לביא נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה - חיפה

1.במרכז הכרמל בחיפה, ברח' אלחנן 6, מצויה חלקת מקרקעין עליה ביקשו המערערים להקים בית מגורים. בבקשתם להיתר עתרו המערערים לקבלת הקלה מתכנית, הכוללת תוספת 3 יחידות מגורים, 20% בשטח הבנייה והקלה בקו בניין לחנייה. בקשתם של המערערים התקבלה וניתן להם היתר להקמת הבניין הכולל את ההקלות המבוקשות. בעקבות מתן ההקלות נדרשו המערערים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה לשלם היטל השבחה.

2.המחלוקת לעניין החבות בהיטל השבחה הועברה להכרעתו של שמאי מכריע, אשר סבר כי על פי פירושן הנכון של תכניות המתאר הרלבנטיות, לא חלה עם אישור ההקלות כל השבחה. ערר שהגישה הוועדה המקומית לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה התקבלה ונקבע כי על המערערים לשלם היטל בגין השבחת המקרקעין בעקבות אישור ההקלה.

3.על החלטה זו של ועדת הערר הוגש הערעור המונח להכרעתי. מוקד המחלוקת מצוי בשאלה מה היה שווי המקרקעין קודם לאישור ההקלות, ובאופן מפורט יותר, האם בהערכת שווי המקרקעין במצב הקודם היה צריך לכלול את הפוטנציאל לקבלת היתר על פי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה - תמ"א/38.

רקע

4.המערערים הם בעלי זכויות במקרקעין המצויים ברח' אלחנן 6 בחיפה וידועים כחלקה 3 בגוש 12510 (להלן: החלקה). מדובר בחלקה בשטח רשום של 1,699 מ"ר, המצויה בקרבת מרכז הכרמל בחיפה, ועליה היה בנוי מבנה ישן הכולל 6 יחידות דיור בשטח של כ-869 מ"ר (הנתונים מחוות דעת השמאי המכריע, יעקב פז - נספח 12 לעיקרי הטיעון של המערערים). בהתאם למסמך מדיניות הפיתוח באזור מרכז הכרמל של עיריית חיפה (המסמך צורף כנספח 4 למוצגי המערערים) והרצון לתגבר את זכויות הבנייה באזור, אושרה ביום 6/7/2009 תכנית המתאר המפורטת חפ/2232 (להלן: התכנית המפורטת). התכנית המפורטת חלה על החלקה וכן על חלקה סמוכה המצויה ברח' אלחנן 8 (תקנון התכנית סומן כנספח 3 למוצגי המערערים) (החלקה הסמוכה להלן: חלקת קדושים). יוער כי התכנית מתייחסת לחלקות 45 ו-46 בגוש 10809 בהתאם למספרי החלקות ומספר הגוש לפני תיקונם. את התכנית המפורטת יזמו בעלי הזכויות בשתי החלקות על מנת לאפשר את הגדלת זכויות הבנייה בהן. מבלי לפרט את כל הוראות התכנית המפורטת, נציין כי התכנית כללה שתי חלופות תכנון; האחת, איחוד שתי החלקות למגרש בנייה אחד, והשנייה, תגבור זכויות לכל חלקה בנפרד.

בהתאם לחלופה הראשונה (חלופת הבנייה בנפרד) נקבע כי המבנה הקיים בחלקה מושא ההליך הנוכחי ייהרס וייבנה תחתיו בית מגורים חדש הכולל 26 יחידות דיור. מספר הקומות יהיה 9, שטח עיקרי לבנייה למגורים יהיה 160% משטח החלקה וכן ייבנו 2 קומות חניה. בקצרה יוער, כי חלופה זו כללה גם התייחסות לחלקת קדושים ולפיה המבנה הבנוי עליה ישמר אך תותר בניית תוספת קומות עליו, ובסך הכול 24 דירות.

בהתאם לחלופה השנייה, חלופת הבנייה המאוחדת, ייהרסו שני המבנים הממוקמים על שתי החלקות ובמקומם ייבנו שני מבני מגורים חדשים ובהם 71 יחידות מגורים, יוקצה שטח לצרכי ציבור, תותר בניית שטח עיקרי של 220% משטח החלקות וייבנה חניון משותף לשני המבנים.

5.לאחר אישורה של התכנית, בחרו המערערים לבקש היתר בנייה על פי החלופה הראשונה, דהיינו לבנייה נפרדת בחלקה. לשם כך הכינו המערערים בקשה לקבלת היתר בנייה. הבקשה הוגשה כבקשה למימוש זכויות על פי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה תמ"א/38 (להלן: תכנית החיזוק) (העתק טיוטת הבקשה סומנה כנספח 7 למוצגי המערערים) .

6.הבקשה עברה שלבי הכנה שונים במחלקת הרישוי בעירייה אך מעולם לא הובאה לדיון בפני הוועדה המקומית, שכן בשלב כלשהו החליטו המערערים לחזור בהם מהבקשה לקבלת היתר על פי תכנית החיזוק והגישו בקשה חדשה. הסיבות להחלטתם של המערערים לשנות את המסלול ולהגיש בקשה להקלה על פי סעיף 151 (ב3) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 שנויות במחלוקת ואינן רלבנטיות להכרעה במחלוקות שלפניי.

7.הבקשה להיתר סומנה בקשה מס' 40/0293/07 (נספח ב' לתשובת המשיבה לערעור) (להלן: הבקשה להיתר). בבקשה להיתר עתרו המערערים לקבלת היתר להריסת הבניין הקיים בחלקה ולבנית מבנה ובו 29 יחידות מגורים ב-8 קומות מעל שתי קומות חניה תת קרקעיות. הבקשה כללה בקשה לקבלת תוספת של 3 יחידות דיור, המהוות תוספת של 20% מהשטח הכולל, הכל בהתאם לתנאי סעיף 151(ב3) לחוק בתקפו באותה עת (נציין כי סעיף 151(ב3) הותקן כהוראת שעה ומוכר כ"הקלת כחלון").