האם על יורשי הזכויות במשק xx במושב בית שקמה לשלם דמי שימוש ראויים ולהרוס מבנה מגורים מעץ המצוי במשק, או שמא פטורים הם מתשלום מאחר ולא מדובר במבנה שלישי במשק, לאור קיומו של שלד מבנה אחר שהוקם על בסיס היתר שניתן בניגוד לדעת בעלת הזכויות במשק.
רקע וטענות הצדדים
1.ראשיתו של ההליך בתביעה כנגד בעלת הזכויות במשק, אלמונית xxx ז"ל, וכנגד נכדה פלוני אשר התגורר במשק במבנה מעץ שבנה בו ללא היתר. התביעה הוגשה כאשר עדיין הייתה תלויה ועומדת תביעה בבית המשפט לענייני משפחה באשדוד, תמ"ש 22936-01-15, של אלמונית כנגד הנכד פלוני ואמו פלונית, אשתו של הבן המנוח שמואל. ביום 6.4.19 נפטרה אלמונית וסמוך לאחר מכן ניתן פסק דין בהליך המשפחתי המורה על ביטול מינוים של פלונית ושמואל המנוח כבנים ממשיכים, לאור הממצא כי הכלה פלונית זייפה את חתימתה של אלמונית על מסמכי מינוי בן ממשיך. בעקבות פסק הדין הגיעו בני המשפחה להסכמה לפיה היורשים שקיבלו את הזכויות במשק מכוח פסק הדין, לוקחים על עצמם את החיוב, ככל ויוטל, בדמי שימוש ופלוני התחייב לעזוב את המשק. לאחר שעזב את המשק נמחקה התביעה כנגדו וכנגד אשתו. כמו כן התובעת והאגודה הגיעו להסכמה כי האגודה לא מסכימה לשימושים לא חקלאיים או בניה לא חוקית במשק.
2.לאור פטירת המנוחה אלמונית, תוקנה התביעה פעמים עד לכתב תביעה מתוקן מס' 3, בו טענה התובעת להפרות של הסכם המשבצת בחלקה א' של המשק:
א.פרט לבית המגורים הישן ושלד בית מגורים אשר לו תכניות מאושרות משנת 2002, נבנה בית מגורים נוסף מחופה עץ בגודל של כ- 142 מ"ר, ללא היתר.
ב.נבנו אורוות סוסים וסככות בשטח של כ- 110 מ"ר ללא היתר.
ג.הצבת מכולה בשטח של 16 מ"ר ללא אישור.
ד.אחסנה פתוחה של חול בשטח של כ- 1,100 מ"ר.
התביעה נסמכה על צילומי אוויר, מפת אורטופוטו, ודוחות פיקוח, ועל חוות דעת שמאית ועותרת לתשלום דמי שימוש בסך של 238,052 ₪ בגין שימושים משנת 2010 ואילך. מעבר לסעד הכספי התבקש צו מניעה ביחס לכל שימוש שאינו כדין וצו הריסה לבניה הלא חוקית.
3.בכתב הגנתם, ציינו הנתבעים כי נטלו על עצמם את האחריות לחיובים בגין הליך זה, במידה ויחולו, וזאת בהתאם להסכם פשרה מיום 16.10.20 בהליך המשפחה, הואיל וקיבלו את הזכויות במשק. יחד עם זאת הדגישו את הנסיבות המיוחדות של ניצול המנוחה על ידי כלתה וזיוף מסמכים וטענו כי לא היה להם כל קשר למשק בזמנים הרלוונטיים לתביעה. עוד הלינו כי התביעה הוגשה מכוח מידע שקיבלה הרשות מההליך בבית המשפט לענייני משפחה.
נטען כי המנוחה לא בנתה כל בניה לא חוקית במשק ולא הרשתה לעשות שימוש אסור והפנו לכתבי טענותיהם בבית המשפט לענייני משפחה ולפסק הדין שם. לשיטתם, מאחר ופלונית זייפה את מסמכי רישום בן ממשיך וגם את הסכם בניית בית שני מול הרשות, ונפלה קורבן, אין מקום לחיוב בדמי שימוש בהליך זה.
נטען כי לאור פקיעת חוזה המשבצת ביום 31.8.15 התובעת מנועה מלדרוש דמי שימוש לתקופה המאוחרת מסיום החוזה וכי מאחר ופלוני נתבע לסילוק ידו אין מקום לחייב את המנוחה במחדלים אשר לא נעשו ביוזמתה או הסכמתה.
ביחס לשימושים האסורים המפורטים בתביעה הטענה העיקרית ביחס לבית העץ היא כי לאור קיומו של השלד שנבנה במשק על בסיס מסמכים מזויפים, ומאחר ומדובר במבנה שאינו ראוי למגורים הואיל וטרם הושלמה בנייתו, יש להתעלם מקיומו ואין לראות בו כבית שני בנחלה. על כן, יש לראות דווקא בבית העץ כבית השני ונוכח מדיניות הרשות והחלטותיה לא מבוצעת אכיפה ביחס לדמי שימוש על בית שני בנחלה, גם אם נבנה שלא כדין.
בנוגע לאורוות והסככות, גם אלו נטען כי נבנו ללא הסכמת המנוחה וכי מדובר בשימושים מותרים לחקלאות ואין לחייב בגינם דמי שימוש. הוא הדין ביחס למכולה. בנוגע לאחסנה פתוחה של חול נטען כי מדובר בחול מילוי ששימש בעבר כהגבהה לחממות שפעלו במשק לגידול פרחים, וכי המנוחה פעלה בחייה לסילוק ערמות החול.
עוד העלו טענות כנגד ההיקף השימוש והחיובים.
דיון והכרעה
האם היה שימוש אסור בחצר המשק ומה היה היקף השימוש האסור
4.אמנם הנטל על התובעת להוכיח את טיב ומשך השימוש האסור, אולם כאשר בעל נחלה וקרוביו מסתירים את המצב לאשורו, מגלים טפח ומסתירים שניים, העדר גרסה סדורה ומפורטת מטעמם מחזקת את גרסת התובעת. קשה לקבל את טענת הנתבעים כי במשך שנים לא ידעו כלל על הנעשה במשק בו גרה אמם. ביחס לטיב השימוש והיקפו הנתבעים הציגו גרסה עמומה וכללית.
בתצהירו של פלוני, אשר העיד מטעם כל הנתבעים, העלה טענות ביחס לערימות החול, אישר כי פלוני גר בבית העץ, אולם מעבר לטענות כלליות לא פירט דבר נוסף ביחס לשימושים והיקפם.
בתצהיריו של פלוני טען כי גר בבית העץ בהסכמת המנוחה, וסמוך לו יש בית גידול לשני סוסים לשימושו האישי ומכולה ובה ציוד לרכיבה על סוסים. עוד טען כי הוכנו תכניות להגדלת שטח המגורים בנחלה כדי להסדיר את מבנה העץ, אשר לא יצאו אל הפועל.
5.התובעת נסמכת על דוחות פיקוח שנערכו במשך השנים ועל תצהירו של המפקח דב ברק אשר ביקר לראשונה במשק ביום 15.5.16 והכין דו"ח פיקוח ובו פירט את קיומו של בית עץ בשטח של כ- 142 מ"ר, מעבר לשלד, אורוות סוסים ואחסנה בשטח של כ- 110 מ"ר, מספר מכולות ואחסנה פתוחה של חול ומסננת בשטח של כ- 1,100 מ"ר.
בביקור נוסף מיום 5.3.17 מצא ממצאים דומים, והעלה ממצאיו על מפת אורטופוטו (ת/1).
עוד הפנה לדוחות קודמים של המפקח יוסי גפן מהימים 18.2.15, 15.7.13. עיון בדוחות של המפקח גפן מלמד כי ביום 15.7.13 דיווח כי ערימות החול פונו, מבנה העץ קיים, השלד בשלבי בניה של יסודות וקומת קרקע, וקיימות סככות ומכולות שטרם פונו. ביום 18.2.15 דיווח המפקח גפן על מצב דומה ולא התייחס כלל לערימות חול.
לאחר הגשת התביעה, ביום 16.1.19, ערך המפקח ברק ביקור נוסף ובו עדכן את שטח בית העץ לגודל של 126 מ"ר, לאחר הפחתת גגון, והבהיר כי ערימות החול פונו.
עולה כי לפי הראיות שהוגשו מטעם התובעת התיעוד הראשון לביקור במשק הוא מיום 18.2.15 והאחרון מיום 16.1.19. בסיכומי התובעת מפנה לדוח מפיקוח משנת 2010 של המפקח אפי שלמה, דוח אשר לא צורף לראיותיה ואף לא אוזכר בתצהירו של המפקח ברק. עולה כי כבר בשלב זה יש קושי מהותי להוכיח את תקופות השימוש להן טוענת התובעת.
6.בעדותו של המפקח ברק הבהיר כי את המדידה המקורית לבית העץ ערך על גבי מערכת המפות, וכללה את הגגון, שהופחת בהמשך.
ביחס לערימות החול המדידה הייתה דומה, אשר כללה שטחים תפעוליים איפה שעמדה הנפה ועבדו טרקטורים. המפקח עמד על דעתו כי לא מדובר היה באדמת מילוי חקלאית, ותהה מדוע הייתה במקום נפה. בעדותו לא איתר דוח פיקוח לפני 15.5.16 בו נצפתה ערימת החול, וטענת ב"כ התובעת בסיכומיו כי העד שכח את הדוח של המפקח שלמה משנת 2010, לא נשאלה בחקירה חוזרת ומנוגדת לעובדה כי דוח זה לא הוגש כלל כראיה בהליך. המפקח ברק עיין בדוח של גפן וציין כי היו ערימות חול שפונו לפי דיווח גפן.
יתר עדי התובעת לא נוגעים להיקף השימוש, הואיל וכל המידע עליו נסמכת הרשות ביחס לטיב השימושים והיקפם, מקורו בדוחות הפיקוח.
7.בעדותו של פלוני אישר כי בנה את בית העץ וגר בו, לטענו אביו המנוח בנה את האורוות וההורים בנו את השלד. בעדותו לא נשאל על תקופות השימוש בבית.
בעדותו של פלוני אישר כי בית העץ מושכר, אולם לא פירט למי ומה התמורה שמשולמת.
מבחינת מכלול הראיות עולה כי שני הצדדים הציגו תשתית עובדתית דלה יחסית לטיב השימושים והיקפם. על בסיס ממצאים אלו ייבחנו להלן דרישות הרשות ביחס לכל אחד מהשימושים החורגים.
בית העץ
8.לפי תחשיב הרשות שערך מאיר שרביט, מרכז תחום כספים לגבייה במרחב העסקי, עולה כי חישב דמי שימוש מיום 30.10.10 עד ליום 30.10.17. מעדותו עלה כי מקבל את תקופת החישוב כנתון מהפיקוח מבלי לבדוק את הנתונים. על כן, יש לבחון את תקופות השימוש לפי הראיות בהליך זה ולא על בסיס הטבלה של העד.
מהעדויות עלה כי בית העץ היה בשימוש פלוני שנים רבות ולאחר שעזב את המשק, פלוני או מי מטעמו משכיר את המבנה אשר עדיין בשימוש. אשר למועד התחלת השימוש, בדוח המפקח גפן מיום 15.7.13 ציין מבנה העץ קיים ומשמש למגורים. הנתבעים, ואף פלוני שגר במבנה בפועל, לא סתרו במפורש את הטענה כי כבר בשנת 2010 נעשה שימוש במבנה, ועל כן ביחס לבית העץ, למרות היעדרו של דוח הפיקוח משנת 2010, הוכיחה התובעת כי תקופת השימוש החלה ביום 30.10.10. אף בסיכומי הנתבעים, בניגוד לטענתם ביחס לערימות החול, לא טענו כי אין ראיה לשימוש בבית העץ החל משנת 2010. (יוער כי בעדותו של פלוני אישר כי בתמונה מיום 25.7.11 (ת/2) ניתן לראות את בית העץ בו גר פלוני).
טענת הנתבעים היא כי בהתאם לנהלי הרשות, נוהל הסדרת הפרות במגזר החקלאי, שאוזכר בסעיף 94 לסיכומיהם אולם לא בתצהירים, ניתן לגבות רק 4 שנים לאחור. נוהל זה לא צורף לראיות, ומר שרביט שהעיד מטעם הרשות ציין כי הנוהל המדובר הוא משנת 2021 ולמיטב ידיעתו אין מניעה לחישוב מלא של שבע השנים שקדמו להגשת התביעה. לא מצאתי כי הנתבעים הוכיחו כי הדרישה בעניין זה חורגת מנהלי הרשות.
על כן, הוכח שימוש בבית העץ מיום 30.10.10 ועד למועד שמיעת הראיות, 5.9.22, ומאחר ולא נטען כי הדיירים עוזבים בקרוב אקבע את תקופת השימוש בבית העץ לתקופה של עד 30.10.22, קרי 12 שנות שימוש. (יובהר כי בהתאם לפסיקה אליה הפנה ב"כ התובע בסיכומיו, רע"א 6713/15 מפעלי תחנות בע"מ נ' מדינת ישראל, 23.12.2015, אין מניעה להיעתר לסעד שנתבע בגין דמי שימוש עד למועד הפסקת השימוש בפועל).
