מינהל מקרקעי ישראל נ' אשכנזי ואח'

פסק דין

כללי

1.בפני תביעת מנהל מקרקעי ישראל ליתן כנגד הנתבע צו מניעה קבוע וצוי עשה, בשלושה אלה (ס' 16 לכתב התביעה):

א. צו האוסר על הנתבע לבצע שימוש בלתי חקלאי במקרקעין;

ב. צו עשה המורה לנתבע להחזיר לשימוש חקלאי את המבנה שהושכר על ידו לצד שלישי ואשר משמש בפועל כמחסן לחומרי ניקוי;

ג. צו עשה המורה לנתבע להחזיר מבנה מגורים למצבו כיחידת דיור אחת, טרם שפוצל לשתי יחידות דיור נפרדות.

הסעדים מתייחס למקרקעין שבבעלות המדינה הידועים כמשק 14 במושב חגור, גוש 7524 חלקה 26 (ר' נסח מרשם המקרקעין, נספח א' לכתב התביעה) .

2.בין המנהל לבין "חגור מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ" נכרת חוזה שכירות המתחדש מעת לעת ("הסכם משבצת"), לפיו המקרקעין הושכרו לאגודה (ר' ההסכם מיום 1.3.2006 והסכם מיום 24.1.2011, נספחים ב'-ג' לתצהירה של איריס גלעד מטעם המנהל). אין חולק כי הנתבע הוא חבר באגודה, מחזיק במקרקעין ברשות האגודה, והוא בעל הזכויות במשק הנ"ל מראשית שנות השבעים (ס' 3 לתצהיר הנתבע; ר' גם ס' 5 לכתב התביעה).

3.במשק קיימים שני מבני מגורים שנבנו בהיתר ובהסכמת המנהל: בית מגורים בו מתגורר הנתבע (עם אשתו), ובית מגורים שני המיועד ל"בן ממשיך". אין חולק כי הבית השני פוצל לשתי יחידות דיור ללא הסכמת התובע, וכיום מתגוררים בו שני בנים של הנתבע. בנוסף, קיימים במשק מבנים שהוקמו בהיתר ובהסכמת התובע לצרכי חקלאות; אין חולק כי אחד המבנים הוסב לשימוש כמחסן לחומרי נקיון ללא הסכמת התובע, והוא מושכר לצד שלישי. תביעת התובע מתייחסת לשני ענינים אלה: פיצול הבית השני לשתי יחידות דיור, והשכרת מבנה לצד שלישי.

4.התובע טוען כי הנתבע פועל בשני הענינים הנ"ל בניגוד למגבלות שהוטלו על המקרקעין, ואשר מעוגנים בשלושה מוקדים שונים (ס' 10 לסיכומיו): (א) הסכם המשבצת הנ"ל; (ב) החלטות מועצת מקרקעי ישראל אשר "בבסיסן עומד כוחו של בעל קרקע לקבוע מתוקף זכותו הקניינית מה ייעשה ומה לא ייעשה במקרקעיו"; (ג) חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), תשכ"ז-1967. וביתר פירוט נטען:

א. בהסכם המשבצת נקבע כי "מטרת השכירות" היא, בין השאר, "ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות", וכן "הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד" (ר' ס' 3(א) וס' 3(ב) בשני ההסכמים הנ"ל). בנוסף, ס' 19 להסכם המשבצת קובע כי "(א) אסור לחבר האגודה לבנות במשבצת מבנה כלשהו ו/או להוסיף תוספת למבנה קיים, ללא קבלת הסכמת המשכיר... (ב) אסור לחבר האגודה להעביר ו/או למסור לאחר את זכויות השימוש שלו במשקו לרבות בית המגורים, אלא אם קיבל לכך הסכמת המשכיר...".

ב.אשר להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, נטען כי לפי החלטה 1265 ניתן לאשר פעילות לא חקלאית (פל"ח) בתחום 2.5 הדונם המיועדים למגורים, בשטח שלא יעלה על 500 מ"ר ובאישור מראש של התובע, המותנה בתשלום דמש"ר (ס' 13 לסיכומי התובע). ואולם השכרה לצד שלישי אסורה בכל מקרה, בין אם לצרכי פל"ח ובין אם לצרכים אחרים (ס' 16 לסיכומי התובע). אפשרות ההשכרה – שהיתה קיימת בעבר מכח סעיף 5 להחלטה קודמת (החלטה 1101) – בוטלה ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה 1265, וזאת בהתאם לפסיקת בג"צ בפרשת פורום הערים העצמאיות (בג"צ 1027/04 ואח', פורום הערים העצמאיות ואח' נ' מועצת מקרקעי ישראל ואח', מיום 9.6.2011).

ג.אשר לחוק ההתיישבות, נטען כי ההשכרה מהווה "שימוש חורג" בקרקע חקלאית (ס' 15 לסיכומי התובע). ואולם אין חולק כי ניתן להכשיר שימוש חורג בהיתר מאת שר החקלאות (סעיף 2 לחוק).

5.הנתבע השיב כי התובע פועל כלפיו בשרירות ומבלי לתת משקל כלשהו למצבו האישי, הכלכלי והבריאותי. בפן הכלכלי, נטען כי התובע עבד במשק דנא כחקלאי במשך עשרות שנים, ובתוך כך בגידול ירקות, חליבת פרות, עצי פרי, פיטום אווזים וגידול כבשים. הנתבע טען כי פיטום אווזים נאסר בארץ בשנת 2006, ולאחר מכן בוטלו מכסות מים (שנדרשו לגידול צמחים הנדרשים להאכלת כבשים), ובכך נסתתמה יכולתו להמשיך ולעסוק בחקלאות. בפן הבריאותי, מדובר ביליד 1950 שעבר ארועים מוחיים, נקבעה לו במל"ל נכות לצמיתות בשיעור 91% בתחום הנוירולוגי, והוא סיעודי. נטען כי מחמת מצבו הבריאותי, והקשיים הכלליים בענף החקלאות, אין הוא יכול עוד להתפרנס מחקלאות או לעבוד בכלל. הנתבע הגיש את חוות דעת של השמאי יומיק שמר, המציעה כי כדי להפיק פרנסה מחקלאות יש צורך בשטח של 93 דונם, בה בעת שהנתבע מחזיק ב- 24.4 דונם בלבד, מהם 10 דונם צמודים לבית המגורים. בנתונים אלה, "אין כל סיכוי שיצליח להתקיים מחקלאות" (בע' 14 לחווה"ד).

6.במישור הדיוני: מטעם התובע הצהיר המפקח עמיר גילת ועובדת המחלקה החקלאית גב' איריס גלעד, והוגשה חוות דעתו של המודד שגיא לוין. מטעם הנתבע הצהירו הוא עצמו ובנו מר תומר אשכנזי, והוגשה חוות דעתו של השמאי יומיק שמר. כל העדים נחקרו. להלן אבחן את טענות הצדדים כסדרן.

השכרת המחסן

טענות הצדדים

7.המנהל נסמך, בראש ובראשונה, על "הסכם המשבצת", שקובע בסעיף 3 כדלקמן:

"מטרת השכירות היא:

ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד;