מימוש ערבות חוק מכר אינו מזכה את הבנק בהמחאת הערת האזהרה שנרשמה לזכות רוכש הדירה

האם מימוש ערבות שהוצאה על ידי בנק לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות), התשל"ג-1973 (להלן: " חוק המכר (הבטחת השקעות)") מזכה את הבנק להיכנס בנעלי רוכש הדירה, כך  שהערת האזהרה שנרשמה לזכות רוכש הדירה, תומחה לבנק? זו השאלה העיקרית לה אנו נדרשים בתיקים שבפנינו.

העובדות הצריכות לענין והנפשות הפועלות :

1.           התביעות דנן קשורות ושזורות בתיק נוסף המתנהל בבית משפט זה (ה"פ 116/06), ועל מנת להבין את מערכת העובדות, אין מנוס מלפרוס בפני הקורא את התמונה הכללית.

מעשה במגרש הידוע כגוש 11564 חלקה 64 ברחוב הרב קוק 70 בקרית מוצקין (להלן: " המקרקעין"). המקרקעין נמכרו ע"י הבעלים הרשומים בשנת 1992 למר מנשה גולן (להלן: " גולן"), וביום 6.7.93 נרשמה הערת אזהרה לזכותו.

בנק לאומי למשכנתאות בע"מ (להלן: " בלמ"ש") הלווה לגולן סך 600,000 ש"ח למימון רכישת המגרש. להבטחת ההלוואה נרשמה ביום 6.7.93 הערת אזהרה לזכות בלמ"ש והבעלים הרשומים חתמו על כתב התחייבות לרישום משכנתא, וכן נרשם משכון על זכויותיו של גולן במקרקעין. 

בשנת 1995 מכר גולן מכר את המקרקעין לחברה בשם "שוודיה חברה לבנין והשקעות" בע"מ (להלן: " שוודיה"), שהיא חברה שבבעלותו ובשליטתו. לא נרשמה הערת אזהרה לזכות שוודיה.

2.           ויהי לאחר הדברים האלה, התקשרה שוודיה בהסכמים למכירת חנויות ודירות בפרוייקט שהיה אמור להיבנות על המקרקעין (להלן: " הפרוייקט"). לזכות חלק מהרוכשים, נרשמו הערות אזהרה, ובלמ"ש הוציאה מכתבי החרגה המתייחסים להערות האזהרה שנרשמו לטובת אותם רוכשים.

רוכשי הדירות והחנויות שילמו לשוודיה סכומים נכבדים, אך הפרוייקט לא יצא אל הפועל. כיום, בחלוף למעלה מ-12 שנים לאחר חתימת ההסכמים עם הרוכשים, טרם הונחה "אבן הפינה" לפרוייקט ושוודיה נקלעה להליכי פירוק. גם גולן נקלע לקשיים כספיים ולא החזיר את ההלוואה, ובלמ"ש החל בהליכי מימוש המשכון על המקרקעין. נושא היחסים בין בלמ"ש לבין רוכשי הדירות שלזכותם נרשמה הערת אזהרה, הוא נשוא המרצת הפתיחה 116/06, ולא נידרש לכך במסגרת התיקים שבפנינו.

3.           ענייננו מתמקד בשני רוכשים שהגישו את שתי התביעות שבפנינו, העוסקות במערכת היחסים בין אותם רוכשים לבין הנתבע מס' 2 (להלן: " בנק דיסקונט"). בנקודה זו נכיר את התובעים ונסביר כיצד נכנס בנק דיסקונט לתמונה. 

התובעת בת"א 607/07 (להלן: " בשן") היא חברה שהוקמה ע"י שלושה בעלי מניות. החברה התקשרה ביום 18.9.96 עם שוודיה בהסכם לרכישת חנות וגלריה בשטח של כ-110 מ"ר בפרוייקט. בשן שילמה לשוודיה את מלוא התמורה כפי שנקבעה בהסכם, בסך של 292,500$ = 927,225 ש"ח (קרן) נכון ליום הרכישה. כנגד התשלום נרשמה ביום 24.9.96 הערת אזהרה לזכות בשן ובנוסף, המציאה שוודיה לבשן ערבות בנקאית עפ"י חוק המכר (דירות) (להלן: " ערבות חוק המכר") בסכום של 400,000 ש"ח.  הערבות הנ"ל הוצאה לזכות בשן ע"י בנק דיסקונט ביום 13.10.96. מאחר שבשן נטלה מבלמ"ש הלוואה בסך 400,000 ש"ח למימון רכישת החנות, הוסבה הערבות לטובת בלמ"ש, שאף רשם לזכותו הערת אזהרה ביום 3.12.96 על זכויות בשן. 

