr Bruce Mintzer,

We had a meeting in our office on February 11th 2009, discuss our planninig proposal we sent you 2 month earlier.