9.אין חולק כי מעבר לבית ההיסטורי הקיים במשק, החלה בנייתו של בית רחב מידות, כ- 200 מ"ר ויותר של בית צמוד קרקע אשר בנייתו הופסקה כאשר הוא במצב של שלד בנוי לרבות קירות מבלוקים חשופים. סמוך לאותו מבנה לא גמור נבנה בית עץ נוסף בו גר הנכד פלוני. (תיעוד של מצב הבית, נ/2)
בהליך בבית המשפט לענייני משפחה נקבע באופן מפורש כי הכלה זייפה את מסמכי בן ממשיך ופועל יוצא בוטל מעמדה במשק והנתבעים בפועל הם יורשי הזכויות של המשק. בית המשפט לענייני משפחה לא נדרש לשאלת זיוף ההסכם לבית שני, אולם לא נסתרה טענת הנתבעים בהליך זה כי הוצגו ראיות בהליך שם כי גם מסמך זה זויף ועל כן לא נסתרה טענתם כי השלד, למרות שקיבל את הסכמת הרשות לבנייתו, נבנה ללא הסכמת התובעת ותוך זיוף הסכמתה.
השאלה העיקרית היא האם בנסיבות אלו ראוי לפטור את המנוחה וכפועל יוצא את יורשיה מתשלום דמי השימוש.
התובעת לא טענה כנגד טענת הנתבע כי לפי נהליה אינה נוהגת לגבות דמי שימוש על בית שני בנחלה, גם אם נבנה ללא היתר. יחד עם זאת, למרות הנסיבות אשר תוארו בפסק הדין בהליך המשפחתי, מאחר והיתר הבניה מעולם לא בוטל, השלד עומד על כנו והנתבעים עוד שוקלים האם מבקשים לחדש את ההיתר, סבורה התובעת כי יש לראות במבנה הקיים והלא גמור כבית מגורים שני בנחלה. יוזכר כי הנתבעים, במסגרת פשרה, נטלו על עצמם את כל החיובים שהיו יכולים מוטלים על פלוני, ומכוח אותה פשרה גם נמחקו הודעות לצדדים שלישיים כנגד פלונית.
בנסיבות אלו שעה שקיים במשק מבנה אשר הושקעו בו ממון רב, ומבחינת דיני התכנון והבניה ונהלי הרשות ניתן לו היתר, גם אם טרם הושלמה הבניה ולא אוכלס ואינו ראוי למגורים בשלב זה, אין מניעה לראות במבנה כבית מגורים שני.
הנהלים אליהם הפנו הנתבעים, החלטת הנהלה מס' 3488 מיום 14.1.14, לא מגדירה בית מגורים שני כבית שבנייתו הושלמה ולא ניתן להתעלם מהמצב בשטח בו בפועל קיימים שלושה מבנים למשק כאשר השלישי בהם הוא בית העץ, ללא כל היתר, בו גר בעבר פלוני. על כן אין בידי לקבל את טענת הנתבעים כי לא ניתן לחייב אותם בדמי שימוש עבור בית העץ.
נהלי הרשות אשר נמנעים מגביית דמי שימוש עבור בית שני, גם אם לא ניתן לו היתר, יוצאים מנקודת הנחה כי מדובר במבנה שבהליך המתאים ניתן היה לאשר אותו ולכן לא ראוי לגבות בגינו דמי שימוש על שימוש אסור. לא כך המצב בעניינו, כאשר כל עוד קיים השלד במשק מכוח אישור הרשות והיתר בניה, אין כל היתכנות לאישור בית העץ, כמפורט בתצהירו של מנחם וייס, מרכז בכיר באגף התכנון ברשות.
גם מטעמים שעומדים בבסיס זכות התובעת לגבות דמי שימוש, קרי – עשיית עושר, מצדיקים חיוב בגין דמי שימוש על שימוש למגורים בבית העץ בשעה שקיים שלד רחב ידיים בנחלה. לא מצאתי כי טענות הנתבעים כי יש לחייב דמי שימוש רק בגין השימוש בפועל (הנשענות על ע"א 8880/13 דוד וינשל נ' מדינת ישראל משרד הביטחון, 30.08.2016), מונעות חיוב גין בית העץ. החיוב הוא על השימוש בפועל בבית העץ ונוכח מסקנתי כי יש לראות בשלד כבית השני במשק, אין מניעה לחייב בגין שימוש זה.
לאור מסקנה זו יש לחייב את הנתבעים בגין תקופת השימוש בבית העץ, שנקבעה לעיל.
10.בנוגע לשטח בית העץ, התובעת הפחיתה את השטח לפיו הוגשה התביעה ולאור בדיקה חוזרת של המפקח ברק, עותרת לתשלום לפי שטח של 126 מ"ר, בהתאם לדוח אחרון מיום 16.1.19, לאחר הפחתת הגגון. אמנם מעדות המפקח עולה כי המדידות בוצעו בעיקר על גבי המפות, ולא ברור טיב המדידה שביצע בשטח, אולם לא מצאתי כי נסתר הממצא המעודכן מביקורו האחרון בשטח.