התובעים בת"א 606/07 (להלן: " בינר") התקשרו ביום 13.12.96 עם שוודיה בהסכם לרכישת דירת פנטהאוז בפרוייקט. בינר שילמו לשוודיה את מלוא התמורה כפי שנקבעה בהסכם, בסך של 820,000 ש"ח (קרן) נכון ליום הרכישה. כנגד התשלום נרשמה ביום 18.12.96 הערת אזהרה לזכות בינר ובנוסף, המציאה שוודיה לבינר מספר ערבויות חוק מכר בסכום כולל של 495,000 ש"ח. הערבויות הנ"ל הוצאו לזכות בינר ע"י בנק דיסקונט ביום 7.1.97. מאחר שבינר נטלו וגררו מבנק טפחות בע"מ הלוואות בסך 495,000 ש"ח, הוסבו הערבויות לטובת בנק טפחות, שאף רשם לזכותו הערת אזהרה ביום 6.1.97 על זכויות בינר.

4.           נסטה במקצת מהדרך הראשית ונפרט את הנסיבות בהן הוציא בנק דיסקונט ערבויות חוק מכר לטובת בינר ובשן. 

              מהמסמכים שצורפו ע"י בנק דיסקונט וכפי שנתברר במהלך החקירה הקצרה של המצהיר מטעמו, עולה כי לבנק דיסקונט לא היה שמץ של מושג אודות הפרוייקט, וערבויות חוק המכר הוצאו על ידו במסגרת יחסי בנק-לקוח בינו לבין גולן, כפי שיפורט להלן.

מר גולן, שהוא כאמור בעל השליטה בשוודיה, ניהל שני חשבונות בבנק דיסקונט:

א. חשבון מספר 385980 היה חשבון משותף לו ולאחד בשם דן גור (להלן: " החשבון המשותף"). להבטחת האשראי והלוואות שניתנו לשניים בחשבון המשותף, נרשם שיעבוד לטובת בנק דיסקונט על מגרש בגוש 11538 חלקה 15/3 בדרך עכו 46 בקרית ביאליק (להלן: " המגרש בקרית ביאליק", נספחים ו', ז' לתצהירו של מר יאיר כהן מטעם הבנק).

ב. חשבון מספר 397474 היה חשבון פרטי של מר גולן (להלן: " החשבון הפרטי"), שנפתח ביום 4.3.96, וכבר באותו יום חתם גולן על טופס בקשה להוצאת ערבויות בנקאיות. יומיים לאחר מכן, חתם גולן על מסמכי שעבוד לזכות בנק דיסקונט של המקרקעין הידועים כגוש 11582 חלקה 44 ברח' אח"י אילת בקרית חיים (להלן: " המגרש בקרית חיים"). במהלך החודשים ינואר-פברואר 1997 הנפיק הבנק את ערבויות חוק המכר לזכות בינר ובשן.

ברי כי החשבון הפרטי נפתח מלכתחילה לצורך הנפקת ערבויות חוק המכר לטובת הרוכשים מחברת שוודיה שהייתה בבעלותו של מר גולן. האובליגו בחשבון הפרטי מקורו בערבויות חוק המכר ובעמלות שגבה הבנק עבור הוצאת הערבויות הנ"ל. דומה כי השעבוד של המגרש בקרית חיים נוצר או נועד מלכתחילה להבטיח את חובו של גולן בחשבון הפרטי. עם זאת, מאחר שהשעבוד לא הוגבל להבטחת חוב ספציפי, אני מקבל עמדת הבנק כי השעבוד נועד להבטיח את כלל חובותיו של גולן כלפי הבנק, יהא מקורם אשר יהא.

ויהי היום, ומשנקלע גולן לקשיים, הבנק מימש את שני הנכסים המשועבדים. את המגרש בקרית ביאליק מימש הבנק בסכום של 113,230 $. לאחר מכן, ביום 17.2.2002, פתח הבנק בהליכי מימוש השעבוד על המגרש בקרית חיים בגין חוב של כ-95,000 ש"ח בחשבון העו"ש (חוב שמקורו בעמלה בגין הנפקת ערבויות חוק המכר). ביום 1.7.03 הגיש הבנק לתיק ההוצאה לפועל, בקשה להגדלת סכום החוב לסך של 600,000 ש"ח. בתצהיר מנהל הסניף שניתן בתמיכה לבקשה, פורט החוב של גולן כלהלן (נספח יד לתצהיר יאיר כהן):

"א. חוב בחשבון 397474 הנ"ל             95,159     ש"ח