מגדל טופ-נדל"ן ואח' נ' יהונתן יפת ואח'

עניינו של פסק דין זה בשאלת עסקאות נוגדות במקרקעין.

לפני תובענה למתן פסק דין הצהרתי לפיו גוברות זכויות המבקשים במקרקעין, אשר נרכשו מהמשיבה 3 במסגרת הסכם שקיבל תוקף של פסק-דין, על זכויותיהם של המשיבים 1-2 במקרקעין לפי הסכם קודם שערך אביהם המנוח עם המשיבה 3, ואשר בגינו לא נרשמה הערת אזהרה במשך 25 שנים. בהתאם לכך, מבוקשת מחיקתה של הערת האזהרה שנרשמה לטובת המנוח לאחר מועד ההסכם שבין המבקשים למשיבה 3, וכן מבוקשת הצהרה כי המשיב 1 נושא באחריות המנוח בעקבות רישומה המאוחר של הערת האזהרה והנזקים שנגרמו בעקבותיה למבקשים.

• רקע עובדתי

1. בשנת 1988 רכשו המשיבה 3, הגב' מזל צנאני (להלן: "מזל" או "המשיבה 3") ובעלה, מר סעדיה צנאני ז"ל, אשר נפטר בשנת 1994 (להלן: "סעדיה", וביחד עם מזל "צנאני"), את הזכויות בחלק השווה ל-293 מ"ר במקרקעין במושע ששטחם 4,457 מ"ר, והידועים כגוש 6407 חלקה 49 בשכונת ירושבסקי במגדיאל (להלן: "המקרקעין" ו"חלקה 49", בהתאמה). זכויותיהם האמורות של צנאני במקרקעין כללו דירת חדר בת 25 מ"ר בשטח מסוים במקרקעין (להלן: "הדירה"), וכן חלק בלתי מסוים ששטחו 268 מ"ר.

2. ביום 4.4.1990 התקשרו צנאני בהסכם למכירת הדירה (להלן: "ההסכם הראשון") למר זכריה יפת ז"ל (להלן: "יפת"), תמורת סך בשקלים השווה ל-25,000 דולר (להלן: "תמורת הדירה"). כמו כן נקבע בהסכם הראשון, כי 500 דולר מתוך תמורת הדירה תועבר לצנאני ביום חתימת ההסכם וכי יתרת הסכום תשולם לצנאני לא יאוחר מיום 1.5.1990; כי סך של 4,500 דולר מתוך תמורת הדירה יופקד בנאמנות אצל בא-כוחם של הצדדים, עו"ד יוסף עובדיה (להלן: "עו"ד עובדיה"), ויועבר לצנאני רק לאחר רישום העברת הזכויות ליפת; כי מסירת החזקה בדירה תערך ביום 1.4.1991; וכן כי ביום כריתת ההסכם יחתמו צנאני על ייפוי-כוח בלתי חוזר על שם עו"ד עובדיה לטובת יפת (להלן: "ייפוי-הכוח"), כאשר לא ייעשה כל שימוש בייפוי-כוח זה עד אשר תשולם מלוא תמורת הדירה לצנאני.

3. ביום 17.4.1994 שלח עו"ד עובדיה מכתב אל יפת במסגרתו ביקש מיפת לסור למשרדו, וכן להמציא אישור מאת עיריית הוד השרון לצורך השלמת העברת הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין, ואולם, הלכה למעשה לא בוצעו פעולות אלו והדירה לא נרשמה על שמו של יפת בעקבות מכתב זה.

4. כ-16 שנים לאחר מכן, ביום 24.7.2012, הוגשה בבית משפט השלום בכפר סבא תובענה לפירוק השיתוף במקרקעין (ת"א 46242-07-12) נגד מזל ויתר בעלי הרשומים של חלקה 49 (להלן: "הליך פירוק השיתוף"). את התובענה הגישה המבקשת 1, מגדל טופ נדל"ן בע"מ (להלן: "החברה" או "המבקשת 1"), שהינה חברה יזמית בתחום הנדל"ן. המבקש 2, עוה"ד יאיר ברדה (להלן: "ברדה" או "המבקש 2", וביחד עם המבקשת 1 "המבקשים") ייצג את החברה בהליך פירוק השיתוף.

5. ביום 3.12.2014 במסגרת דיון שהתקיים בהליך פירוק השיתוף, הגיעו מזל והמבקשים לכלל הסכמה אשר עוגנה בפרוטוקול הדיון (להלן: "ההסכם השני"), ולפיה החברה תרכוש את מלוא זכויותיה של מזל במקרקעין לרבות הדירה, בעבור סך של 1,190,000 ₪. בנוסף החליטו הצדדים בדיון כי התשלום האמור יועבר עד ליום 1.2.2015 לנאמן מוסכם (להלן: "נאמן הפירוק"), אשר העברת התשלום אליו תיחשב כהעברת הסכום למזל, וכן כי כנגד התשלום תימסר החזקה במקרקעין לחברה. הסכמת הצדדים בדיון קיבלה תוקף של החלטה, אשר במסגרתה אף צוין כי ככל שהצדדים לא יגישו חוזה מפורט ביחס למקרקעין תהווה הסכמתם זו חוזה מכר לכל דבר ועניין, וכי יינתן לה תוקף של פסק דין. בדיון אשר התקיים בהליך פירוק השיתוף ביום 23.12.2014 הסכימו הצדדים כי רכישת זכויותיה של מזל במקרקעין תיעשה על-ידי החברה או על-ידי ברדה, כאשר ככל שהרוכש יהא ברדה, תחויב החברה אף היא בכלל החיובים כלפי מזל. גם הסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה. כמו כן, מאחר שהחברה ומזל לא הגישו לבסוף הסכם מכר מפורט לרכישת המקרקעין, קיבל ההסכם השני תוקף של פסק דין ביום 18.2.2015.

6. תוך כדי קיומו של הליך פירוק השיתוף, ביום ה-29.6.2014, נפטר יפת, כאשר בצוואתו (להלן: "צוואת יפת") ציין כי הוא מוריש לבנו, יהונתן יפת, המשיב 1 (להלן: "יהונתן" או "המשיב 1") את מלוא זכויותיו בדירה. כמו כן נכתב בצוואת יפת, כי בנו אייל יפת (להלן: "אייל") ירש רבע מזכויותיו בנכס אחר, וכן כי בנו שאלתיאל יפת, המשיב 2 (להלן: "שאלתיאל" או "המשיב 2") לא ירש דבר מעיזבונו.