אין לקבל את טענת הנתבעים הנשענת על תצהירו של פלוני ואישור על שומת ארנונה, כי שטח בית העץ הוא רק 109 מ"ר. ראשית, חישובי שטחים לצרכי ארנונה שונים מבדיקת השטח לחיוב בדמי שימוש, ולא הוגשו כראיה התחשיב על בסיסו חישבה המועצה האזורית את השטח לצורך ארנונה. אף לא הוכח כי אישור השומה מתייחס לבית העץ ופלוני השיב כי הבית הישן קטן יותר, ללא כל ראיה לתמוך באמירה זו. הנתבעים יכלו בנקל להציג מדידה נגדית, ושעה שבחרו לא לעשות כן, לא סתרו את השטח שנמדד על ידי המפקח.
על כן, יש לחייב את הנתבעים לפי שטח של 126 מ"ר. אשר לשיעור החיוב, זה ייקבע להלן במסגרת דיון בגובה דמי השימוש הראויים.
מבנה יביל – מכולה
11.בתצהירו של שרביט צורף תחשיב בגין דמי שימוש עבור המכולה מאוקטובר 2010 למשך 7 שנים. סך החיוב שנתבע בסביבות 4,400 ₪. התובעת לא הציגה ראיות סדורות בנוגע לשימוש במכולה אשר אוזכרה באופן כללי בדוחות הפיקוח. בכל הדוחות אין התייחסות לשימוש שנעשה במכולות.
מעדותו של פלוני עלה כי המכולה שימשה את האורווה, ושם בה אוכל לסוסים ואוכפים. מקובלת עליי טענת הנתבעים כי מאחר והתובעת לא פעלה לגבות דמי שימוש בגין השימוש החקלאי באורווה, אין מקום לחייב בגין השימוש הנלווה במכולה.
מקבל אני טענת הנתבעים כי מאחר והחיוב נעשה בהתאם לקווים המנחים של השמאי הממשלתי ומוטל בגין שימושים לא מורשים ולפי השימוש בפועל, לא הוכיחה התובעת שימוש אסור במכולה וכפועל יוצא לא הוכיחה זכותה לקבל דמי שימוש בגין המכולה.
אחסנה פתוחה – ערימות חול
12.הרכיב המשמעותי הנוסף בתביעה הוא דרישה לדמי שימוש מינואר 2014 ועד לאוקטובר 2017, בגין אחסנה פתוחה של חול בשטח של 1,100 מ"ר. בסיכומי התובעת מבקשת לחשב את התקופה עד לסוף שנת 2018, וזאת מבלי שעתה לתיקון התביעה להוספת תקופה שקדמה להגשת התביעה. אין להתיר התנהלות דיונית מעין זו המהווה הרחבת חזית.
ביחס לתקופות השימוש, גם כאן לא הציגה התובעת ראיות מסודרות למשך השימוש. כאמור לעיל, מהדוחות של המפקח גפן עולה כי ביום 15.7.13 דיווח כי ערימות החול פונו, וביום 18.2.15 דיווח המפקח גפן על מצב דומה ולא התייחס כלל לערימות חול. לא הוגשו דוחות קודמים ולא ברור מהיכן שאבה התובעת את הנתון כי השימוש החל בשנת 2014. גם אם היה שימוש כזה, לא הוכח היקפו וטיבו.
על כן נותרו רק דוחות הפיקוח של ברק הראשון שבהם מיום 15.5.16 בו דיווח על אחסנה פתוחה של חול ומסננת בשטח של כ- 1,100 מ"ר, ובביקור נוסף מיום 5.3.17 מצא ממצאים דומים. התחשיב עליו מבוססת התביעה בגין השימוש באחסון החול הוא עד ליום 30.10.17. אמנם המפקח ברק אישר רק בביקור מיום 16.1.19 כי החול פונה, והנתבעים לא הציגו ראיות ברורות מתי בפועל פונו ערימות החול המתועדות בדוחות הפיקוח, אולם שעה שהתובעת עתרה לדמי שימוש רק עד ליום 30.10.17 ולא עתרה לתקן תביעתה ביחס לתקופות השימוש שקדמו להגשת התביעה, לא מצאתי כי ניתן לחייב מעבר לתקופה לה עתרה התובעת על בסיס הפסיקה הנ"ל.
על כן, תקופת השימוש שהוכחה לחיוב בגין אחסון חול היא מיום 15.5.16 עד ליום 30.10.17.
13.אשר לטיב השימוש, המפקח ברק תיעד ערימות חול ונפה, וניתן להתרשם כי מדובר בחול המשמש מעין אדמת מילוי לבניה, ולא בקרקע חקלאית. המפקח ברק עמד על ממצאיו בחקירה הנגדית עת הבהיר כי לא היה מדובר באדמת חמרה אלא אדמת מילוי, ותהה מדוע הייתה במקום מסננת, נפה (עמ' 36, ש' 17).
