מינהל מקרקעי ישראל נ' אייזנברג

פסק דין

תובענה בסדר דין מקוצר, לסילוק ידו של הנתבע (אשר נפטר במהלך ניהול ההליך, ועזבונו בא בנעליו, להלן: "המנוח"), ממגרש הידוע כגוש 398 חלקה 50 תת חלקה 0 בעיר אשקלון (להלן: "המקרקעין"), אשר בבעלות התובעת (להלן: "המינהל").

על פי הנטען בכתב התביעה, המנוח תפס חזקה או פלש למקרקעין, ועושה בהם שימוש ללא זכות וללא הסכמת המינהל. המנוח נדרש פעמים רבות על ידי המינהל לסלק ידו מהמקרקעין, אך לא עשה כן. בשנת 1988, במסגרת הליך דומה, הגיעו הצדדים להסדר פשרה, לפיו ישלם המנוח למינהל סך 5,000 ₪ כתנאי לאי סילוק ידו מהמקרקעין, אך המנוח לא שילם את הסכום האמור.

בתצהיר התומך בבקשת הרשות להתגונן, טען המנוח, כי רכש את המקרקעין במסגרת מכרז שפרסם המינהל בשנת 1957 ושילם תמורתם 25,000 ל"י. המינהל התחייב לרשום על שמו את זכויות החכירה, אך לא עשה כן. המנוח חתם על חוזה החכירה, אולם המינהל לא החזיר לו עותק חתום על ידו. לפיכך, המקרקעין בבעלותו, ואין הוא פולש. המנוח הוסיף וטען, כי הסך של 25,000 ל"י ששילם, היה מלוא דמי החכירה הנדרשים. בעת הרכישה היה המנוח שותף עם אביו ואחיו בזכויות במקרקעין, אולם בהמשך הועברו אליו זכויות השותפים האחרים, והוא נותר הבעלים היחיד של הזכויות.

בתאריך 7.8.2000 ניתנה למנוח רשות להתגונן, והתצהיר הפך לכתב הגנה.

בכתב תשובה שהגיש המינהל, הוסיף את הטענות הבאות: המנוח ושותפיו זכו במכרז, אולם חוזה החכירה (להלן: "החוזה") לא נחתם על ידי המינהל, שכן לא בויל על ידי הזוכים. לאחר הזכייה במכרז, התבקש המינהל על ידי ב"כ המשפחה, שלא לחתום על החוזה, עקב סכסוך שפרץ בין השותפים. משהסתיים הסכסוך המשפחתי, והמנוח קיבל את זכויות שותפיו, התבקש לסור למינהל להשלים התחייבויותיו, לרבות חתימה על הסכם החכירה, ותשלום חוב דמי החכירה, אולם לא עשה כן. משכך, תבע אותו המינהל לדמי שימוש ראויים. התובענות התקבלו, אולם גם אז לא פרע המנוח חובותיו. בסופו של דבר, ומשלא עלה בידי המינהל לגרום למנוח להסדיר את זכויותיו במקרקעין, דרש ממנו לסלק ידו מהמקרקעין. למען הזהירות, ומבלי להכיר בתוקף טיוטת החוזה, הודיע לו המינהל על ביטול החוזה, בשל הפרה יסודית.

בפתח ישיבת ההוכחות טען ב"כ המנוח להרחבת חזית אסורה בכתב התשובה, בכל הנוגע לעילות החדשות שהעלה המינהל, דהיינו, ביטול הרישיון עקב אי כניסת החוזה לתוקף, ולחילופין, אם היה בתוקף, ביטולו עקב הפרתו היסודית על ידי המנוח. לטענת ב"כ המנוח, מדובר בעילות עצמאיות שיש לטעון בכתב התביעה, ולא בכתב התשובה, מה גם שאינן בסמכות בית משפט השלום.

קבעתי כי ההחלטה בעניין זה תינתן במסגרת פסק הדין, וככל שתתקבל הטענה להרחבת חזית, אתעלם מהעילות החדשות, ומהראיות הבאות להוכיחן (החלטה בפרוטוקול מיום 27.4.09).