אין בידי לקבל את טענתו המיתממת של פלוני כי מדובר בשאריות קרקע אשר שימשו כמצע לחממות פרחים בשנות ה- 90 של המאה הקודמת. המפקח יודע להבחין היטב בין אדמה חקלאית לבין חול לשימוש מסחרי, וממצאיו לא נסתרו. יתרה מכך, לשיטת הנתבעים מדובר היה בקרקע ושימוש חקלאיים, אולם טענה זו אינה מתיישבת עם דוחות הפיקוח של גפן אשר כבר ביולי 2013 דיווח כי ערימות חול שהיו במשק, פונו. לכן גם אם היו במשק ערימות חול שמקורן בפינוי חממות, פונו הן והחיוב בהליך זה הוא בגין ערימות חול לשימוש מסחרי אסור במשק.
14.בכל הנוגע לשטח השימוש, לא נסתרו מדידות המפקח ברק על בסיס האורטופוטו כי מדובר בשטח של 1,100 מ"ר. לא מצאתי פסול באופן מדידה על בסיס תצלום אוויר על בסיס מערכת המיפוי המאפשרת מדידת מרחקים, בהתאם להכשרת המפקח. המפקח תיחם במפה שטח איותו סימן בקו אדום סביב ערימות העפר שניתן להבחין בהם בצילום האוויר (ת/1). ניתן להתרשם כי תיחום השטח המחושב הוא סמוך לערימות ומקובל עליי הסברו של המפקח כי לא נדרש לחשב את נפח הערימות אלא את השטח בו נעשה שימוש, הכולל גם שטחים תפעוליים שם עבדו הנפה והטרקטורים.
אין בידי לקבל טענת הנתבעים כי היה על התובעת לחשב שטח נטו עליו עומדות הערימות, וממילא הנתבעים לא הציגו מדידה חלופית למדידת המפקח. לעניין זה מקובלת עליי עמדתו של כב' השופט ש' פרידלנדר, בת"א (מחוזי ב"ש) 29164-06-18 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' ג'אן בנימין, 22.02.2022, פסקה 31:
"כך שטחי השימוש כוללים לא רק את שטחי הייצור או המסחר או האחסנה במובנם המצומצם, אלא גם את שטחי הגישה והתמרון השלובים בהם".
על כן, הנתבעים חבים בדמי שימוש בגין שטח אחסנה פתוחה בגודל של 1,100 מ"ר לתקופה מיום 15.5.16 עד ליום 30.10.17.
שיעור דמי השימוש
15.סכום התביעה נסמך על השומה מיום 24.8.17 של השמאית דנה ניסן, שהעתקה צורף לתביעה, ועל חישוב דמי השימוש על בסיס שומה זו על בסיס 6% לשנה משווי ערך המקרקעין, ובתוספת רווח יזמי, בהתאם להוראות והחלטות רמ"י.
השמאית ניסן התבקשה להעריך את שווי מרכיב הקרקע ביחס לשלושה סוגי שימושים:
שימוש מספר 1 – מגורים בבית העץ.
שימוש מספר 2 – אחסון במכולה – חישוב ביחס לשימוש זה התייתר לאור המסקנה לעיל כי אין לחייב דמי שימוש בגין המכולה.
שימוש מס' 3 – אחסנה פתוחה.
על בסיס השומה אשר קבעה את שווי הקרקע לכל אחד מהשימושים משנת 2010 ועד שנת 2017 (ביחס לאחסנה פתוחה נערכה שומה לשנים 2014 – 2017 בלבד), ערכה רמ"י תחשיב של דמי השימוש המבוקשים בגין בית העץ ואחסנה פתוחה, תוך התאמת שטח הבית לשטח קטן יותר של 126 מ"ר.
הנתבעים לא כופרים בחובה העקרונית לשלם דמי שימוש ראויים בגין שימוש שאינו חקלאי. חובה זו נובעת מהשימוש הנוגד את סעיף 3 להסכם המשבצת המתיר שימוש לצרכי חקלאות ועל בסיס דיני עשיית עושר ולא במשפט, כפי שעוגנו בפסיקה אליה הפנה ב"כ התובעת בסיכומיו (ע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף, 21.07.2015). כידוע, שעה שהתביעה מבוססת על עילה של עשיית עושר, אין צורך להוכיח את נזקה של התובעת אלא את ההתעשרות, ראה רע"א 4683/22 פלוני ארזואן נ' רשות מקרקעי ישראל מחוז דרום, 11.08.2022.
באשר לשווי הקרקע ואופן חישוב דמי השימוש, לא נסתרה השומה מטעם רמ"י הכוללת גם רכיב יזמי וגם לא נסתר אופן החישוב לפי דמי שימוש של 6% על בסיס החלטת הנהלה 1243 והוראת אגף שיווק וכלכלה מס' 10א. הנתבעים והשמאית מטעמם אריאלה אקשטיין, כפרו בסמכות הרשות לדרוש דמי שימוש הכוללים גם רכיב רווח יזמי, ואף כפרו בחיוב של 6%, אולם עניינים אלו הוכרעו בע"א 1594/20 קלקודה נ' רשות מקרקעי ישראל, 29.8.21, שם לא התערב בית המשפט בהכרעה בבית המשפט המחוזי לחשב את דמי השימוש לפי שיעור של 6% ואישר את תוספת הרווח היזמי.
16.השמאית ניסן מטעם הרשות ערכה חוות דעת מפורטת, אשר פירטה את הנתונים עליהם הסתמכה ודרך הערכת שווי דמי השימוש. למרות חקירתה הנגדית ועימות השמאית עם מקרים אחרים בהם נסתרה חוות דעתה, ובעיקר הכרעה בהשגה ביחס לתחנת דלק במושב בית שקמה (נ/1), לא מצאתי כי הוכח כי מדובר בשמאית אשר מגזימה בהערכתה בשיעורים הנטענים על ידי ב"כ הנתבעים בסיכומיו. אין די בהפניה למקרה מסוים בו בהשגה לא התקבלה חוות דעתה, העוסק בעניין אחר, כדי לקבוע באופן גורף כי השמאית נוטה להפריז בשווי הקרקע לטובת הרשות כדי להגדיל את דמי השימוש בהם יחויבו מחזיקים בקרקע. גם ההפניות לאי דיוקים נטענים בחוות דעתה, לא הוכיחה פגם במסקנות. לא הובהרה נפקות הטעות הנטענת בשווי דמי הפיתוח וכי הובילה לעיוות בקביעת שווי הקרקע, הוא הדין ביחס לטענה על אי ניכוי דמי פיתוח מהחצר.
בעדותה הסבירה השמאית ניסן כי השומה מטעם הנתבעים ככלל מאמצת את הערכים שהיא קבעה אולם קובעת מקדמי התאמה שונים. ביחס לחצר הבהירה את דרך החישוב שעשתה והבהירה כי יש שתי דרכי חישוב המובילות לאותה תוצאה.
השומה הנגדית של השמאית אקשטיין חולקת בעיקר על הנחות היסוד בשומת הרשות ופחות עוסקת במחלוקת שמאית לגופה. עצם העובדה כי חולקת על עקרונות יסוד של זכות הרשות לדרוש רווח יזמי ולחשב דמי השימוש לפי 6%, פוגמת במשקל שיש לתת לחוות הדעת. עולה כי השומה הנגדית נכתבה מנקודת הראות של המשתמש הלא חוקי בלבד, ונעדרת את מידת האובייקטיביות הנדרש ממומחה, גם אם מגיש חוות דעת מטעם בעל דין.
השומה הנגדית לא התייחסה כלל לערימת החול ולכן לא נסתרו ממצאי השומה מטעם הרשות. ביחס למכולה התייתר הצורך להכריע בין השומות. בנוגע לשומת שווי הקרקע לבית העץ, לאחר בחינת השומות כמכלול, לרבות התוצאה הסופית, ובחינת מכלול הראיות, מצאתי כי יש להעדיף את השומה מטעם הרשות המשקפת שווי סביר יותר למ"ר של קרקע ללא פיתוח ומע"מ. אמנם עלתה שאלה ביחס להפחתות שביצעה השמאית בהשוואה בין הרחבה לנחלה, אולם אין די בהפניה למקדמים אחרים שנקבעו במקומות אחרים כדי לקבוע כי השומה אינה סבירה. לאור מכלול השיקולים שפורטו לעיל מצאתי להעדיף מסקנתה גם בעניין זה. יובהר כי דמי השימוש שמבקשת הרשות עושים חסד עם הנתבעים, הואיל ולדוגמא לשנת 2017 מבוקשים דמי שימוש שנתיים בקרן בסך של כ- 18,713 ₪ , בעוד היום הנכס מושכר וההתעשרות ממנו גדולה בעשרות מונים מהסכום שנתבע.
תחשיב דמי השימוש
בית העץ
17.לאור הממצאים לעיל יש לחייב בגין שימוש בבית העף על שטח של 126 מ"ר מיום 30.10.10 ועד ליום 30.10.22, קרי 12 שנות שימוש. מצאתי כי יש לאמץ את שומת הרשות, תוך הפחתת השטח בהתאם. כמו כן, מאחר והתובעת בסיכומיה עתרה לחיוב לאחר מועד הגשת התביעה לפי שומה לשנת 2017, החישוב ייערך בהתאם.