במסגרת פרשת ההוכחות העידו מטעם המינהל, הגב' אדלה אביטל, עובדת המחלקה החקלאית במחוז ירושלים, ומר אורי אבלס, פקח. מטעם המנוח העידו בנו של המנוח, אלמנתו, ושמאי המקרקעין דורון יוסקוביץ. כן הוצגו בפני מסמכים מתיק המינהל.

דיון

אדון תחילה בחוקיות תפיסת המקרקעין על ידי המנוח, וכניסת עסקת החכירה לתוקף. בהמשך, ידונו הטענות נשוא כתב התשובה, ועתירת ב"כ המנוח להתעלם מהן בהיותן הרחבת חזית אסורה ועילות שאינן בסמכותו העניינית של בית משפט השלום.

תפיסת החזקה במקרקעין על ידי המנוח

מוסכם על הצדדים כי ביום 10.5.57 זכו המנוח ושני שותפיו (אביו ואחיו), במכרז שפרסם המינהל לחכירת המקרקעין. כעבור חמישה ימים, ב-15.5.57 שלח המינהל מכתב למנוח ושותפיו, לפיו הם רשאים לגשת מיד לעיבוד המקרקעין, וזאת לאחר שהפקידו כשליש מסכום דמי החכירה, על פי הצעתם במכרז. מכאן, שתפיסת החזקה לא היתה על דרך של פלישה, אלא בהסכמת המינהל, לאחר במכרז לרכישת זכות החכירה.

האם הושלמה עסקת החכירה?

ב"כ המינהל טוען, כי בין המנוח לשותפיו נתגלעו סכסוכים שהגיעו להליכים משפטיים. לפיכך, סרבו הם לבייל את החוזה, מה שהיווה תנאי מוקדם לחתימת המינהל עליו. יתר על כן, הזוכים דרשו מהמינהל שלא לחתום על החוזה ולא להשלים את העסקה, בשל הסכסוך. מכאן, שהזוכים ביטלו הלכה למעשה את זכייתם במכרז. הרשות שניתנה למנוח לתפוס חזקה לצורך עיבוד הפרדס, אינה שקולה כנגד הקניית זכות קניינית, אלא היתה רשות לעיבוד קרקע השייכת למינהל. על כן, מעת דרישת הפינוי של המינהל מהמנוח, הפכה החזקתו של המנוח במקרקעין להחזקה שלא כדין, והשגת גבול.

לטענתו, חוזה החכירה לא השתכלל, והמנוח לא רכש את זכויות החכירה במקרקעין מהטעמים הבאים:

1.הסכום של 25,000 ל"י לא שולם תמורת זכויות החכירה, אלא תמורת הבנוי והנטוע על המקרקעין. זאת למד ב"כ התובע מסעיף 7א(א) להסכם החכירה, הקובע: "דמי חכירה חד פעמיים בסך כולל של 25,000 ל"י השווים לערך הפרדס, בניכוי ערך הקרקע".

2.המנוח מעולם לא בייל את החוזה, וזו הסיבה בגינה נמנע המינהל מלחתום עליו, גם לאחר שהסכסוך בין יחידי הזוכה הוסדר. משלא נחתם החוזה על ידי שני הצדדים, לא נכנס לתוקף. ביום 5.12.65 הודיע המינהל למנוח כי ההסכם אינו מחייב אותו.

3.המנוח לא שילם דמי חכירה שנתיים. גם אם היה משלם אותם, לא היה זוכה למעמד כלשהו, זולת בר רשות, בהעדר הסכם חכירה, דוגמת דייר מוגן שנטש את המושכר ואיבד את מעמדו ככזה, גם אם המשיך לשלם דמי שכירות.

4.המנוח לא הכין מפה לצרכי רישום המקרקעין, שהיוותה תנאי לרישום החכירה. לכן, אף אם היתה על המינהל חובה לרשום את החכירה על שמו מכח החוזה, משלא קיים את התחייבויותיו אינו זכאי לתבוע זכויות על פיו. מכל מקום, החובה לרשום את החכירה, היתה מוטלת על שני הצדדים ולא על המינהל לבדו.