בכל הנוגע לשערוך הסכומים, מקובלת עליי טענת הנתבעים כי אין לקבל את אופן חישוב התובעת המשערכת את החיוב עבור כל שנה מתחילתה, ולא מאמצע תקופת השימוש. על כן יש לשערך כל חיוב שנתי מאמצע תקופת החיוב ולא מתחילתה.
ככלל, בכפוף לבדיקת התחשיב שצורף לסיכומי התובעת והתאמת התקופות לאמור בפסק הדין, וחישוב בהתאם לפסק הדין של הפרשי ההצמדה והריבית, יש לאמץ את תחשיב התובעת. יחד עם זאת, ראוי כי התובעת תערוך פסיקתא בהתאם, ורק עם אישורה ייקבע שיעור החיוב.
על כן התובעת תגיש פסיקתא, עם תחשיב נלווה המבהיר לפי השומה את שווי הקרקע למ"ר על בסיסו נערך התחשיב, את השטחים ואת השערוך בצירוף תדפיס החישוב. פסיקתא תוגש תוך 20 ימים. ראוי כי תוגש פסיקתא מוסכמת, אולם בהעדר הסכמה תגיש התובעת פסיקתא מטעמה בצירוף תחשיב.
אחסנה פתוחה
18.לאור הממצאים לעיל יש לחייב בגין שימוש בשטח אחסנה פתוחה בגודל של 1,100 מ"ר לתקופה מיום 15.5.16 עד ליום 30.10.17.
יש לשערך כל חיוב שנתי מאמצע תקופת החיוב ולא מתחילתה. ההוראות הנ"ל בנוגע להגשת פסיקתא יחולו גם על רכיב זה של השימוש.
יתר טענות הנתבעים
19.ביתר טענות הנתבעים לא מצאתי ממש. לא מצאתי פסול בכך שהתובעת הגישה תביעתה רק לאחר שצורפה להליך בבית המשפט לענייני משפחה, וגם משם נודע לה על השימוש האסור וטיבו. לא מצאתי מניעה חוקית לעשות שימוש במידע שהגיע לידיעת התובעת עקב הסכסוך המשפחתי, ולא מצאתי כי השיהוי הנטען מונע מתן סעד לתובעת.
אין לתת משקל גם לטענות כי המנוחה לא קיבלה את מכתב ההתראה ונמנעה ממנה האפשרות להסדיר השימושים בנחלה ולשלם סכום מופחת. הנתבעים לא הוכיחו כי רצו או יכלו להסדיר את השימושים, ולראיה נוהל הליך בבית המשפט לענייני משפחה בעניין זה. כפי שהובהר לעיל, לא ניתן כלל להסדיר השימוש בבית העץ כל עוד לא פעלו הנתבעים להרוס את השלד ולבטל את ההיתר בגינו. הנתבעים מבקשים ליהנות מכל העולמות, גם להשאיר את השלד לשימוש עתידי, וגם לא לשלם על שימוש ארוך שנים בבית העץ. אין לתת יד לדרישה חסרת תום לב זו.
כמו כן אין לקבל הטענה, שנדמה כי נזנחה בסיכומים, כי עקב סיום הסכם המשבצת מול המושב מנועה הרשות מלתבוע דמי שימוש. בעניין זה מקובלים עליי טיעוני התובעת בסיכומיה בסעיף 2.8 והאסמכתאות שם.
צו הריסה ומניעת שימוש
20.בתביעה ובסיכומים עתרה התובעת לצו הריסה ומניעת שימוש במבנים הלא חוקיים במשק. בסיכומים התבקש צו הריסה ביחס לבית העץ, האורווה בגינה לא נתבעו דמי שימוש, והמכולה. הנתבעים לא כפרו בסעדים אלו ולא העלו טענות כנגד הצורך בהריסת הבניה הלא חוקית ופינויה מהשטח.
על כן ניתן צו הריסה וצו הפסקת שימוש במבנים הלא חוקיים במשק: בית העץ, המכולה ואורוות הסוסים. לפסיקתא שתוגש יש לצרף מפת אורטופוטו עליה יש לסמן את המבנים להריסה.
הצווים ייכנסו לתוקף תוך 30 ימים מיום חתימת הפסיקתא.
סוף דבר
21.על הנתבעים לשלם דמי שימוש בגין בית העץ ואחסנת החול. בנוסף עליהם להפסיק את השימוש בבניה הלא חוקית, להרוס אותה ולפנותה מהמשק.
פסיקתא תוגש תוך 20 ימים.
הנתבעים יישאו בהוצאות התובעת וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 25,000 ₪.
ניתן היום, י' טבת תשפ"ג, 03 ינואר 2023, בהעדר הצדדים.
